Hälftige Teilung von Hausgeldkosten bei Verkauf einer Eigentumswohnung
Fragestellung
Wir haben eine Eigentumswohnung verkauft. Besitzübergang war der 01.07.2016. Im Notarvertrag wurde geregelt: "Abschnitt 8: Eintritt in die Eigentümergemeinschaft... Die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums gehen ab dem Tag des Besitzübergangs auf den Erwerber über. Soweit Verbrauchskosten durch Messung festgestellt werden, fallen sie bis zum Stichtag dem Veräußerer und ab dem Stichtag dem Erwerber zur Last; für Heizungs und Warmwasserkosten gilt dies nur für den Teil der Kosten, die nicht nach einem festen Maßstab umgelegt werden. Andere Kosten sowie die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage sind zeitanteilig zwischen Verkäufer und Käufer zu verteilen. Dies gilt auch für eine Nach- oder Rückzahlung auf Grund der Jahresabrechnung, soweit sie nicht verbrauchsabhängig zu verteilen sind. Soweit eine Instandhaltungsrücklage angesammelt wurde, geht der Anteil des Verkäufers hieran entschädigungslos auf den Käufer über."
Heizungs- und Wasserzähler wurden bei der Übergabe von Käufer und Verkäufer abgelesen, die Zählerstände mit beiderseitiger Unterschrift festgehalten.
Die nächste Eigentümerversammlung war nach dem 01.07.2016. Nun wurde vom Käufer die Abrechnung für den Zeitraum 2016 vorgelegt, mit der Bitte aus der o.g. Vertragsklausel pauschal die Hälfte ALLER Kosten des gesamten Jahres 2016 zu tragen und dem Käufer zu erstatten.
In dieser pauschal hälftigen Teilung sind z.B. nicht die genau festgehaltenen Zählerstände von Heizung und Wasser berücksichtigt. Ebenfalls ist aus der Abrechnung nicht ersichtlich, ob im Jahr 2016 Maßnahmen zum Unterhalt durchgeführt wurden, die erst in der Eigentümerversammlung NACH Besitzübergang beschlossen und auch in dem Zeitraum ausgeführt wurden, in dem wir gar nicht mehr Eigentümer waren und also keinen Einfluß auf die Auftragsvergabe und Höhe der Kosten hatten.
Nun unsere Frage: ist auf Grund der o.g. Vertragsklausel eine pauschale hälftige Teilung ALLER in 2016 angefallenen Kosten zulässig, auch wenn die Veranlassung und Beauftragung bzw. Ausführung und Abrechnung z.B. von Instandhaltungen erst während der Eigentümerschaft der Käufers erfolgt ist.
Da wir unsere Hausgeldzahlungen gemäß dem Wirtschaftsplan, der während unserer Eigentümerschaft gültig war, pünktlich und vollständig bezahlt haben, sind wir der Ansicht, dass wir nicht für Maßnahmen haften müssen oder uns daran beteiligen, die in der Zeit nach 01.07.2016 erfolgt sind.
Ebenso müssen unserer Ansicht nach die Verbrauchskosten entsprechend den abgelesenen Zählerständen berücksichtigt werden, da wir im ersten Halbjahr die Wohnung kaum benutzt haben, sind diese in unserer Zeit vermutlich sehr viel geringer als im 2. Halbjahr durch den Käufer.
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Antwort von Rechtsanwalt Ray Migge
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
vielen Dank für die Anfrage, welche ich wie folgt beantworten möchte.
Eindeutig ist die Forumlierung in Ihrem Kaufvertrag hinsichtlich der Umlegung der verbrauchsabhängigen Kosten: Diese sind nach Verbrauch vom Käufer und Verkäufer zu tragen, sodass eine pauschale hälftige Teilung überhaupt nicht in Betracht kommt. In dieser Hinsicht ist der vorgelegten Abrechnung auf jeden Fall zu widersprechen. Zwei Meinungen kann es zu dieser Bedeutung der Klausel aus dem notariellen Kaufvertrag nicht geben.
Anders ist dies jedoch hinsichtlich der weiteren Kosten, welche Sie als "Unterhalt" bezeichnen. Hier ist der Kaufvertrag unnötigerweise etwas zweideutig. Denn tatsächlich beschreibt die Klausel aus dem Kaufvertrag, dass sämtliche weitere Kosten zeitanteilig (und damit bei Ihnen hälftig) zu teilen sind. Allerdings geht aus der Klausel meines Erachtens auch hervor, dass es sich hierbei um sonstige Betriebskosten handelt und nicht um besondere Erhaltungs- und Unterhaltungsmaßnahmen. Insofern müsste hier nachgeprüft und näher erläutert werden, welche Maßnahmen konkret beschlossen wurden und ob diese unter Betriebskosten fallen oder besondere Instandhaltungsmaßnahmen sind, für welche die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht.
In jedem Fall würde ich zunächst einmal auch der hälftigen Teilung dieser Kosten widersprechen, mit der Begründung, dass der Käufer ausweißlich des Satzes 1 des Abschnitts 8 des notariellen KV die Kosten und Lasten des Eigentums ab dem Tag des Besitzübergangs zu tragen hat. Damit hat er auch die Lasten hinsichtlich der besonderen Unterhaltungsmaßnahmen zu tragen, insbesondere wenn diese neue Kosten verursachen, auf deren Höhe, Entstehen und Beurteilung der Notwendigkeit Sie keinen Einfluss haben.
Eine abschließende Beurteilung ließe sich jeodch nur anstellen, wenn man die Art der konkreten Maßnahmen kennen würde, wie diese beschlossen wurden und wie diese abgerechnet wurden. Selbst dann bleibt jedoch aufgrund der zweideutigen Formulierung des notariellen KV ein Interpretationsspielraum, der sowohl eine hälftige Umlegung als auch eine alleinige Kostentragungspflicht durch den Käufer rechtfertigen könnte. Sie haben jedoch für letzteres auf jeden Fall gute Argumente.
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Mit bestem Gruß
Ray Migge
-Rechtsanwalt-
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