Spekulationssteuer bei Verkauf von Garten/Grundstück an Nachbar
Fragestellung
Sehr geehrte Herr Joachim,
ich habe eine allgemeine Frage zum Steuerrecht:
Ich habe 2015 eine Doppelhaushälfte samt Grundstück mit 399m2 erworben in welches ich im EG/OG mit meiner Familie wohne. Das Dachgeschoss ist seit 2015 vermietet (24% vom Kaufpreis ist dem DG laut Kaufvertrag zugeordnet). Die Nutzung des Gartens ist allerdings nicht Bestandteil des Mietvertrags.
Mein Nachbar ist nun an den Erwerb eines Teils ca. 70m2 meines Gartens/Grundstücks (ohne Gebäude) interessiert. Deshalb frage ich mich ob beim Verkauf eines Anteils des Gartens/Grundstücks steuerliche Nachteile für mich z.B. Spekulationssteuer entstehen. Nach meinem Verständnis wird beim Verkauf von Immobilien, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden die Spekulationssteuer nicht fällig. Aber greift dies auch bei Grundstücksanteilen/Garten (Wohnzweck?) und reicht der Mietvertrag um Fremdnutzung auszuschließen oder fällt aufgrund Vermietung ein gewisser Anteil an Spekulationssteuer an?
Bei Fragen stehe ich gerne zur Verfügung.
Viele Grüße
M. S.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwalt und Mediator Christian Joachim
Sehr geehrter Fragesteller,
nach erster Recherche gehe ich leider davon aus, dass Spekulationssteuer (nunmehr Veräußerungssteuer genannt) möglicherweise bei Ihrem Grundstücksgeschäft anfällt.
Allerdings weise ich darauf hin, dass selbstverständlich nur dann Veräußerungssteuer anfällt, wenn auch ein entsprechender Gewinn erwirtschaftet wird.
Sofern Sie das Grundstück anteilsmäßig dem Wert nach verkaufen, wie Sie das Grundstück auch erworben haben, würde keine Veräußerungssteuer anfallen.
Ansonsten kann durchaus Veräußerungssteuer anfallen, zum einen, weil das Grundstück insgesamt zur Gewinnerzielung genutzt wird, da sich ja auch die teilvermietete Wohnung auf dem Grundstück befindet. Auf eine Nutzungsmöglichkeit kommt es meines Erachtens nicht an, da gegebenenfalls auch die gesamte Abschreibung auf das Grundstück anteilig läuft.
Zudem hat der Bundesfinanzhof (Az. IX R 48/10) in einem Fall entschieden, dass bei einem benachbarten Grundstück Veräußerungssteuer durchaus anfallen kann, wenn dieses veräußert wird, selbst dann, wenn es lediglich privat genutzt wird und das eigene Grundstück ebenfalls weiter privat genutzt wird, da nicht klar ist, in welchem Umfang hier eben eine Spekulation oder eine Veräußerungsabsicht besteht. Allerdings war dies in diesem Fall etwas anders, dass sich um ein vollständig anderes Grundstück handelt. Trennt man das Grundstück allerdings hier in Ihrem Fall von Ihrem Grundstück ab, würde sich auch um ein anderes Grundstück handeln.
Dies könnte allerdings in Ihrem Fall nicht ganz durchgreifen, da ja das Grundstück von Ihnen weiterhin auch größtenteils privat genutzt wird.
Dies wäre meines Erachtens die einzige Argumentation, die gegen eine Veräußerungssteuer sprechen würde, dann aber konträr eben zu der Tatsache, dass eben eine Teil Vermietung auf das ganze Grundstück sich erstreckt.
Allerdings dürfte die Veräußerungssteuer aufgrund des doch relativ geringen Grundstücksanteils nicht so sehr hoch sein.
Gegebenenfalls sollten Sie hierüber vorab mit dem Finanzamt einmal sprechen, wie dies an solchen Verkauf einschätzen würde.
Ich hoffe, dass ich Ihnen zunächst erste Hinweise geben konnte und auch ihre Frage hilfreich beantwortet habe.
Sollte sich weiteren Nachfragebedarf ergeben, können Sie sich jederzeit gerne an mich wenden.
