Überprüfung eines Kaufvertrages über eine Wohnung

Sehr geehrte Fragestellerin, zunächst danke ich Ihnen für die Erhöhung des Einsatzes und Ihre Anfrage sowie das damit entgegengebrachte Vertrauen. Den Vertrag habe ich mir angeschaut und kann Ihnen hierzu folgendes mitteilen: Zunächst handelt es sich hier um einen textbausteinartig aufgebauten und normalen Vertrag über den Erwerb der Eigentumswohnung. Bei einem ersten Überblick ergeben sich keine Besonderheiten im Hinblick auf den Erwerb und die durch die darin verwendeten Klauseln. Ich darf Ihnen einige wichtige Punkte zunächst herausstellen und erläutern. Sollten sich im Zuge der Beratung noch weitere Fragen ergeben, scheuen Sie sich nicht, mir diese zur Kenntnis zu geben. Gerne beantworte ich Ihre Nachfragen. Zugleich ist darauf hinzuweisen, dass es sich bei dem Erwerb von Immobilien grundsätzlich lohnt, einen Sachverständigen mit hinzuzuziehen, insbesondere im Hinblick auf mögliche Mängel der Immobilie. Dies empfehle ich Ihnen grundsätzlich vor Abschluss des Kaufvertrages. Sodann komme ich zum Vertrag selbst. Hinsichtlich der Bevollmächtigung der Verkäuferin sollte sichergestellt werden, dass diese auch wirksam ist. Diese setze ich zunächst weiter voraus. Die Immobilie wurde sodann im Jahr 2015 in Wohnungseigentum aufgeteilt, was sich aus der entsprechenden Teilungserklärung ergibt. Im Kaufvertrag ist sodann die konkrete Wohnung mit entsprechenden Sondernutzungsrechten angegeben. Bitte kontrollieren Sie, dass diese auch entsprechend stimmig sind. Gegebenenfalls sollte auch vorab geprüft werden, ob die Größe der Wohnung mit der Beschreibung im Kaufvertrag übereinstimmt. In Abteilung III ist sodann noch eine Belastung in relativ großer Höhe vorhanden, die nach dem Notarvertrag vor Eigentumsübertragung gelöscht werden soll. Hierzu ist auch vereinbart, dass der Kaufpreis zunächst an den Gläubiger der Grundschuld gezahlt werden soll. Da der Kaufpreis jedoch nur einen Bruchteil der Forderung ausmacht, sollte sichergestellt werden, dass auch die Verkäuferin die Gesamtsumme zur Löschung der Grundschuld aufbringen kann, wobei hier auch nachgeprüft werden muss, wie hoch die Valutierung der Grundschuld überhaupt ist. Dies sollten Sie mit der Verkäuferin besprechen und gegebenenfalls auch mit dem Notar. Diesbezüglich weise ich darauf hin, dass der Notar auch in Bezug auf den Kaufvertrag verpflichtet ist, Ihnen diesen zu erläutern und bestehende Fragen zu beantworten. Nach der notariellen Vereinbarung besteht eine Löschungsverpflichtung der entsprechenden Eintragung in Abteilung III, es sei denn sie hätten nach § 3 Abs. 1 des Vertrages an deren Bestellung mitgewirkt. Hier wäre, wie oben genannt, insbesondere zu schauen, dass auch die tatsächliche Löschung sodann erfolgt und im Hinblick auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Verkäuferin auch tatsächlich erfolgen kann. Dies dürfte das Hauptrisiko des Vertrages hier sein, wenn im Hinblick auf die sehr hohe Grundschuld eine Löschung nicht erfolgt und sie somit hier in den Bereich der Grundschuld mit hinein rücken. Hier könnte gegebenenfalls ein Rücktrittsrecht oder weitere Vereinbarungen im Vertrag getroffen werden, sofern eine Löschung nicht bis zu einem bestimmten Zeitpunkt vor Auflassung erfolgt. Auch dies sollten