Mietkaution einbehalten

Ratgeber: Mietkaution einbehalten

(Lesezeit ca. 9 Minuten)

Das rechtliche Konstrukt der Mietkaution ist die gesetzliche Lösung zu dem Problem vor dem jedes Jahr tausende Vermieter stehen: Was tun, wenn der alte Mieter die Wohnung nicht so hinterlässt, wie er sie bekommen hat oder noch Forderungen aus dem Mietverhältnis bestehen, die dieser nicht mehr bereit ist zu zahlen? Oft genug sind sich in solchen Fällen beide Seiten nicht überein, welche Rechtslage tatsächlich vorliegt und ob der Vermieter ein Recht hat die Kaution einzubehalten oder ihre Rückzahlung zu verzögern. Mithilfe eines yourXpert-Anwalts verschaffen Sie sich Gewissheit über Ihre Rechte und bekommen eine Möglichkeit alte Mietverhältnisse tatsächlich und rechtssicher abzuschließen.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Mietkaution hat den Zweck alle Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis und dessen Abwicklung zu sichern.
• Die Mietkaution muss nach Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Vermieter gegen den Mieter keine Ansprüche mehr hat, zurückgezahlt werden.
• Der Rückzahlungsanspruch des Mieters ist nicht direkt beim Vorliegen der genannten Voraussetzungen gegeben, sondern dem Vermieter steht eine sog. Prüfungs- und Überlegungsfrist von min. drei Monaten zu.
• Die Mietkaution muss, wenn sie als Geldbetrag geleistet wurde, als solche auch angelegt werden und zuzüglich Ihrer Zinserträge zurückbezahlt werden.

Inhalt

1. Was ist eine Mietkaution?
2. Wann muss die Mietkaution zurückgezahlt werden?
3. Voraussetzungen für die Rückzahlung der Mietkaution
4. Gründe die Mietkaution einzubehalten
5. Mietkaution einbehalten Musterbrief (Vorlage)
6. Verzinsung und Rückzahlung der Kaution
7. Typische Fälle für die Zurückhaltung/Einziehung der Mietkaution
8. Fazit: Kostenlose anwaltliche Ersteinschätzung

Was ist eine Mietkaution?

Die Mietkaution ist ein Sicherungsmittel, das der Mieter beim Vermieter zur Sicherung aller Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis und dessen Abwicklung (BGH VIII ZR 71/05 v. 18.01.2016) hinterlegt. Sie ist dabei zwar gesetzlich geregelt, aber kein vorgeschriebener Bestandteil eines jeden Mietvertrages. Sie muss vertraglich vereinbart werden und ist im Zweifel vertraglichen Vereinbarungen unterworfen.

Der Umfang, der durch die Kaution gesicherten Forderungen, umfasst, wie oben schon erwähnt, alle Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis und damit regelmäßig den Mietzins, die Nebenkostenabrechnungen und Aufwendungen für die Wohnung, die der Vermieter tätigen musste, aber vom Mieter zu vertreten sind. Der Umfang der Forderungssicherung kann vertraglich ausgedehnt oder eingeschränkt werden. Bezüglich der Frist zur Leistung der Kaution auf Mieterseite gibt es ebenso keine gesetzliche Regelung. Vertragliche Absprachen gelten. In der Regel aber, wird die Kaution zu Beginn des Mietverhältnisses entrichtet und auch ihre Fälligkeit dort definiert, entsprechend ihres Zwecks, auf Mieterseite auf den Beginn des Mietverhältnisses angesetzt, um die ersten Mietansprüche zu sichern.

Die Kaution darf höchstens drei Kaltmieten betragen (§ 551 Abs. 1 BGB), um den Mieter nicht mit zu hohen Kautionszahlen zu Beginn des Mietverhältnisses zu konfrontieren, aber dem Vermieter noch ausreichende Sicherung zu gewähren. Gemäß § 551 Abs. 2 BGB ist der Mieter bei der Leistung der Kaution zu einer Leistung über drei monatliche Teilzahlungen berechtigt, wobei die Erste zu Beginn des Mietverhältnisses und die beiden anderen in den unmittelbar folgenden Monaten fällig sind.

