Staffelmietvertrag

Sehr geehrter Fragesteller,

herzlichen Dank für Ihre Frage und damit entgegengebracht Vertrauen.

Vorweggenommen dürften Ihre Chancen, einer vorzeitigen Kündigung des Mietverhältnisses zu entgehen, eher schlecht stehen.

Dies hat insbesondere damit zu tun, dass der Bundesgerichtshof in seiner Rechtsprechung zum neue Mietrecht (nach den Reformen in den Jahren 2001 und 2005) eine Befristung des Mietverhältnisses, beziehungsweise den Ausschluss der Kündigung von maximal vier Jahren für zulässig hält. Strittig ist zwar, ob dies auch für Vertragsabschlüsse vor 2001 gilt, hier haben Sie jedoch eine Verlängerungsklausel nach 2001, wie Sie angeben im Jahr 2004, mit den Mietern getroffen. Dies dürfte daher in den Bereich der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs fallen und die Verlängerungsklausel unwirksam sein.

Der Bundesgerichtshof hat mit einer Entscheidung vom 06.04.2005, AZ: VIII ZR 27/04 ausgesprochen, dass eine Formularklausel, welche einen Ausschluss des Kündigungsrechts für länger als vier Jahre vorsieht, unwirksam ist.

Dies bedeutet, dass den Mietern grundsätzlich ein Recht zur Kündigung des Mietvertrages innerhalb der gesetzlichen Frist, gemäß § 573c BGB, zusteht.

Ob ie damalige Verlängerung des Mietverhältnisses, im Jahr 2004 eine Individualvereinbarung darstellt, ist zu hinterfragen, da die Klausel nach Ihren Informationen gleichbedeutend ist, wie die alte Klausel im Formularvertrag.

Von daher könnte man davon ausgehen, dass hier lediglich ein Zusatz zum Formularvertrag, aber keine individuelle Abrede, wie für eine Individualvereinbarung notwendig, vorgenommen worden ist. Hierüber kann man sich allerdings streiten, wobei auch anzumerken ist, dass der Bundesgerichtshof gerade bei entsprechenden Staffelmietverträgen diese Ausschlussklausel angewandt hat und auch in der Gesetzesbegründung zur Änderung des Mietrechtes der hier aufgetretene Fall problematisiert worden ist, da das sehr lange Festhalten am Mietvertrag durch den Mieter ihn unangemessen eingeschränkt, insbesondere wenn berufliche Veränderungen oder gesundheitliche Beeinträchtigungen entstehen.

Schließlich ist auch die Rechtsnatur der Befristung zu untersuchen. Nach der Rechtsänderung ist davon auszugehen, dass normale Befristungen nicht mehr zulässig sind, sondern befristete Zeitmietverträge geschlossen werden können, die allerdings einen entsprechenden Grund benötigen. Hieran dürfte es bei der Beurteilung der Individualklausel fehlen. Zudem hält der BGH eben einen Ausschluss der Kündigungsfrist für bis zu vier Jahren möglich. Diese ist aber in Ihrem Fall nicht gegeben, da Sie hier eine Befristung vorgenommen haben und keinen Ausschluss des Kündigungsrechts, die nach dem soeben genannten eigentlich nicht mehr zulässig ist. Auch dies kann daher, selbst wenn man eine Individualvereinbarung annehmen würde, zu einer Unwirksamkeit des Mietvertrages führen.

Darüber hinaus könnte sich jedoch auch noch ein anderer Kündigungsgrund ergeben, den Sie in Ihrem Sachverhalt angeben, nämlich der Gesundheitsbeeinträchtigung. Zwar geht die Rechtsprechung einhellig davon aus, dass aufgrund einer Gesundheitsbeeinträchtigung kein Recht zur fristlosen Kündigung besteht, allerdings kann hierin möglicherweise ein Recht zu einer ordentlichen Kündigung gesehen werden, wenn die Mietsache für den Mieter nicht mehr gebrauchsfähig ist, insbesondere wenn er aufs Grund seiner gesundheitlichen Beeinträchtigungen die Wohnung nicht benutzen kann und zum Beispiel auf eine behindertengerechte Wohnung angewiesen ist. Die Rechtsprechung gibt dann dem Mieter teilweise ein Recht zu einer ordentlichen Kündigung innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfristen. Allerdings muss er diesen Kündigungsgrund voll nachweisen.

Solange allerdings noch keine Kündigung ausgesprochen ist, ist selbstverständlich das Mietverhältnis auch noch nicht beendet.

Insofern sollten Sie zunächst versuchen, eine mögliche Kündigung hinauszuschieben. Möglicherweise lässt sich auch mit den Mietern auch ein Aufhebungsvertrag schließen, in dem Sie zum Beispiel noch eine Abfindung erhalten und sodann möglicherweise schnell einen neuen Mieter finden.

Gerne stehe ich Ihnen weiterhin zur Verfügung und hoffe, Ihnen zunächst hilfreich geantwortet zu haben. Gerne können Sie sich weiter an mich wenden. Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen.

Viele Grüße