Sie konkret mit dem Notar besprechen. Eine Sicherung hierzu ist zunächst in § 4c des Kaufvertrages vorgesehen. Hierauf sollte noch einmal genauestens geachtet werden. In § 6 unterwerfen sich der sofortigen Zwangsvollstreckung, wenn die Voraussetzungen der Kaufpreiszahlung vorliegen und Sie diesen nicht zahlen. Dies stellt eine normale Klausel dar. Hinsichtlich der Übergabe des Kaufgegenstandes ist kein konkreter Termin vereinbart. Dies sollte möglichst im Notarvertrag bereits geschehen, zum Beispiel ein Termin, der sich an der Kaufpreiszahlung orientiert und der nicht ins Ermessen der Verkäuferin gestellt wird. Hier wäre zum Beispiel eine Woche oder ein - drei Tage nach Zahlung des Kaufpreises eine gute Lösung. Wichtig ist hier, dass Sie nach dem Vertrag mit Erfüllung der Kaufpreiszahlung sämtliche Pflichten und Rechte übernehmen, dies bedeutet, dass Sie insbesondere über eine ausreichende Versicherung verfügen sollten, um den Kaufgegenstand und sich zu schützen. Sie sollten daher bereits im Vorfeld eine entsprechende Versicherung abschließen. Die Regelung über die Gewährleistungsansprüche ist üblich, daher empfehle ich die bereits eingangs erwähnte ausführliche Besichtigung und gegebenenfalls Begleitung durch einen Sachverständigen. Bis § 14 ist sodann das Procedere der Auflassung, also der Übertragung der Wohnung geregelt. Hier ist auch geregelt, dass Sie den Kaufgegenstand bereits für eine mögliche Finanzierung belasten dürfen. In § 14 ist sodann den Eintritt in die Eigentümergemeinschaft geregelt, für die die Teilungserklärung maßgeblich ist. Diese sollten Sie sich sehr genau anschauen, da hierin das Zusammenleben mit den weiteren Eigentümern geregelt ist. Sind Sie mit Dingen nicht einverstanden, sollten Sie hier überlegen, ob der Kauf durchgeführt werden soll. Auch sollten Sie, auch wenn es hier möglicherweise ein Erstbezug ist, schauen, ob es weitere Beschlüsse unabhängig von der Teilungserklärung in Bezug auf die Wohnungseigentumsanlage gegeben hat, die hier die Teilungserklärung möglicherweise abändern könnten. Hier können Sie sich an die Wohnungsverwaltung, die im Notarvertrag aufgeführt ist, wenden. Diesbezüglich ist in § 17 dargestellt, dass auch die Teilungserklärung sich noch ändern kann. Dies sollte Ihnen ebenfalls bewusst sein. In § 18 sind weiterhin noch relativ umfangreiche Rechte geregelt, die hier Sondernutzungsrechte betreffen. Dies bedeutet, dass durchaus auch weitere Bauarbeiten im Bereich des Wohneigentums stattfinden können. In § 19 ist ein einseitiges Rücktrittsrecht der Verkäuferin vorbehalten. Wollen Sie ebenfalls hier ein entsprechendes Rücktrittsrecht im Verlaufe der Vertragsabwicklung geltend machen, müssen Sie sich dieses vorbehalten. Ein solches ist im Vertrag zunächst nicht vereinbart, sie wären so ansonsten lediglich auf die gesetzlichen Rücktrittsrechte verwiesen. Sinn macht dies, zum Beispiel in Bezug auf die fehlgeschlagene Löschung der Grundschuld, siehe oben oder die verspätete oder nicht durchgeführte Übergabe der Wohnung. Ansonsten ergeben sich keine besonderen Problempunkte. Sollten weitere Fragen bestehen, stehe ich Ihnen wie eingangs erwähnt, jederzeit gerne zur Verfügung. Über eine anschließende positive Bewertung freue ich mich. Viele Grüße Christian Joachim Rechtsanwalt