Mängelfeststellung nach Hauskauf
Fragestellung
Guten Tag Herr Hesterberg,
wir haben im Oktober 2014 ein Haus (BJ 1909) gekauft. Bereits ca. 6 Wochen nach Einzug hatten wir den ersten Schimmelbefall im Treppenhaus, welches ziemlich hoch ist. Dieser Schimmelbefall entsteht durch Kältebrücken, wenn die Türen zu unseren Wohnungen geöffnet werden. Das gesamt Treppenhaus und auch der Keller(wurde vom Makler ebenfalls als trocken verkauft und ist auch feucht mit Schimmelbildung an Wänden und von unten) waren frisch gestrichen worden. Ich hatte die Verkäufer angerufen (und hinterher auch ein Schreiben geschickt), man wusste über den Schimmel Bescheid, denn man hat uns direkt ein "sehr wirksames Schimmelspray" empfohlen. Ein hinzugezogener Anwalt stimmte uns zwar zu, dass es sich um arglistige Täuschung handelt, meint aber, dass es mit Schimmelnachweis so eine Sache sei und die Nachweispflicht bei uns liege. Ausserdem hatten wir zum Zeitpunkt des Hauskaufs auch keine Rechtschutzversicherung und die Kosten für so einen Streit könnten sehr hoch sein. Wir haben diesen Fall nun erstmal abgeschlossen ("Pech gehabt") und müssen im Treppenhaus wohl einen Heizkörper anbringen.
Die eigentliche Frage wäre aber zum vorhandenen Wintergarten (nicht beheizt) und dem Carport (ca. 4 m lang, mit Spitzdach und elektrischem Tor, direkt an die Hausaussenwand gebaut). Bei Durchsicht der Unterlagen ist uns jetzt aufgefallen, dass für beide Sachen weder eine Baugenehmigung noch entsprechende Zeichnungen vorliegen. Auch in der Hausakte des zuständigen Bauamtes sind hierzu keine Unterlagen. Aus unserer Sicht liegt hier ein Rechtsmangel vor, es sei denn, diese Objekte sind nicht baugenehmigungspflichtig. Wir möchten natürlich keine schlafenden Hunde wecken. Sicher könnte man alles jetzt auf sich beruhen lassen. Was ist jedoch, wenn wir das Haus mal verkaufen möchten? Wäre zum jetzigen Zeitpunkt noch der Verkäufer haftbar, da wir noch innerhalb der 2-Jahres-Frist zur Mängelfeststellung liegen, so dass die Nachmeldung und evtl. Ausbesserungen von ihm übernommen werden müssten? Schreiben wir hierzu den Makler mit der Bitte an, uns die fehlenden Unterlagen zukommen zu lassen? Was kann unsererseits gefordert werden?
Wir möchten natürlich nicht auf alle Mängel sitzenbleiben. Zumal wir einen behinderten Sohn haben, der auf den Schimmel schon reagiert hat und wir auf den Kosten für den kompletten Neueinbau der Heizung und den damit verbundenen erhöhten Heizkosten offensichtlich schon sitzenbleiben.
Herzlichen Dank für Ihre Antwort.
Mit freundlichen Grüßen
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
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Antwort von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:
In Bezug auf den Schimmelbefall hat der Kollege sicherlich nicht Unrecht - da wird es in der Tat schwer das konkret darzulegen und dieses lässt sich nur mithilfe eines teuren Sachverständigengutachtens nachweisen, was Sie zunächst bezahlen müssten.
Zu der anderen Sache ("zum vorhandenen Wintergarten (nicht beheizt) und dem Carport (ca. 4 m lang, mit Spitzdach und elektrischem Tor, direkt an die Hausaussenwand gebaut). Bei Durchsicht der Unterlagen ist uns jetzt aufgefallen, dass für beide Sachen weder eine Baugenehmigung noch entsprechende Zeichnungen vorliegen."):
In diesem Fall ist dieses eher als Sachmangel einzustufen, obwohl in der Praxis die Unterscheidung zwischen Sach- und Rechtsmangel nicht weiter relevant ist, vgl. BGH, Urt. v. 12.04.2013, Az. V ZR 266/11.