Viele Grüße
Christian Joachim
Rechtsanwalt
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leider bin ich nicht schlauer als vor meiner Fragestellung, die Veräußerungssteuer "fällt möglicherweise an/kann anfallen". Das ist genau das was ich wissen möchte, fällt diese an oder nicht?
Ich versuche es mit etwas mehr Information von meiner Seite:
Gewinn wird erwirtschaftet werden, da ich über Bodenwert verkaufen werde. Es wird nicht unter Wert verkauft.
Abschreibungen laufen nicht auf Grundstücke sondern überlicherweise immer nur auf den Gebäudewert, deshalb muss man in der Steuerklärung zwischen Boden- und Gebäudewert unterscheiden. Teile vom Gebäude werden zur Gewinnerzielung durch Vermietung genutzt.
Der von Ihnen genannte Referenzfall unterscheidet sich deutlich von meinem, da es sich um ein bereits im Vorfeld abgeschlossenes Wirtschaftsgut handelt. In meinem Fall würde dies erst beim Verkauf und Übergang an den Nachbarn stattfinden.
Bei weiteren Fragen stehe ich gerne zur Verfügung.
Viele Grüße
M. S.
vielen Dank für Ihr Feedback.
Für meine Antwort kann ich natürlich nur die Sachverhaltsangaben nutzen, die Sie mir geben bzw. die ich nachfragen kann. Fehlen Sachverhaltsangaben, kann natürlich ein anderes Ergebnis herauskommen, daher habe ich die Konjunktivform gewählt, so wie sich die Sache derzeit für mich darstellt.
Von daher darf ich noch einmal meine Antwort konkretisieren:
Sofern Gewinn erwirtschaftet wird, kommt es nicht auf den Bodenwert an, sondern in der Regel darauf, welchen Preis sie letztlich bei Erwerb bezahlt haben. Übersteigt der Veräußerungspreis den Erwerbspreis, liegt Gewinn vor. Dieser Gewinn unterliegt dann der Veräußerungssteuer.
Hinsichtlich der Abschreibungen haben Sie recht, hier wird der Gebäudewert vom Gesamtwert herausgelöst und die Abschreibung bezieht sich hierauf.
Der Grundstücksbegriff bei der Veräußerungssteuer bezieht sich allerdings auf das Grundstück insgesamt, bzw. dann auf das herausgelöste bzw. herauszulösen Grundstück.
Insofern halte ich die Entscheidung des Bundesfinanzhofs hier durchaus doch für wichtig für ihr Vorhaben, da sich dann die Frage stellt, ob das nachträgliche Herauslösen eines Grundstücksteils gleichgestellt werden muss mit einem bereits vorhandenen Grundstücksteil. Jedenfalls zum Zeitpunkt der Berechnung der Veräußerungssteuer handelt es sich um ein selbstständiges Grundstücksteil, dass im Rahmen der vertraglichen Gestaltung bereits rechtlich und dann im Vermessungsrahmen tatsächlich herausgelöst wird.
Wenn man sich an der Regelung des § 23 Einkommensteuergesetz genau orientiert, so ist davon auszugehen, dass zunächst das Wirtschaftsgut selbst genutzt werden muss, um einer Steuerpflicht zu entgehen.
Dies ist bei Ihnen, nimmt man die Regelung wörtlich, nicht der Fall, da auch der vermietete Teil auf dem Grundstück befindlich ist.
Aus diesem Grund fällt meines Erachtens Veräußerungssteuer an, da die Privilegierung für das Gesamtgrundstück einer selbstgenutzten Eigentums nicht vorliegt, wenn man in der Gesamtbetrachtung das Grundstück sieht und hiermit auch den herauszulösen Grundstücksanteil. Zudem halte ich hier die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs im Hinblick auf die Herauslösung des Gartengrundstücks durchaus für anwendbar, wenn man der ersten Auffassung nicht folgen sollte und das herauszulösen Grundstück separat sieht. Danach wurde auch bei dieser Auffassung Veräußerungssteuer entstehen.
Gerne stehe ich Ihnen weiterhin zur Verfügung, viele Grüße
Christian Joachim
Rechtsanwalt