immobilienkauf auf raten (AFA); gestaltungsmissbrauch $42AO
Fragestellung
Guten Tag,
es verbinden sich zwei fragen die ich habe.
Ich habe vor eine Immobilie meiner Ehefrau (Gütertrennung) nach uber 10 Jahren zu erwerben.
Da meine Ehefrau zwanzig Jahre junger ist als ich , für Bargeld so gut wie keinen Zins bekäme und auch kein Bargeld braucht, ist der Gedanke der gleichmäßigen steuerfreien Versorgung im Vordergrund. So ist geplant dass ich das Gebäude erwerbe , die Altschulden auf mich umschreiben lasse und die Rest Finanzierung von 600000€ in monatlichen raten von z.b. 2500€ bezahle. Natürlich wird dies so im notarvertrag stehen und ich werde eine Grundschuld zu ihren gunsten von 600000€ nebst Zinsen eintragen lassen. Der Zinssatz ware z.b. 2% über dem basiszinssatz und würde somit an die allgemeine zinsentwicklung angepasst, sodass sie aus den einnahmen der Zinsen immer etwas höhere als die zur Zeit banküblichen Zinsen zu versteuern hätte. Der Kaufpreis wäre natürlich über die gesamte Laufzeit steuerfrei. Die Zahlungsverpflichtung geht nach meinem Tod auf die erben über, meine Ehefrau und ich haben notariell gegenseitig auf Erbe gänzlich verzichtet. Aus dem laufenden Erlös der Immobilie kann natürlich die ratenverpflichtung samt Zinsen bedient werden.
Dies löst bei mir nun folgende weitere fragen aus:
Kann die kpl Gebäude AFA von 2,5% jährlich von Anbeginn , also vom Tag der notariellen Beurkundung und der Übertragung des wirtschaftlichen und zivilrechtlichen Eigentums Übergangs von mir, dem Erwerber genutzt werden? Nach meinem Tod ginge diese ja dann an die erben über. Und die weitere Frage wäre, könnte das Finanzamt bei dieser Konstellation von einem gestaltungsmissbrauch nach Paragraph 42 der AO ausgehen ? Noch eine kleine nebenfrage, meine Ehefrau hat sich zuvor zum Kauf einer anderen Immobilie eine zusätzliche grundbuchabsicherung für eine Bank auf dem hier genannten Grundstück eintragen lassen. Kann diese zu gunsten meiner Ehefrau bestehen bleiben oder müsste diese gelöscht werden? Ich hätte natürlich in Anbetracht dass es für meine Frau ist kein wirklichen Grund diese Grundschuld löschen zu lassen.
Soweit meine fragen, gerne lese ich von ihnen
Und verbleibe, m.s.
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Antwort von Rechtsanwalt Tim Greenawalt
Sehr geehrter Ratsuchender,
haben Sie vielen dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworte:
Rechtliche Einschätzung
Ich halte die Konstruktion grds. für zulässig. Das Risiko eines Gestaltungsmissbrauchs gem. § 42 AO besteht zwar in solchen Fällen, ist aber m.E. eher gering. Die zweite Grundschuld kann zwar grds. bestehen bleiben, sollte aber besser gelöscht werden.
Im Detail
Ihr Vorhaben führt dazu, dass Sie das wirtschaftliche Eigentum sofort erwerben und Ihre Frau Ihnen über den Rest der Kaufpreisschuld ein verzinsliches Verkäuferdarlehen gibt. Da es sich um zwei verschiedene Verträge handelt und der rechtliche Erfolg identisch ist mit dem was gewollt ist, ist das Risiko eines Gestaltungsmissbrauchs gering. Damit können Sie grds. auch die AfA so nutzen als ob Sie das Grundstück komplett über eine Bank finanziert hätten.
Wichtig ist dass der Zinssatz mindestens marktüblich ist (ein höherer Zinssatz schadet eher nicht), Ihre Frau durch eine Grundschuld abgesichert ist und sie die Zinseinnahmen als Kapitalerträge versteuert. Die verbleibenden Einnahmen versteuern Sie als Einkünfte aus VuV. Wenn Sie 100% auf Nummer sicher gehen wollen, können Sie natürlich auch eine verbindliche Auskunft des FA einholen.
Die zweite Grundschuld kann - wenn Sie sie nicht ohnehin zur Absicherung des Verkäuferdarlehens nutzen wollen - zwar auf Ihre Frau als Begünstigte umgeschrieben werden und damit bestehen bleiben. Allerdings hätten Sie dann zwei Grundschulden und das Problem, dass die neue Grundschuld zur Absicherung des Verkäuferdarlehens gegenüber dieser Grundschuld nachrangig wäre. Hierin könnte das FA ein Thema sehen, weshalb ich dazu rate, entweder die bestehende Grundschuld für das Verkäuferdarlehen zu nutzen oder sie zu löschen und nur noch eine Grundschuld zu haben.
Im Übrigen frage ich mich - da Sie die Erben ansprechen - ob es sinnvoll ist, das Objekt bereits jetzt ganz oder teilweise auf Ihre Erben zu übertragen und so die Schenkungsteuerfreibeträge auszunutzen. Gerne stehe ich hier für eine detailliertere Beratung zur Verfügung.
Ich hoffe damit konnte ich Ihnen helfen und wünsche Ihnen viel Erfolg.
Mit freundlichen Grüßen,
RA Dr. Tim Greenawalt
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Es sind alte Verbindlichkeiten und die dazugehörigen Grundschulden eingetragen. Diese alten Verbindlichkeiten sowie diese dazugehörige Grundschulden werden bedingungslos ubernommen . der Kaufpreis ist gebildet aus dem valuta der alten Verbindlichkeiten zuzüglich die 600t€ die nun Verkäufer finanziert werden und zu gunsten diesem im Grundbuch abgesichert wird.
Und nun kommt der fragliche Punkt. Es wurde vor kurzem eine Grundschuld eingetragen die mit diesem Objekt nichts zu tun hat , sie wurde als zusätzliche Sicherheit für ein anderes Darlehen welches der Verkäufer aufgenommen hat zum Kauf eines anderen objekts eingetragen. Diese mit dem Kauf nicht in Verbindung stehende Grundschuld wurde ich eingetragen lassen wollen. So zu sagen als Bürgschaft zu gunsten meiner Frau die damit ihr eigenes Darlehen in eigener Sache weiter beschert.
Zu ihrer Anregung bereits jetzt Schenkungen oder verkaufe an unsere Kinder zu tätigen , daran habe ich gedacht. Jedoch sind diese noch unmündig was die Sache sehr kompliziert machen wurde wegen der entsprechenden gesetzlichen Auflagen . daher mochte ich hier noch ca 5 Jahre warten.
Danke vorab, wenn sie nochmals auf die Sache mit der Grundschuld eingehen . m.s.
haben Sie vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne beantworte:
Ich denke, wir haben uns richtig verstanden. Die kürzlich eingetragene Grundschuld ist derzeit zugunsten einer dritten Person eingetragen und wird nicht mehr benötigt. Sie können diese Grundschuld grds. bestehen lassen und auf Ihre Frau als Gläubiger umschreiben lassen. Am Ende haben Sie dann zwei Grundschulden zugunsten Ihrer Frau.
Die saubere Variante ist dagegen schlicht die alte Grundschuld zu löschen und nur eine neue Grundschuld zugunsten Ihrer Frau für das Verkäuferdarlehen einzutragen.
Ich hoffe damit konnte ich Ihnen helfen und wünsche Ihnen viel Erfolg.
Mit freundlichen Grüßen,
RA Dr. Tim Greenawalt