Verkauf einer Immobilie, die zur Hälfte als Gewerbe genutzt wurde
Fragestellung
Hallo,
meine Mutter ist 88jährig Ende 2016 verstorben.
Sie war im Besitz eines Zweifamilienhauses in dem das Erdgeschoss als Heilpraktikerpraxis benutzt wurde. Die Praxis wurde von ihr auch im hohen Alter noch sporadisch betrieben und auch die bescheidenen Einnahmen versteuert bzw. mit den Ausgaben gegengerechnet, so ganz genau weiss ich das nicht. Ein Kassenbuch liegt vor, sie hatte auch einen Steuerberater, der für 250 € pro Jahr ihre Angelegenheiten erledigte, den ich aber in dieser Angelegenheit nicht kontaktieren möchte.
Ich bin der Sohn u. Alleinerbe; mit Erbschein, das Grundbuch wurde zu meinen Gunsten vor einigen Monaten umgeschrieben.
Das Haus habe ich jetzt verkauft. Muss ich da das Finanzamt informieren? oder wird es automatisch durch die Grundbuchänderung informiert.
Kommen da möglicherweise -weil zu 50% gewerbliche Nutzung- noch Forderungen auf mich und in welcher Höhe zu?
Der Käufer ist eine Privatperson, der das Haus nicht gewerblich nutzen wird.
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Antwort von Steuerberater Patrick Peiker
Sehr geehrter Ratsuchender,
gerne beantworte ich Ihnen Ihre Fragen auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes.
Für die steuerliche Beurteilung ist zu unterscheiden inwieweit es sich bei dem Gebäude um Betriebs- oder Privatvermögen handelt.
Soweit das Gebäude von Ihrer Mutter für die Heilpraktikerpraxis genutzt wurde, gehörte das Gebäude zum Betriebsvermögen Ihrer Mutter. Der restliche Teil des Gebäudes stellte Privatvermögen Ihrer Mutter dar.
Das Betriebsvermögen und das Privatvermögen gingen durch die Erbschaft auf Sie über. Der Verkauf des Gebäudes hat nun folgende steuerliche Auswirkungen:
Privatvermögen:
Hier ist es wichtig zu wissen wann das Gebäude von Ihrer Mutter erworben wurde. Ist der Erwerb mehr als 10 Jahre her, ist die Veräußerung des Gebäudes, soweit es sich um Privatvermögen handelt, steuerfrei. Liegen zwischen Erwerb und Veräußerung weniger als 10 Jahre, würde ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 Abs.1 Nr.1 EStG vorliegen.
Als Erwerb gilt nicht die Erbschaft des Gebäudes, sondern der Kauf oder die Fertigstellung des Gebäudes durch Ihre Mutter oder bereits einen vorhergehenden Erblasser. Es ist also wahrscheinlich, dass die 10 Jahresfrist überschritten ist und der Verkauf dieses Gebäudeteils deshalb nicht steuerpflichtig ist.
Betriebsvermögen:
Sofern durch den Verkauf des zum Betriebsvermögen gehörenden Teil des Gebäudes (Heilpraktikerpraxis) ein Gewinn erzielt wurde, ist dieser steuerpflichtig. Der Gewinn errechnet sich aus dem Verkaufspreis, soweit dieser auf diesen Gebäudeteil entfällt, abzüglich des Restwertes des Gebäudeteils zum Veräußerungszeitpunkt.
Die Aufteilung des Verkaufspreises des gesamten Gebäudes ist nach dem Verhältnis der auf die Heilpraktikerpraxis entfallenden Nutzfläche zur Gesamtfläche des Gebäudes aufzuteilen. Gemäß Ihrer Ausführungen wären dies wohl 50%.
Den Restwert des Gebäudes zum Zeitpunkt der Veräußerung müsste Ihnen der Steuerberater Ihrer Mutter mitteilen können. Alternativ können Sie den Restwert des Gebäudes aus der letzten Steuererklärung Ihrer Mutter entnehmen und diesen dann bis zum Veräußerungszeitpunkt weiterberechnen.
Für die steuerliche Beurteilung des Verkaufs ist es in beiden Fällen unerheblich ob der Erwerber eine Privatperson oder ein Unternehmer ist.
Leider kann ich hier zur Höhe der möglichen Steuerforderungen des Finanzamts gegen mangels hierfür erforderlicher Angaben nichts Genaueres sagen. Gerne kann ich Ihnen im Rahmen eines gesonderten Auftrages aber eine Prognoseberechnung erstellen.
Erbschaften und Eigentumsübertragungen an Immobilien sind von den jeweils zuständigen Notariaten mitzuteilen. Von daher weiß das Finanzamt über die Erbschaft, sowie die Veräußerung des Zweifamilienhauses Bescheid. Darüber hinaus haben Sie die Verpflichtung alle steuerlich relevanten Sachverhalte gegenüber dem Finanzamt wahrheitsgemäß zu erklären. Sie müssen deshalb eine Steuererklärung für das Jahr abgeben, in dem das Haus Verkauft wurde.
Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen weitergeholfen zu haben. Sollten noch Unklarheiten bestehen, scheuen Sie sich bitte nicht mich zu kontaktieren. Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen
Patrick Peiker
Steuerberater
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sehr detaillierte Antwort, auf alle meine Fragen wurde eingegangen.
Wenn ich wieder mal ein Problem / Frage habe, gerne wieder.
Antwort des Experten: Herzlichen Dank für Ihre positive Bewertung. Gerne können Sie zukünftig bei steuerlichen Angelegenheiten wieder auf mich zukommen.
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