Neben der Leistung in bar ist auch ein Kautionskonto oder eine Bürgschaft möglich. In welcher Form die Kaution zu leisten ist, regelt der Mietvertrag. Leistet ein Mieter die Kaution nicht, kann der Vermieter die Wohnung zurückhalten (§ 273 Absatz 1 BGB) und dem Mieter unter Umständen fristlos kündigen.

Voraussetzungen für die Rückzahlung der Mietkaution

Der Vermieter muss die Mietkaution zurück an den Mieter leisten, wenn sie ihren Zweck als sein Sicherungsmittel erfüllt hat und keine vertraglichen Regelungen ihn zu einem weiteren Einbehalt berechtigen.
Folgende Voraussetzungen müssen damit gegeben sein:

• Beendigung des Mietverhältnisses.
• Rückübergabe der Wohnung an den Vermieter.
• Keine verbleibenden sonstigen Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis oder sonstige vertragliche Berechtigungen.

Gründe die Mietkaution einzubehalten

Grundlage für das Recht zur Einbehaltung der Mietkaution sind die offenen Forderungen des Vermieters gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis. Folgende Gründe geben dem Vermieter bspw. das Recht die Mietkaution (teilweise) einzubehalten:

• Der Mieter hat die Wohnung zu spät zurückgegeben und der Vermieter hat einen Schaden davon erlitten. Der Ersatz des Schadens kann mit der Mietkaution verrechnet werden.
• Der Mieter hat  Änderungen an den Wohnungsräumen und den dazugehörenden Sachen vorgenommen, die er bei Rückübergabe nicht wieder zurückgebaut hat. Die dadurch anfallenden Kosten der Renovierung zur Beseitigung dieser Änderungen sind auch mit der Kaution verrechenbar.
• Schäden, die der Mieter an der Mietsache hinterlassen hat, lassen sich in den Kosten ihrer Beseitigung gegen die Mietkaution verrechnen.
  -> Differenzierung zu Schönheitsschäden: "Schönheitsschäden", die mit den sog. Schönheitsreparaturen beseitigt werden, sind die normalen Spuren des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache. Damit sind leichte Gebrauchsspuren die normalerweise nur das Aussehen der Mietsache beeinflussen, wie z.B. ein Nagelloch in der Wand oder leichte Kratzer im Bodenbelag, als Schönheitsreparaturen zu verstehen. Schäden dagegen, die nicht mit der vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung zu erklären und mehr als rein optische Beeinträchtigungen sind, gelten generell als "Schäden" im Sinne des Mietrechts.
• Schönheitsreparaturen vorzunehmen ist grundsätzlich eine Pflicht des Vermieters, aber diese kann über den Mietvertrag in bestimmten Maßen auf den Mieter abgewälzt werden. Vorformulierte Klauseln und Verträge unterliegen dabei ganz besonders strengen Regulierungen, die einzuhalten sind und die sonst sogar die Ungültigkeit aller vertraglichen Regelungen zu Reparaturen wegen eines Regelverstoßes zur Folge haben können. Weitere Informationen zu Schönheitsreparaturen und Absprachen über Ihre Verantwortlichkeit finden Sie in unserem Ratgeber über Renovierung und Schönheitsreparaturen bei Auszug.
• Betriebskostennachzahlungen berechtigen des Weiteren auch zum Einbehalt eines zu erwartenden dafür nötigen Betrags der Kaution. Anhaltspunkt dazu bieten die Berechnungen der Vorjahre.

Der Vermieter muss im Falle eines Einbehalts immer eine Abrechnung der Mietkaution vorlegen und darin erklären und mit Rechnungen oder sonstigen Dokumenten nachweisen, warum und in welcher Höhe er die Kaution zurück- oder einbehalten will (OLG Karlsruhe, Urteil vom 18. August 2008 - 8 W 34-08).

Wann muss die Mietkaution zurückgezahlt werden?

