Außerordentliche Kündigung Mietvertrag

Sehr geehrter Fragesteller,

Vielen Dank für Ihre Frage und das damit entgegengebrachte Vertrauen.

Grundsätzlich ist es auch bei Mietverträgen so, dass diese einzuhalten sind und es insbesondere auch den schriftlichen Inhalt ankommt. Zu fragen wäre hier, ob die entsprechenden Klauseln auch wirksam sind.

Vorliegend könnte es sich um einen Verzicht auf das Kündigungsrecht handelnden. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ist ein solcher Verzicht, wenn er zwischen den Parteien einvernehmlich vereinbart wird, grds. wirksam. Er darf jedoch nicht länger als vier Jahre sein. Dann liegt laut Bundesgerichtshof eine unzumutbare Einschränkung des Mieters vor. Eine solche Klausel wäre unwirksam.

Die vorliegende Klausel ist allerdings in sich möglicherweise widersprüchlich, da der Wortlaut zunächst davon ausgeht, dass ein Jahr auf die Kündigung verzichtet wird und sodann von 47 Monaten geschrieben wird. Hier wird nicht vollständig klar, ob sich der Verzicht bis zum 1.5.2015 erstrecken soll oder möglicherweise 47 Monate.

Wenn man diese Unklarheit anbringt, und sich hier auch aus dem Mietvertrag nichts anderes ergeben sollte, könnte man diese Klausel wegen einer entsprechenden Missverständlichkeit als unwirksam achten. Allerdings ist dies nicht einfach.

Dieses wäre zunächst aus meiner Sicht, die einzige Möglichkeit diese Klausel zu kippen, insbesondere wenn der Verzicht auf ein Jahr beschränkt ist. Dann wäre sie zumindest nach Auffassung des Bundesgerichtshofs wirksam.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH) werden damit die gesetzlichen Kündigungsfristen nicht missachtet, es werde lediglich freiwillig auf das Kündigungsrecht verzichtet (Az: VIII ZR 81/03). Ein solcher Verzicht ist laut BGH auch mit vorgedruckten Erklärungen im Mietvertrag zulässig – sofern der Kündigungsverzicht für beide Seiten gilt, also auch für den Vermieter (Az: VIII ZR 294/03 sowie Az: VIII ZR 379/03).

Die obersten Zivilrichter haben jedoch eine zeitliche Grenze gezogen: Steht der Kündigungsverzicht vorgedruckt im Mietvertrag, so ist er nur für maximal vier Jahre in Ordnung – darüber hinaus werde der Mieter unangemessen benachteiligt (Az: VIII ZR 27/04 sowie VIII ZR 270/07). Der BGH orientierte sich dabei an den gesetzlichen Vorschriften für einen Staffelmietvertrag, bei dem das Kündigungsrecht des Mieters ebenfalls für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden darf (Paragraf 557a BGB).

In einem Urteil Ende 2008 hat der BGH diese Haltung noch mal bekräftigt: In „Individualverträgen“ kann der Mieter durchaus wirksam auf sein Kündigungsrecht verzichten. Bei „Formularmietverträgen“ indes ist das wegen der Vorschriften zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) nur wirksam, wenn der Mieter durch seinen Kündigungsverzicht auch einen Vorteil erlangt, etwa den gleichzeitigen Kündigungsverzicht des Vermieters. Ansonsten ist der Mieter durch die AGB unangemessen benachteiligt (Az: VIII ZR 30/08).

Schließlich gab es 2011 auch noch eine Entscheidung des BGH in der er den Kündigungsausschluss in seinem Urteil vom 23.11.2011 – VIII ZR 120/11 – erneut bestätigt.

Allerdings ergibt sich noch ein anderes Problem, was so möglicherweise aus ihrer Fallgestaltung noch nicht ersichtlich ist, nämlich das beide Mieter das Mietverhältnis gemeinsam kündigen müssen, es sei denn, dass eine entsprechende Klausel, zwei separate Mietverträge ausweisr., wovon ich allerdings zunächst nicht ausgehe.

Insofern müssten beide Mieter das Mietverhältnis entsprechend kündigen.

Dies gilt auch für die Stellung eines entsprechenden Nachmieters. Hier müssten beide Mieter das Mietverhältnis zunächst kündigen und sodann der verbleibende Mieter mit dem Nachmieter einen neuen Mietvertrag mit dem Vermieter abschließen oder alle Parteien einvernehmlich die Einsetzung des Nachmieters als Ersatz für Ihren Mann als Nachmieter vereinbaren.

Insofern sehe ich zunächst keine sehr guten Möglichkeiten, aus diesem Vertrag herauszukommen.

Daher würde ich zunächst versuchen, einen geeigneten Nachmieter zu stellen. Nur wenn dies nicht hilft, könnte man hier eine entsprechende Kündigung des Mietvertrages vornehmen oder gegebenenfalls auch eine Untervermietung, wenn eine solche nicht ausgeschlossen ist, wobei diese grundsätzlich zulässig sein müsste.

Gerne können Sie sich weiter an mich wenden und hoffe, dass ich Ihnen, wenn auch nicht mit der vielleicht erwarteten erfreulicheren Antwort, helfen konnte. Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen.

Viele Grüße