Steuer bei Verkauf von dem Teil eines Grundstückes
Fragestellung
Sehr geehrte Damen und Herren,
2014 habe ich eine Haus gekauft. Das Haus steht auf einem 8500 m2 Grundstück. Jetzt habe ich Interesse ein Teil von dem Grundstück zu verkaufen. Es wurde nie benutzt, und steht leer.
Für dieses Teil des Grundstückes (ungefähr 3500 m2, wurde noch nicht vermessen) habe ich jetzt ein Bauvorbescheid.
Ich suche eine realistische und konkrete Schätzung, darüber wie viel Steuer ich bei einem Verkauf zahlen muss.
Hier habe ich einige Punkte zussammen gestellt.
Ich habe ein Teil des Hauses die letzen 4 Jahre öftes bei Airbnb vermietet, habe aber in der restlische Zeit dort gewohnt.
Vermietungszeiten: 2015 - 75 Tage, 2016 - 173 Tage, 2017 - 129 Tage, 2018 - 33 Tage.
Ich setze die Hauskosten steuerlich ab.
Ich bin selbständig und war bis vor 2016 ein Kleinunternehmer. Ab 2017 nicht mehr.
Bei dem Hauskauf wurde eine Grundschuld eingetragen von dem Vater meines Lebenpartners (Eingetragene Partnerschaft) von 35,000.
Der Teil den ich verkaufen möchte, wurde von den Airbnb Gästen nicht betreten (das war nicht erlaubt).
Das Haus steht in einer amtsangehörige Gemeinde im Landkreis Uckermark in Brandenburg.
Ich bin unsicher ob ich Spekulationsteuer bezahlen muss, weil ich das Haus ja nicht gewerblich nutze sondern nur über Airbnb vermiete. Das Grundstück was verkauft werden soll wurde von Airbnb Gästen nicht betreten.
Mein Einkommenssteuersatz für 2018 weiss ich noch nicht weil der Jahresabschluss noch nicht fertig ist. In 2018 und Anfang 2019 habe ich 2 Zimmer in dem Haus renoviert für ungefähr 30,000 Euro.
Vielen Dank,
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Antwort von Steuerberater Bernd Thomas
Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Anfrage aufgrund Ihrer Angaben im Rahmen einer Erstberatung auf yourXpert. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben. Fehlende oder fehlerhafte Angaben können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
Die Veräußerung kann nur dann steuerfrei erfolgen, wenn die Spekulationsfrist von 10 Jahren überschritten wurde oder eine ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vorgelegen hat,
Sie haben gemäß Sachverhaltsschilderung in nicht unerheblichem Ausmaß kurzfristig vermietet, dies ist bereits schädlich. Darüber hinaus ist fraglich, ob der Grundstücksteil überhaupt den Wohnzwecken zugeordnet werden kann. Gemäß der Verwaltungsauffassung umfasst dies nur die für die entsprechende Gebäudenutzung erforderlichen und üblichen Flächen. Dies gilt nach Verwaltungsauffassung insbesondere, soweit Teilflächen parzelliert werden und dadurch ein verkehrsfähiges Grundstück entstanden ist, das in absehbarer Zeit einer anderen Nutzung, z. B. als Bauland, zugeführt werden kann (vgl. BMF vom 05.10.2000, BStBl I 2000, S. 1383, Randziffer 17).
Die Frist von 10 Jahren ist abhängig vom Verpflichtungsgeschäft zu beerechnen, aber bei einem Kauf 2014 wird diese erst 2024 enden.
Somit wird ein eventueller Veräußerungsgewinn zu besteuern sein.
Den Gewinn ermitteln Sie, indem Sie vom Verkaufspreis die Anschaffungskosten sowie die Werbungskosten (insbesondere Kosten des Verkaufs, aber auch ggf. Kosten der Teilung, Vermesssungskosten o.ä., eventuell auch Finanzierungskosten, soweit diese zuordenbar sind) abziehen. Hierbei ist nur der auf das Grundstück entfallende Kaupfpreis als Anschaffungskosten anzusetzen. Falls beim Kauf kein separater Kaufpreis für Grund und Boden vereinbart worden ist, ist der Kaufpreis später aufzuteilen. Im Rahmen der Ermittlung der Abschreibung für das Gebäude sollte jedoch hier bereits eine Kaufpreisaufteilung erfolgt sein, allerdings kann diese ggf. auch noch geprüft werden, wenn hier bislang nur eine Schätzung vorgenommen worden ist. Das Finanzamt verwendet hierzu die Kaufpreisaufteilungshilfe, die auf der Webseite des BMF vberfügbar ist (https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2018-03-28-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html). Falls die so ermittelten Werte unrealistisch sind, kann ggf. auch Gutachten erstellt werden.
Den Gewinn versteuern Sie im Zuflussjahr im Rahmen Ihrer Einkommensteuerveranlagung. Es gibt eine Freigrenze von 600 € im Kalenderjahr, wenn diese nicht überschritten wird, bleibt der Gewinn steuerfrei. Falls Sie mit Verlust verkaufen, kann dieser Verlust auf Antrag festgestellt werden und mit künftigen Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden.
Gerne stehe ich Ihnen für eine Rückfrage zur Verfügung und im Übrigen würde ich mich, für den Fall, dass Sie mit meiner Beratung zufrieden waren, über eine positive Bewertung hier auf yourXpert sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen
Bernd Thomas
Steuerberater
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