Grunderwerbssteuer beim anteiligen Kauf des Grundstücks
Beantwortet in unter 1 Stunde
Fragestellung
Auf mich und meinen Bruder wurde vor 10 Jahren das elterliche bebaute Grundstück übertragen. Beide Eltern sind im vergangenen bzw. in diesem Jahr verstorben. Ich möchte das bebaute Grundstück allein sanieren und nutzen und von meine Bruder mit notariellem Kaufvertrag den hälftigen Wert des Grundstückes erwerben. Was ist dabei zu beachten und welche Grundererbssteuer wird erhoben?
Mit Freundlichen Grüßen
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Antwort des Experten
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
hinsichtlich Ihrer Anfrage vom 02. Juni 2015 möchte ich Ihnen nachfolgendes mitteilen.
Sachverhalt:
Ihnen (A) und Ihrem Bruder (B) wurde von Ihren Eltern vor 10 Jahren das elterliche bebaute Grundstück übertragen
A und B gehört gemeinsam jeweils 50 % des Grundstücks/Hauses
Der Anteil von B soll nun an A verkauft werden.
Frage:
Unterliegt der Vorgang der Grunderwerbsteuer? Wenn ja zu welchem Anteil?
Steuerliche Beurteilung:
Die steuerliche Beurteilung hängt davon ab, ob A und B jeweils mit Ihren Anteilen an der Immobilie im Grundbuch eingetragen sind oder eine grundstücksbesitzenden GbR (Gesamthand) als Eigentümerin.
Da dies nicht bekannt ist, erläutere ich Ihnen die grunderwerbsteuerlichen Auswirkungen für beide Sachverhalte:
1. Grundstücksbesitzenden GbR
Wenn im Grundbuch eine grundstücksbesitzende GbR (A und B GbR) als Eigentümerin des Grundstücks eingetragen ist, befindet sich das Grundstück im Gesamthandsvermögen der GbR und ist anteilig A und B zuzurechnen.
Gemäß § 1 Abs. 2a GrEStG unterliegen der Grunderwerbsteuer Rechtsgeschäfte die dazu führen, dass bei grundstücksbesitzenden Personengesellschaften (z.B. GbR) innerhalb von 5 Jahren mindestens 95 % der Anteile an der Gesellschaft unmittelbar oder mittelbar auf neue Gesellschafter übergehen.
Da sich der Bestand der Gesellschafter der Grundstücksgemeinschaft in diesem Fall nicht um mehr als 95 % ändern würde, ist der Vorgang nicht steuerbar und würde somit nicht unter die in § 1 Abs. 2a GrEStG genannten steuerpflichtigen Erwerbe fallen.
2. Bruchteilsgemeinschaft
Wenn die A und B jeweils mit ihren Anteilen als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch eingetragen (A:50 % und B: 50%) sind würde nur eine Bruchteilsgemeinschaft vorliegen.
Anders als bei der Gesamthandsgemeinschaft (GbR) steht jedem Bruchteilseigentümer ein quotenmäßiger Anteil am Gesamteigentum zu (ideeller Bruchteil), über den er frei verfügen kann (§ 747 Satz 1 BGB) und der rechtlich selbstständig ist.
Daher ist die Übertragung des Miteigentumsanteils grunderwerbsteuerpflichtig.
Hierfür gibt es bei dem Verkauf zwischen Brüdern auch keine Steuerbefreiung
Hinweis:
Der Kaufvertrag ist wie zwischen fremden Dritten zur Wirksamkeit notarielle zu beurkunden. Die Höhe der Grunderwerbsteuer liegt zwischen 3,5 % und 6,5% je nach Bundesland (siehe: http://de.statista.com/statistik/daten/studie/202071/umfrage/aktueller-grunderwerbssteuersatz-in-deutschland-nach-bundeslaendern/). Steuerschuldner sind der Käufer und Verkäufer. Wer die Steuer letztlich trägt kann vertraglich im Kaufvertrag bestimmt werden.
Ich hoffe meine Ausführungen sind für Sie hilfreich.
Bei Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung
Mit freundlichen Grüßen
Thorsten Damm
Steuerberater
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bei einem Kauf gehören u.a. zur Bemessungsgrundlage (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG):
• Kaufpreis lt. Vertrag
• übernommene Verbindlichkeiten (z.B. Hypotheken in valutierter Höhe, Rentenschuld)
• dem Verkäufer vorbehaltene Nutzungen (Nießbrauchsrecht, Wohnungsrecht)
• bei Erwerb eines Erbbaurechts, die auf die Laufzeit kapitalisierten Erbbauzinsen
• die Gebäudeerrichtungskosten, sofern Gegenstand des Erwerbsvorgangs das Grundstück im bebauten (noch zu bebauendem) Zustand ist (sog. einheitliches Vertragswerk).
Nicht zur Bemessungsgrundlage gehören bei einem Kauf u.a.:
• die auf den Erwerb entfallende Grunderwerbsteuer
• die Notariatskosten
• der auf den vereinbarten Kaufpreis entfallende Wert des mit erworbenen Inventars. Wird Inventar miterworben, sollte hierzu im Vertrag ein Hinweis mit Bezeichnung der Gegenstände und ihnen zuzuordnenden Wertangaben aufgenommen werden.
• Ausgleich für eine übernommene Instandhaltungsrückstellung (Hinweis im Vertrag mit Wertangaben aufnehmen)
Soll ein Teil der Bemessungsgrundlage nur dann entstehen, wenn eine bestimmte aufschiebende Bedingung eintritt, so wird dieser Teil erst bei Eintritt der Bedingung im Rahmen eines eigenständigen Steuerbescheids erfasst bzw. besteuert.
Mit freundlichen Grüßen
Thorsten Damm
Steuerberater
Verhältnissen festgesetzt wird und auch zu diesem Zeitpunkt in voller Höhe für das betreffende Kalenderjahr
entsteht. D. h. derjenige, dem zum 01.01. des Kalenderjahres der Grundbesitz vom Finanzamt zugerechnet
wurde, ist Schuldner der Grundsteuer für das gesamte Kalenderjahr, unabhängig davon, zu welchem
Zeitpunkt die Grundsteuer fällig und zu entrichten ist.
Mit freundlichen Grüßen
Thorsten Damm
Steuerberater
Sie denken an die 10 Jahres Frist beim Verkauf von Immobilien ("Spekulationssteuer"), die ggf. Einkommensteur bei Ihrem Bruder auslösen könnte.
Dies ist aber nicht Gegenstand Ihrer ursprnglichen Frage. Wenn dies geklärt werden soll müssten Sie eine neue Anfrage stellen.
Mit freundlichen Grüßen
Thorsten Damm
Steuerberater