Verkauf einer Immobilie innerhalb der Spekulationspflicht
Fragestellung
Eine von meiner Mutter im Jahr 1992 erworbene Eigentumswohnung wurde im September 2010 auf mich (Sohn) übertragen. Es bestand die Pflicht eine noch bestehende Darlehensschuld von 29000 € abzulösen (Freistellung). Des weiteren wurde ein lebenslanges Nießbrauchrecht vereinbart. Die Wohnung war durch Nießbraucher vermietet (300€ Kaltmiete monatlich). Im Oktober 2014 wurde die Wohnung unter Nießbrauchverzicht ohne Gegenleistung zum Preis von 82500 € verkauft. Im Notarvertrag (Übertragung von 2010) wurde kein Immobilienwert erfasst. Selbst geschätzter Verkehrswert zum damaligen Zeitpunkt ca. 70 T - 75 T €. Kosten der Veräußerung ca. 5900€ (Makler)+ ca. 4000€ Vorfälligkeit (Bank). In der Einkommensteuererklärung habe ich den Verkauf nicht angegeben, weil ich von einer Schenkung ausging.
Frage: Wie hoch ist der zu versteuernde Spekulationsgewinn?
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
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Antwort von Steuerberater Björn Balluff
Sehr geehrter Ratsuchender,
die Übertragung der Eigentumswohnung (ETW) seitens Ihrer Mutter an Sie erfolgte teilentgeltlich. Für Zwecke der Einkommensteuer ist das nutzungsrechtbelastete Grundstück gegen Übernahme der Darlehensschuld von Ihrer Mutter auf Sie übertragen worden.
Die Entgeltlichkeitsquote beträgt somit ungefähr 40 %.
Im Oktober 2014 hat Ihre Mutter unentgeltlich auf Ihr Nießbrauchsrecht verzichtet ("ohne Gegenleistung"). Weiterhin ist die ETW zum Preis von 82.500,-- verkauft worden.
Der Verzicht auf das Nießbrauchsrecht stellt eine Schenkung dar (von Ihrer Mutter auf Sie). Aufgrund der hohen Freibeträge (400.000 €) fällt keine Schenkungsteuer an.
Die anschließende Veräußerung zum Preis von 82.500,-- ist nur teilweise der Einkommenbesteuerung zu unterwerfen:
40 % v. 82.500,-- = 33.000,--
./.
Anschaffungskosten entgeltlicher Teil 29.000,--
./. Veräußerungskosten 5.900,--
./. Vorfälligkeitsentschädigung 4.000,--
./. Schuldzinsen während der Besitzzeit
= Verlust mind. 6.000,--
Aus meiner Sicht wird keine Steuer festgesetzt werden. Der Verlust wäre jedoch ausschließlich mit anderen Spekulationsgewinnen verrechenbar.
Zu Ihrer Zusatzfrage:
Sie könnten nun diesen Vorgang noch nacherklären. Solange kein Steuerbescheid ergangen ist, muss das Finanzamt den Vorgang berücksichtigen. Aufgrund der Tatsache, dass der steuerbare Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist einen geringeren Gewinn als 600 Euro ausmacht (hier voraussichtlich ein Verlust), scheint mir der Vorwurf der Steuerhinterziehung nicht haltbar zu sein.
Ich hoffe, Ihnen mit diesen Ausführungen weitergeholfen zu haben. Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff
Steuerberater
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Es war ja nur ein Irrtum Ihrerseits, dass SIe von einer Schenkung ausgegangen sind.
Gerade vor dem Hintergrund, dass Sie nicht im Bereich Steuerberatung beruflich tätig sind, wird das Finanzamt wohl eher von einem Versehen ausgehen. Insofern ist die Nacherklärung auf "Nummer Sicher gehen".
Beste Grüße,
Björn Balluff
Meine Email-Adresse lautet info@balluff-steuerberatung.de, Mobil bin ich erreichbar unter 0157 / 5362 5833.
Da Wochenende ist, möchte ich Sie nicht stören, außer es passt bei Ihnen terminlich.
Beste Grüße,
Björn Balluff