Vermieterrecht-zahlungsunwilliger Mieter

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage und das damit entgegengebrachte Vertrauen.

Zunächst würde ich, sofern Sie hier den Sachverhalt schildern, von einem Eingehungsbetrug ausgehen. Wenn jemand eine Wohnung mietet mit der Absicht, nie Miete zu zahlen, ist dies ein betrügerisches Verhalten.

Aus diesem Grund sollten Sie auch unbedingt, wenn nicht gegebenenfalls schon geschehen, Strafanzeige bei der Polizei erstatten.

Dies hilft Ihnen allerdings genauso wenig wie zunächst das gerichtliche Mahnverfahren in Bezug auf den Mietzins, die Mieter hier aus der Wohnung zu bekommen.

Hier hätten Sie bereits viel früher, gegebenenfalls nach dem Ausbleiben der ersten Monatsmieten oder der Kaution, ein entsprechendes Räumungsverfahren anstrengen müssen.

Für die ausstehenden Mieten können Sie bei Vorliegen eines rechtskräftigen Titels jederzeit den Gerichtsvollzieher entsprechend beauftragen mit den entsprechenden Zwangsvollstreckungsmaßnahmen oder zum Beispiel das Konto oder Gehalt pfänden lassen.

Die Räumung müssen Sie sodann vor dem Amtsgericht, in dessen Zuständigkeitsgebiet die Wohnung liegt, beantragen.

Sie haben richtigerweise hier bereits unterschiedliche Punkte angesprochen mit der Sie eine Räumung vornehmen können, bzw. die Beine Räumung eine Rolle spielen können.

Dabei ist zunächst die Regelung der Sicherungsanordnung ein Zusatzbaustein, den sie mit in die Räumungsklage mit hinein nehmen können. Sie ist nicht alleinige Grundlage für eine Räumungsklage.

Sie können hier lediglich mit einer entsprechenden Anordnung darstellen, dass der Mieter entsprechende Mietzahlungen bzw. Nutzungsentschädigung zahlen muss, die nach der Räumungsklage entstehen, um somit hier einen noch größeren Mietausfall des Vermieters zu verhindern.

Ein reiner Anspruch auf Räumung ergibt sich hieraus nicht.

Sie müssen daher die entsprechende Räumungsklage auch zunächst ganz normal erheben, dann gegebenenfalls mit einem entsprechenden Antrag zur Sicherung.

Das Berliner Modell bezieht sich auf die Zwangsvollstreckung, also die Durchführung der Räumung. Es besagt, dass Sie hier nicht die gesamte Wohnung räumen lassen, sondern lediglich beantragen über den Gerichtsvollzieher, dass zum Beispiel die Wohnung herausgegeben wird.

Dies hat den Vorteil, dass die Kosten bei Zwangsräumung etwas gesenkt werden, da in diesem Fall der Hausrat nicht abtransportiert und verwahrt wird, sondern zum Beispiel nur das Schloss ausgewechselt wird.

Allerdings müssen Sie auch hier das normale Räumungsverfahren zunächst durchführen und einen Titel erwirken, als dass hier die Räumung insbesondere statthaft undurchführbar ist. Hintergrund ist, dass Sie das Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB an den Gegenständen ausüben, wobei auch hier zu beachten ist, dass möglicherweise Pfändungschutzrechte bestehen. Hier ergeben sich dann auch Verzögerungs- und Einspruchsmöglichkeiten für den Mieter.

Ich empfehle Ihnen daher schnellstmöglich entsprechende Räumungsklage zu erheben. Sie können hier sicherlich die Sicherungsanordnung mit hinein nehmen, letztlich kommen Sie allerdings nicht umher, ein normales Räumungsverfahren vorzunehmen.

Ein einstweiliges Räumungsverfahren nach §940a ZPO dürfte aufgrund der Vorwegnahme der Hauptsache problematisch sein, wobei hier die Voraussetzungen für die Räumung relativ klar sind.

Sie könnten dann höchstens über die oben genannte Sicherheitsleistung in Kombination mit § 940a Abs. 3 ZPO versuchen hier eine Räumung im einstweiligen Anordnungsverfahren zu erreichen. Hierfür spricht insbesondere, dass nach ihren Angaben die Mieter seit einem Jahr keine Miete gezahlt haben.

Daher wäre hier wie folgt vorzugehen:

Es muss eine Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs erhoben sein, die Sicherungsanordnung im Hauptsacheverfahren muss durchsetzbar bestehen und es muss glaubhaft gemacht werden, dass der Beklagte dieser Sicherungsanordnung keine Folge leistet.

Dann könnten Sie mithilfe des Räumungstitels bereits vollstrecken.

Dies ist allerdings rechtlich relativ kompliziert und Sie sollten hierfür auch anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen.

Die Kosten des Rechtsanwalts können Sie sich nachträglich von der Gegenseite wiederholen . Dabei ist natürlich aber immer Voraussetzung, dass eine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit bei der Gegenseite besteht. Zunächst müssen sie Rechtsanwalt und auch die Gerichtskosten natürlich selbst bezahlen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen zunächst hilfreich geantwortet habe und stehe Ihnen gerne weiterhin zur Verfügung.

Über eine anschließende positive Bewertung freue ich mich.

Viele Grüße

Christian Joachim

Rechtsanwalt