Arbeitszimmer

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

gerne beantworte ich Ihre Fragen unter dem Aspekt der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen wie folgt:

Sofern Sie das Arbeitszimmer außerhalb der eigen genutzten Wohnung beruflich nutzen, gelten grundsätzlich keine Abzugsbeschränkungen (z.B. die Begrenzung auf 1.250 Euro pro Kalenderjahr als Werbungskosten). Das Arbeitszimmer ist dann als außerhäusliches Arbeitszimmer zu qualifizieren. Es darf mit der eigengenutzten Wohnung nicht in Verbindung stehen, auch nicht direkt über diese erreichbar sein, es muss somit räumlich von der eigenen Wohnung auseinanderfallen (z.B. in Ihrem zu errichtenden Haus liegt ein gemeinsam mit dem Mieter zu nutzender Treppenabgang oder Flurbereich dazwischen, um das Arbeitszimmer zu erreichen).

Grundsätzlich ist aber vorher zu prüfen, ob überhaupt die beruflichen Voraussetzungen für die Anerkennung eines Arbeitszimmers erfüllt sind. Die Frage ist zu beantwortem, inwieweit das Arbeitszimmer der Mittelpunkt der gesamten beruflichen bzw. betrieblichen Tätigkeit ist (inhaltlicher/qualitativer Schwerpunkt der Tätigkeiten) bzw. für Ihre Tätigkeit kein anderer Arbeitsplatz als das Arbeitszimmer zur Verfügung steht, bzw. Sie mehr als 50 % der Zeit im häuslichen (außerhäuslichen) Arbeitszimmer verbringen. Die Rechtsprechung ist hier sehr restriktiv, sodass es anhand Ihrer Angaben nicht möglich ist, eine Indikation zu geben, inwieweit Sie die Voraussetzungen erfüllen, dem Grunde nach ein Arbeitszimmer steuerlich absetzen zu können.

Ihre Frage, ob im OG ein Arbeitszimmer geltend gemacht werden kann, ist analog zu beantworten, d.h. ist es getrennt von der eigengenutzten Wohnung. Ich denke jedoch, dass ein Arbeitszimmer mit ca. 100 qm völlig unverhältnismäßig ist. Sollten Sie selbst im OG wohnen und wäre dort ein Arbeitszimmer einzurichten, dann ist es kein außerhäusliches Arbeitszimmer und unterliegt als normales Arbeitszimmer der Beschränkung auf 1.250 Euro Abzugsfähigkeit.

Baukosten sind dann separat für die Räumlichkeiten zuordenbar, wenn diese auch konkret berechnet sind, wobei ein Keller grundsätzlich dem gesamten Haus dient und eine Separierung der Kosten rein auf den Keller eher nicht anerkennt wird. Ich gehe auch davon aus, dass sich im Keller eben für das ganze Haus Technik befindet und daher eine klare Abgrenzung schwer möglich ist. Notfalls kann der Architekt eine Zuordnung vornehmen. Versuchen kann man es, jedoch mit der negativen Folge, dass dann aber auch das AfA Volumen für die vermietete Wohnung auf niedrigere Baukosten basieren wird.

Finanzierung: Wenn die Errichtung der Immobilie als Einheit erfolgt, ist eine reine Zuordnung der Kreidtmittel auf die vermietete Wohnung ohne weiteres nicht möglich. Bei einer gemischt genutzten Immobilie würden dann Eigenmittel und Fremdmittel im Verhälntis der Wohn- und Nutzflächen gleicherrmaßen aufgeteilt werden. Natürlich ist man als Vermieter bemüht, die Kredite der vermieteten Wohnung (und dem außerhäuslichen Arbeitszimmer) zuzuordnen, um die Schuldzinsen steuerlich abziehen zu können. Um dennoch eine entsprechende Zuordnung zu erreichen, sollten unter anderem separate Bauaufträge erteilt werden, mit entsprechender Abrechnung. Dann sollte der Darlehensverrag auch auf die Objekteinheit bezogen abgeschlossen werden und eine entsprechende Finanzierungs- und Kostenplanung vorweisbar sein. Willkürlich können natürlich keine Baukosten zugerechnet werden. Die Bezahlung der Baurechungen sollte auch sorgfältig voneinander getrennt vorgenommen werden, d.h. nicht aus einem „Topf“ erfolgen (also keine Zusammenfassung von Verträgen und Zahlungen für die Immobilie gesamt). Hierzu gibt es auch höchstricherliche Rechtssprechung (Bundesfinanzhof vom 1. 4.2009 (IX R 35/08) und eine Verwaltungsanweisung der Finanzverwaltung vom 16.04.2004).

Ihre Frage nach höheren Abschreibungen: Abschreibungen haben nichts mit der Finanzierung zu tun, sondern ergeben sich rein aus den Anschaffungs- und Herstellungkosten. Generell sollten die Baukosten unter dem Gesichtspunkt der Wirtschaftlichkeit bemessen werden und möglichst niedrig sein, um das Ausstattungsziel der Immobilie erreichen zu können. Zumindest sollte man keine Baukostenverteuerung durch schlechte Planung erreichen. Erst danach geht es um das Thema Steuern.

Wichtig noch für Sie: Nur wenn Sie alleine als Eigentümer die Immobilie errichten, können Sie die vollen Kosten für ein Arbeitszimmer (außerhäuslich) absetzen. Anderenfalls (z.B. wenn Ehegatten gemeinsam bauen) nur zu Hälfte, es sei denn, beide Ehegatten erfüllen die beruflichen Voraussetzungen für die Anerkennung eines Arbeitszimmers (notfalls muss dann ein Mietvertrag zwischen den Ehegatten bzgl. ½ der Arbeitszimmers abgeschlossen werden). Bitte lassen Sie vorher klären, ob Sie grundsätzlich steuerlich ein Arbeitszimmer anerkannt bekommen, bevor Sie aufwendige Konstruktionen vornehmen.

Leider kann ich Ihnen aufgrund Ihrer gemachten Angaben und im Rahmen der betragsmäßigen Vereinbarung keine weiteren vertiefenden Angaben machen bzw. Erläuterungen geben.

Gerne stehe ich Ihnen aber für eine weitergehende Beratung zur Verfügung, was sich auch wegen der Komplexität der Sache durchaus empfiehlt.

Beste Grüße und ein besinnliches Weihnachtsfest.

Ihre Rainer Schenk