Das können Sie in der Tat innerhalb der noch laufenden Gewährleistungsfrist geltend machen, aber bei unterstelltem Ausschluss der Sachmängelhaftung im Kaufvertrag ebenfalls nur, wenn eine arglistige Täuschung vorliegt.
Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind nur dann ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt, was hier aber nicht der Fall ist.
Ist dem Käufer ein Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, kann der Käufer Rechte wegen dieses Mangels nur geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
Es wird ebenfalls hier weder einfache noch grobe Fahrlässigkeit Ihrerseits vorliegen, so dass Sie Mängelrechte noch haben; eine Garantie wird hier im notariellen Kaufvertrag (wie in der Regel) wohl nicht abgegeben worden sein.
Im Übrigen dürfte aber die Gewährleistung notarvertraglich ausgeschlossen gewesen sein, was aber bei Vorliegen einer arglistigen Täuschung wie gesagt unschädlich ist.
Ihnen stehen also noch Gewährleistungsrechte zu.
Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
Daneben gilt:
Wer zur Abgabe einer Willenserklärung (hier Annahme des Kaufvertragsangebots durch Sie) durch arglistige Täuschung bestimmt worden ist, kann die Erklärung anfechten.
Wird ein anfechtbares Rechtsgeschäft angefochten, so ist es als von Anfang an nichtig anzusehen, der Kaufvertrag wäre rückabzuwickeln.
Die Frage ist, ob Sie sich mit den gesetzlichen Gewährleistungsrechten begnügen können oder die Gesamtabwicklung des Vertrages begehren.
Der Makler und/oder der Verkäufer sollten daher unverzüglich angeschrieben und aufgefordert werden, Unterlagen vorzulegen und die Sache aufzuklären.
Das mit dem Schimmel kann ggf. auch nochmals geltend gemacht werden.
Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
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vielen Dank für Ihre schnelle Rückantwort.
Ist es Ihrer Meinung nach ausreichend, wenn wir als Käufer den Makler anschreiben und ihn als Vermittler des Objekts mit einer Fristsetzung von 14 Tagen auffordern, die fehlenden Unterlagen nachzureichen? Oder sollten evtl. noch Auszüge aus Ihrer Erklärung zugefügt werden, um dem Ganzen Nachdruck zu verleihen bzw. ggf. das Ganze sofort von einem RA geschrieben werden? Oder wäre das dann eher mit Kanonen auf Spatzen zu schießen?
Gern erwarten wir Ihre Rückmeldung. Evtl. ist es auch schneller, die Fragen telefonisch zu klären?
Besten Dank.
Mit freundlichen Grüßen
vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:
Ich meine, dass es durchaus erst einmal ausreicht, wenn Sie wie vorgeschlagen selbst einmal schreiben und eine Frist von 14 Tagen hinsichtlich der Unterlagen setzen und einmal erwähnen, dass es sich um einen Mangel der Kaufsache handelt, wenn eine Genehmigung nicht vorliegt, also fehlt, aber notwendig ist. Setzen Sie die Frist unbedingt auch für die Nacherfüllung also Behebung der fehlenden Genehmigung, wobei ich da 3-4 Wochen als Frist nehmen würde.
Dieses ist insoweit richtig, als Sie dann tatsächlich bei fruchtlosem Fristablauf einen Anwalt beauftragen können, dessen Kosten dann im Wege des Verzugsschadensersatzes Ihnen gleichfalls zu ersetzen wären. Würde nämlich gleich der Anwalt schreiben, würde der die Gegenseite in Verzug und die Anwaltskosten können nicht geltend gemacht werden.
Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt