Miete Wohnung - fristlose Kündigung verhindern
Fragestellung
Hallo
Ich wohne über 8 Jahre in der Wohnung bei einer großen Wohnungsbaugesellschaft und seither lief alles gut. Doch irgendwie habe ich dann offensichtlich den Überblick verloren, so daß ich irgendwie 2 Monate aufeinander die Miete nicht bezahlt habe.
Ich glaube ich hatte die Einzugsermächtigung eingerichtet und das Konto war nicht gedeckt und ich merkte dies erst zu spät, da ich aus Überforderung nur selten die Kontoauszüge ansah.
Ich bekam einen Schock, als ich ohne Vorankündigung und ohne Mahnung plötzlich die fristlose Kündigung bekam, wegen zwei aufeinander nicht bezahlten Mieten.
Ich überwies unverzüglich die beiden Mieten und legte Widerspruch.
Dies wurde mir bestätigt und die fristlose Kündigung zurück genommen, mit dem überdeutlichen unmißverständlichen Hinweis, daß dies juristisch nur ein einziges Mal geht. Bei Wiederholung sei dies nicht mehr möglich und die Kündigung würde ohne Wenn und Aber durchgezogen. Mit Angabe von Paragraphen.
Mit meinem Hinweis, daß sie keine Mahnung geschickt haben, bekam ich die Antwort, daß sie dies nicht tun müßten und auch zukünftig nicht tun werden.
Sie sind zu keinem Gespräch und keinerlei Entgegenkommen bereit. Es ist keine Partnerschaft auf menschlicher Ebene möglich. Offensichtlich wollen sie uns los haben, weil die Mieten in den letzten Jahren hier in Berlin stark angestiegen sind und wir somit eine günstige Miete haben. Hätten sie uns los, könnten sie die Wohnung neu viel teurer vermieten.
Da die Wohnung für mich existenziell ist, habe ich seither ständig Angst, daß mir so ein Fehler wieder unterläuft.
Vor einigen Monaten war die Miete noch nicht abgebucht, so daß ich die Miete aus Angst sofort überwiesen habe, erst einige Wochen später sah ich bei Kontrolle der Kontoauszüge, daß ich die Miete des Monats doppelt überwiesen habe. Die Wohnungsbaugesellschaft reagierte darauf überhaupt nicht.
Für mich bedeutet das Thema allgegenwärtiger Streß.
Um diesen abzubauen und mir Sicherheit zu verschaffen, habe ich diesen Monat wieder eine Einzugsermächtigung eingerichtet und möchte gerne einen aktuellen Kontoauszug (Statusbericht) haben. Habe ich der Wohnungsbaugesellschaft damit auch juristisch die Verantwortung abgegeben? Oder kann sie mich kündigen, wenn sie die Miete nicht richtig abbucht und ich dadurch in Verzug gerate?
Des Weiteren würde ich der Wohnbaugesellschaft gerne eine zusätzliche Mietkaution überweisen, die etwas höher ist als die gegenwärtige Miete (als Sicherheitspuffer zB für eine zukünftige Mieterhöhung oder ähnliches) um einer fristlosen Kündigung vorzubeugen, falls dies noch einmal passieren sollte, daß ich zwei Monatsmieten im Verzug sein sollte. Des Weiteren möchte ich die Wohnbaugesellschaft gerne einerseits dazu ermächtigen, daß sie jederzeit über die Kaution im vollen Umfang verfügen kann, sobald ich im Verzug sein sollte, sie andererseits aber juristisch dazu verpflichten, daß sie mich informieren muß, wenn sie die Kaution in Anspruch nimmt, so daß ich darauf reagieren kann und schnell eine weitere Miete überweisen kann, um eine fristlose Kündigung dauerhaft zu verhindern.
Wie ist die juristische Lage und was ist ihre Empfehlung, wie ich vorgehen sollte.
Ich freue mich über Ihre Antwort.
Mit freundlichen Grüßen
Richter
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Antwort von Rechtsanwalt Jan Wilking
Sehr geehrter Ratsuchender,
ich kann Sie zunächst ein wenig beruhigen.
Es ist zwar korrekt, dass Sie mit der Mietzahlung auch ohne Mahnung in Verzug kommen können und eine Heilung des Zahlungsverzugs durch nachträgliche Zahlung nicht mehrfach hintereinander möglich ist. Allerdings gilt diese Sperre gemäß § 569 Absatz 3 Nr.2 letzter Satz BGB nur für zwei Jahre. Wenn also zwei Jahre ab der ausgesprochenen fristlosen Kündigung vergangen sind, können Sie eine erneute fristlose Kündigung durch nachträgliche Zahlung wieder unwirksam machen.
Hinzu kommt, dass ein Mieter regelmäßig nicht in Verzug gerät, wenn der Vermieter von der ihm eingeräumten Einzugsermächtigung keinen Gebrauch macht (AG Hamburg, Beschluss vom 19.05.2006 - 49 C 37/06). Insofern müssen Sie dann nur darauf achten, dass Ihr Konto ausreichend gedeckt ist und die Lastschriften nicht ins Leere laufen. Es kann daher empfehlenswert sein, ein Konto mit Pfändungsschutz (P-Konto) hierfür zu nutzen.
Vergisst der Vermieter eine Abbuchung oder scheitert die Abbuchung aus anderen Gründen, die nicht in Ihrem Verantwortungsbereich liegen, dann liegt kein Zahlungsverzug vor und der Vermieter kann deswegen nicht kündigen.
Sie können auch versuchen, eine höhere Mietkaution zu vereinbaren. Allerdings ist fraglich, ob sich der Vermieter hierauf einlässt. Gezwungen werden kann er hierzu nicht, zumal er dieses Geld entsprechend separat anlegen müsste. Zudem verbietet § 551 Absatz 4 BGB die Vereinbarung einer Mietsicherheit, die drei Monatsmieten überschreitet.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Jan Wilking, Rechtsanwalt
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Vielen Dank für die Beantwortung.
Nachfrage: Um zu wissen, wie der Kontostand bei dem Vermieter ist und wie er sich zusammensetzt (Verlauf):
Habe ich das Recht auf einen Zahlungsverlauf mit Statusbericht / Kontostand?
Und wenn ich einen solchen bekommen sollte: ist der dann auch justiziable? oder können sie sich im Fall eines Falles darauf berufen, daß der tatsächliche Stand gilt und der Bericht keine Grundlage sei. So daß, wenn der Bericht fehlerhaft sein sollte, und ich doch im Verzug wäre, sie mir dann dennoch kündigen können? oder kann ich mich vor Gericht auf den Bericht des Vermieters berufen? sprich kann ich mich darauf verlassen?
Wie Sie schreiben funktioniert dies mit der Kaution nicht. Und wie sieht es mir einer Überzahlung aus?
Wenn ich einfach eine Miete zuviel bezahle und sie beispielsweise beim Vermieter 1,5J belasse und dann zurückfordere, damit die Zahlung nicht verjährt. Und nach Rückzahlung eine erneute Überzahlung leiste und das Spiel ständig wiederhole? Würde das nicht gehen?
vielen Dank für Ihre Nachfrage.
Einen generellen Anspruch auf den aktuellen Kontostand haben Sie leider nicht. Das Gesetz sieht nur einen Auskunftsanspruch bezüglich der Kaution und deren korrekter Anlage vor.
Grundsätzlich können Sie sich mit einer Überzahlung schützen, da der Vermieter im Falle einer ausbleibenden Miete zunächst hierauf zurückgreifen müsste. Wenn Sie aber absichtlich zu viel überweisen, der Vermieter zurücküberweist und Sie das Spiel wiederholen, verhalten Sie sich vertragswidrig. Dem Vermieter darf das Geld nicht aufgedrängt werden. Sie riskieren dann eine Abmahnung und im schlimmsten Fall werden Sie allein hierfür rechtmäßig gekündigt. Daher halte ich ein solches Vorgehen ohne Absprache mit dem Vermieter für nicht empfehlenswert.
Hauptaugenmerk sollte daher darauf gerichtet sein, das eigene Konto, von dem die Miete abgeht, im Plus zu halten und finanzielle Reserven dort zu bunkern.
Mit freundlichen Grüßen
Jan Wilking, Rechtsanwalt