Angaben zu einer geerbten Wohnung/ EK Steuererklärung

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Fragen, die ich wie folgt, beantworten möchte.

Ich setze voraus, dass die Überschreibung der ETW auf Ihren Mann unentgeltlich, also schneeweiße erfolgt ist. Somit bemisst sich die Abschreibung (auf das Gebäude) nach den ursprünglichen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Vaters. Da die ETW im Jahr 1918 erworben wurde, beträgt die AfA 2 % bezogen auf den Gebäudeanteil. Es wird alles bis zu Nutzungsänderung durch Ihren Mann für die Zeit der Selbstnutzung eine fiktive AfA angesetzt und dass für die bisher abgelaufenen 36 Jahre. Es bleiben dann für die Vermietungsphase noch 14 Jahre, um das erst AfA Volumen zu verbrauchen (die maßgebliche Vorschrift ist R 7.4. Abs. 10 Einkommensteuerrichtlinien).

Hinsichtlich der Berechnungsgrundlage ist zu den Wertverhältnissen im Jahr 1978 der Bodenwert (also Grundstückswert) zu ermitteln und von den damaligen Anschaffungskosten abzuziehen. Der verbleibende Betrag ist dann die Bemessungsgrundlage für die AfA. Ggf. finden Sie in der ursprünglichen Kaufurkunde eine Wertaufteilung. Ansonsten erfragen Sie die Bodenrichtwerte von damals bei der Gemeinde, in der die ETW liegt. Wenn das auch nichts bringt, dann würde ich schätzen und pauschal 20 % des damaligen Betrags für das Grundstück ansetzen.

Beginn der AfA: Sofern nach der Übertragung niemand unentgeltlich in der Wohnung gewohnt hat (Sie beide natürlich auch nicht), beginnt die AfA ab dem Zeitpunkt der Überschreibung. Die AfA wird nur zeitanteilig berechnet also 2/12 für 2013 (für 2014 dann 12/12 der 2 % auf die Bemessungsgrundlage)

Renovierungskosten: Ich setze voraus, dass keine vorübergehende Selbstnutzung erfolgt ist und die Renovierungskosten nach der Übertragung entstanden sind. Dann können diese auch gegenüber dem Finanzamt geltend gemacht werden (als Werbungskosten). Inwieweit durch die Höhe der Renovierungskosten nachträgliche Herstellungskosten entstanden sind, bleibt zu prüfen. In diesem Fall würde sich die Bemessungsgrundlage für die AfA um diesen Betrag erhöhen. Um das zu klären, sind detaillierte Angaben erforderlich und eine entsprechende neue Fragestellung über die Plattform, da der Umfang hierfür nicht von dem Honorar abgedeckt ist.


Grundsätzlich können Sie alle Renovierungskosten geltend machen, die notwendig sind, um die Wohnung "vermietbar" zu machen. Die Kosten sind jeweils dem Jahr zuzuordnen, in dem diese entstanden sind. Die Kosten für die Räumung der Wohnung stellen ebenso Werbungskosten dar.

Die Zeiten des Leerstandes sind unbeachtlich, da ich davon ausgehe, dass von Anfang an die Vermietungsabsicht bestand und dies auch gegenüber dem Finanzamt glaubhaft gemacht werden kann.

Mit freundlichen Grüßen


Dr. Schenk