Schenkungssteuer beim Immobilienerwerb
Fragestellung
Zwei nicht verwandte Personen möchten ein Haus kaufen und wollen im Grundbuch beide eingetragen werden, aber eine Schenkungssteuer vermeiden. Wie müssen die Anteile im Grundbuch eingetragen werden, um Schenkungssteuer zu vermeiden?
Folgender Sachverhalt:
330.000€ Kaufpreis Haus
30.000 € Nebenkosten für Hauskauf (Grunderwerbssteuer ect.)
345.000€ Verkehrswert Haus
110.000€ Darlehen (beide sind Darlehensnehmer mit den gleichen Rechten/Pflichten) zzgl. 21.600€ für Zinsen/Gebühren
20.000€ hat Person X als Eigenkapital
230.000€ hat Person Y als Eigenkapital.
Danke für die Hilfe!
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Antwort von Steuerberater Christian Peter
~~Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung auf yourXpert gerne beantworte. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen vorgenommen Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
Ich nehme aufgrund Ihrer Angaben an, dass die beiden Personen ein Ein- bzw. Mehrfamilienhaus gemeinsam erwerben möchten. Nach Ihren Angaben betragen die Anschaffungskosten 360.000 EUR für das Haus.
Das Darlehen zur Finanzierung der Anschaffung wird von beiden Personen je zur Hälfte als Darlehensnehmer in Anspruch genommen und getilgt bzw. die Zinsen dafür gezahlt.
Juristisch kommt für Ihren Fall ein Erwerb nach Bruchteilen in Frage §§ 741-758 BGB.
Bruchteilsgemeinschaften gelten als schlichte Interessengemeinschaften ohne bestimmten Zweck und sind dementsprechend nicht als Gesellschaften anzusehen. Dementsprechend sind sie von den sogenannten „Gesamthandgemeinschaften“ zu unterscheiden, welche beispielsweise Erbengemeinschaften oder eine Personengesellschaften sind und einen gemeinschaftlichen Zweck besitzen.
In Ihrem Fall bedeutet das, dass hier beide Personen Bruchteile am Immobilienobjekt erwerben. Die Anteile am Hausobjekt werden auch entsprechend den Anteilen ins Grundbuch eingetragen. Durch die Eintragung haben beide Personen X und Y eine dingliche, das heißt jedem gegenüber wirksame Rechtsposition und sind beide Eigentümer des Hauses.
Bezogen auf Ihren Fall bedeutet das nun Folgendes:
Person X erwirbt mit Mitteln in Höhe von 75.000 EUR / 360.000 EUR = 20,83% am Haus
Person Y erwribt mit Mitteln in Höhe von 285.00 EUR/ 360.000 EUR = 79,17% am Haus
Dementsprechend sollten bei den von Ihnen genannten Wertverhältnissen die Anträge an das Grundbuchamt zur Eintragung der Eigentumsverhältnisse am Haus lauten.
Schenkungsteuer entsteht dann nicht, da jede Person X und Y mit eigenen Mitteln (Eigenkapital plus aufgenommenes Darlehen) das Haus erwerben.
Bei Fragen nutzen Sie die Kommentarfunktion von YourXpert oder schicken mir eine eMail, dann können wir diese klären.
Ich wünsche Ihnen außerdem ein frohes neues Jahr und würde mich über eine positive Bewertung meiner Antwort freuen.
Mit freundlichen Grüßen
Ihr Steuerberater
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Bewertung des Kunden
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Antwort des Experten: Vielen Dank für Ihre gute Bewertung. Bei weiteren Fragen stehe ich Ihnen gern zur Verfügung.
Viele Grüße
Christian Peter
Steuerberater
ich hatte Ihre Frage zunächst nicht so verstanden, dass Person X der Person Y eine Zuwendung in Höhe von 20.000 EUR zukommen lassen wollte.
Aber Sie haben Recht, dass innerhalb des 10-Jahres-Zeitraums zwischen nicht verwandten oder verheirateten Personen ein Betrag in Höhe von 20.000 EUR ohne Schenkungsteuer zugewendet werden kann (§§ 16 Abs. 1 Nr. 7, 14 ErbStG).
Dadurch würden sich die Wertverhältnisse ändern: Person X hätte dann einen Anteil von 26,39% und Person Y in Höhe von 73,61% am Haus.
Schenkungen sind anzeigepflichtig bei den Finanzbehörden. Wenn Sie dabei Unterstützung benötigen, schreiben Sie mich bitte über meine eMail an oder hier eine Xmail.
Mit freundlichen Grüßen