Der Vermieter muss die Mietkaution zurückzahlen, sobald alle Voraussetzungen für die Rückzahlung vorliegen. Gründe, wie die oben aufgezeigten, berechtigen ihn zum Einbehalt der Miete, sobald diese definitiv feststehen oder solange eine ausstehende Forderung noch im Betrag undefiniert ist oder ihr Zustandekommen zumindest noch erwartbar, aber noch nicht eingetreten ist. Liegen diese Voraussetzungen vor, so hat der Vermieter eine Prüfungs- und Überlegungsfrist, in der er Mängel, die zuvor noch nicht bemerkt wurden, noch geltend machen kann und seine Einbehaltungsansprüche und daraus entstehenden Handlungsoptionen evaluieren kann. Diese Frist ist einzellfallabhängig, wird aber in der Regel auf zwischen drei und sechs Monaten angesetzt. Sie hängt davon ab, ob der Vermieter weiß oder wissen hat können, ob und in welcher Höhe bestehende Nachforderungen existieren. Erst nach Fristablauf beginnt die Fälligkeit der Forderung. Der Mieter kann entgegen der generellen Prüfungs- und Überlegungsfrist nur dann eine Kautionsrückzahlung fordern, wenn ihm dazu ein vertragliches Recht zusteht oder er vom Vermieter bestätigt bekommen hat, dass keine offenen Forderungen gegen ihn aus dem Mietverhältnis mehr bestehen. Eine solche Einigung über die noch ausstehenden Forderungen wird in Bezug auf die Mängel der Wohnung selbst, beim Auszug meist durch ein Übergabeprotokoll hergestellt, indem beide Parteien den Zustand der Wohnung und etwaige Mängel protokollieren und sich darüber rechtsverbindlich einigen. Alle danach aufkommenden Mängel werden dem Vermieter zugerechnet und er kann diese nicht mehr gegen den Mieter geltend machen, soweit das Übergabeprotokoll nichts Anderweitiges besagt.

Mietkaution einbehalten Musterbrief (Vorlage)

Wenn Sie als Vermieter, der Kaution des Mieters gegenüberstehende Forderungen haben und diese mit der Kaution verrechnen wollen, können Sie sich hier unseren Musterbrief "Mietkaution einbehalten" dafür herunterladen und die Abrechnung Ihrem ehemaligen Mieter senden. Wenn Sie sich dagegen noch nicht sicher sind, ob und wie viel der Kaution Sie einbehalten können, dann beauftragen Sie einen der yourXpert-Anwälte und erhalten Sie eine rechtssichere Antwort und auf Wunsch auch ein individuelles anwaltliches Schreiben.

Zinsen und Rückzahlung der Kaution

Wie der Mieter die Kaution geleistet hat, bestimmt, wenn nicht andere vertragliche Bestimmungen vorliegen, wie er die Kaution wieder zurückzuerhalten hat. Der weit häufigste Fall der Kautionsleistung ist die Barkaution (Kautionsleistung durch eine Geldsumme), die dem Mieter einen Rückzahlungsanspruch bei Fälligkeit der Mietkaution gewährt.

Nach § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB muss der Vermieter bei Barkautionen, die vom Mieter geleistete Kaution "bei einem Kreditinstitut  zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz" anlegen und die Zinsen später dem Mieter zukommen lassen. Wenn er dies nicht tut, so ist er dem Mieter trotzdem den Zins schuldig, den er durch eine solche Anlage erwirtschaftet hätte. § 551 Abs. 3 Satz 2 BGB lässt zwar andere vertragliche Absprachen über die Anlage der Mietkaution zu, aber nach Satz 3 muss die Kaution immer vom Vermögen des Vermieters getrennt in einem Mietkautionskonto angelegt werden.

