Recht der Abstandsflächen Hessen HBO
Fragestellung
Ich beabsichtige den Kauf eines Grundstücks mit einem Abrisshaus zur Neubebauung in Hessen, somit gilt § 6 HBO. Gemäß Bebauungsplan ist keine geschlossene Bebauung vorgesehen, weswegen die zuständige Sachbeabeiterin des Bauamts in einer Erstaukunft uns mitgeteilt hat, dass Abstandsflächen einzuhalten sind, da keine geschlossene Bebauung vorgesehen ist. Allerdings hat der Grundstücksnachbar über die gesamte Grundstücksgrenze eine dreigeschossige Grenzbebauung inklusive der Errichtung einer Brandwand vorgenommen. Auch das bisherige Abrisshaus steht auf der Grundstücksgrenze.
1. Frage: Da das Nachbarhaus an die Grenze gebaut ist, kann man sich doch auf § 6 Abs. 1 Satz 3 HBO berufen, oder? Inwieweit besteht hier ein Auslegungsspielraum für das Bauamt? Aufgrund seiner Grenzbebauung hat der Nachbar auch kein Recht, ein Veto einzulegen, oder?
2. Frage: Sollte Abstandsflächen einzuhalten sein: Reichen dann die 3,0 m auf meinem Grundstück als Abstand (dann wäre das Grundstück noch bebaubar) oder verdoppelt sich die Mindestabstandsfläche aufgrund der Grenzbebauung des Nachbarn auf 6,0 m (dann wäre das Grundstück nicht mehr bebaubar)? In diesem Fall wäre das Grundstück wirtschaftlich wertlos
3. Frage: Inwieweit ist beim Kellerbau eine Zustimmung des Nachbarn mit der Grenzbebauung einzuholen?
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwältin Dominique Johanna Popiel
Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),
gerne habe ich Ihre Fragen betreffend Ihr Vorhaben der Grenzbebauung am Nachbargrundstück rechtlich überprüft.
Bei dem Neubau wird es sich um eine bauliche Anlage im Sinne des § 1 Absatz 1 Satz 1 und § 2 Absatz 1 Satz 1 HBO (Hessische Bauordnung) handeln, so dass der Anwendungsbereich des Gesetzes eröffnet ist.
1. Frage: Da das Nachbarhaus an die Grenze gebaut ist, kann man sich doch auf § 6 Abs. 1 Satz 3 HBO berufen, oder? Inwieweit besteht hier ein Auslegungsspielraum für das Bauamt? Aufgrund seiner Grenzbebauung hat der Nachbar auch kein Recht, ein Veto einzulegen, oder?
Grundsätzlich bedarf die Grenzbebauung mit einem Gebäude, einer Mauer oder einem Zaun das Einverständnis des Nachbarn oder die Genehmigung durch die Baubehörde. In fast allen Bundesländern gelten aber Ausnahmen für Grenzgaragen.
Eine weitere Ausnahme: Wenn Ihr Nachbar ebenfalls an seiner Grenze gebaut hat, dürfen Sie in gleichem Maße an der Grenze arbeiten.
Ist die Grenze mit einem Haus bebaut, muss sich auf Ihrer Seite allerdings eine sogenannte Brand(schutz)wand befinden, damit Sie Wand an Wand bauen dürfen. Ohne diese darf das Gebäude nicht so nah an Ihr Grundstück angrenzen und muss gegebenenfalls zurückgebaut werden.
In Ihrem Fall ist § 6 Absatz 1 Satz 3 HBO die Vorschrift, die Ihr Anliegen regelt. Da in Ihrem Fall der Nachbar auch an der Grenze gebaut hat, dürfte der Auslegungsspielraum der Baubehörde auf Null reduziert sein, so dass Sie den Neubau ebenfalls an der Grundstücksgrenze errichten dürften. Da hier nachweislich die Bebauung durch den Nachbarn an der Grundstücksgrenze vorliegt, hat er kein Recht auf Zustimmung zu dem Neubau. Er hat auch kein Recht ihm zu widersprechen.
2. Frage: Sollte Abstandsflächen einzuhalten sein: Reichen dann die 3,0 m auf meinem Grundstück als Abstand (dann wäre das Grundstück noch bebaubar) oder verdoppelt sich die Mindestabstandsfläche aufgrund der Grenzbebauung des Nachbarn auf 6,0 m (dann wäre das Grundstück nicht mehr bebaubar)? In diesem Fall wäre das Grundstück wirtschaftlich wertlos.
Die Abstandfläche wird immer individuell von einem Vermessungsingenieur berechnet und richtet sich nach der Wandhöhe des geplanten Gebäudes. Diese wird mit der Dachhöhe verrechnet – bei einer Dachneigung von weniger als 70 % nur ein Drittel, bei mehr als 70 % die gesamte Länge. Das ergibt sich aus § 6 Absatz 4 Satz 1 bis 3 und 4 Nr. 3 HBO.
Unabhängig vom Ergebnis muss aber stets ein Mindestabstand von 2,5 bis 3 Metern eingehalten werden.
In Ihrem Fall dürften aber, da der Nachbar selbst an der Grundstücksgrenze gebaut hat, keine Abstände einzuhalten sein.
3. Frage: Inwieweit ist beim Kellerbau eine Zustimmung des Nachbarn mit der Grenzbebauung einzuholen?
Ein Keller ist ein geschlossenes Gebäudebauteil, das sich ganz oder zumindest überwiegend unterhalb der Erdoberfläche des Gebäudes befindet.
Da Sie bereits für den Neubau keine Zustimmung des Nachbarn benötigen, ist im Umkehrschluss eine Zustimmung für den Kellerbau ebenfalls nicht notwendig.
Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit besten Grüßen
Rechtsanwältin Dominique Johanna Popiel
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