Zwei weitere Leistungsmöglichkeiten finden sich in der Verpfändung eines Sparbuchs oder einer Mietkautionsbürgschaft. Eine Leistung der Kaution als verpfändetes Sparbuch berechtigt den Vermieter im Sicherungsfall (Einbehalt der Kaution) zur Auflösung des Kontos oder Auszahlungen daraus. Eine Rückübereignung findet durch den schriftlichen Verzicht auf das Pfandrecht und die Herausgabe des Sparbuches statt. Wird die Mietkaution dagegen als Bürgschaft geleistet, überträgt der Mieter dem Vermieter eine Bürgschaft und gibt ihm die passende Bürgschaftsurkunde. Im Sicherungsfall hat der Vermieter damit eine erhöhte Sicherheit, denn er hat die Möglichkeit sich zuerst an den Bürgen zu wenden und von ihm die bestehenden Forderungen begleichen zu lassen. Ob der Bürge eine natürliche Person oder ein Unternehmen ist, das Mietkautionsbürgschaften anbietet, spielt in der rechtlichen Bewertung derweil keine Rolle. Auch hier findet eine Rückübereignung durch den Verzicht auf die Bürgschaftssicherheit und eine Herausgabe der passenden Urkunde an den Mieter statt.

Typische Fälle für die Zurückhaltung und Einziehung der Mietkaution

Folgende typische Fälle stellen häufige Fehlvorstellungen zum Kautionseinbehalt dar:

• Die Mietkaution muss immer an alle Mieter gleichsam verteilt ausgezahlt werden (§ 432 BGB).
• Wenn eine der Parteien, die in der Wohnung wohnten, auszieht, beeinflusst das die Kautionsrückforderung nicht und der Vermieter ist weiterhin dem Vertrag entsprechend nur verpflichtet den offiziellen im Mietvertrag benannten Mieter die Kaution (in Teilen) auszuzahlen.
• "Kauf bricht nicht Miete" führt das Gesetz in § 566 BGB als Grundsatz auf und etabliert damit die Regel, dass der Erwerber einer vermieteten Immobilie in die Vermieterposition des alten Eigentümers tritt. Gemäß § 566 a BGB kann der Mieter danach folgerichtig auch seine Kaution von dem neuen Eigentümer fordern und sich sogar gegen den vorherigen wenden, wenn der jetzige Mieter nicht mehr leisten kann. Dem neuen Mieter steht ein Herausgabeanspruch gegen den Verkäufer der Immobilie auf die vom Mieter geleistete Kaution zu.
• Einige Mieter versuchen, noch innerhalb des Mietverhältnisses, die letzten Monatsmieten mit der Kaution beim Vermieter zu verrechnen und weigern sich daher in den letzten Monaten bis zum Vertragsablauf die Miete zu begleichen. Ein solches "Abwohnen" der Miete ist unzulässig, da es dem Vermieter die Möglichkeit nimmt die Mietkaution als effektives Sicherungsmittel für noch ausstehende Forderungen, wie bspw. Kosten von Reparaturen oder der Nebenkostenabrechnung einzubehalten (OLG Frankfurt/Main 2 W 10/04 v. 03.03.2004).

Fazit: Kostenlose anwaltliche Ersteinschätzung

Schlussendlich ist festzuhalten, dass die Mietkaution immer im Rahmen ihres Zwecks als Sicherungsmittel und ggf. anderweitiger vertraglicher Regeln zu verstehen ist. Behält man dies im Kopf bei der Bewertung verschiedener Fallkonstellationen, so verbleibt man mit einem hilfreichen Maßstab. Jedoch hat der Ratgeber auch gezeigt, wie viele spezielle Regelungen es für verschiedene Spezialfälle gibt und dass gesetzliche Regelungen auch einen großen Einfluss auf vertragliche Absprachen haben können. Da jedes Jahr viele Fälle im Mietrecht vor Gericht sind, wurde einerseits zu vielen Situationen und Rechtsfragen schon entschieden und das bringt Rechtssicherheit, aber andererseits gibt es so auch viele Entscheidungen und Sonderregelungen, die im Einzelfall zu beachten sind. Grundsätzlich obliegt es dabei oft dem Vermieter diese Regelungen gut zu verstehen, um dann beim Fall einer Einbehaltung diese auch rechtlich begründen und dem Mieter erklären zu können.

Lassen Sie sich Ihr Recht zum Einbehalt rechtssicher prüfen und durchsetzen. Kontaktieren Sie online unsere erfahrenen Rechtsanwält*innen auf yourXpert für eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung.