Gartenhaus Baugenehmigung
Fragestellung
Gartenverkauf
Sehr geehrter Herr Flock,
wir haben 2004 ein Gartenhaus ca. 60 m² in einer Gartenanlage erbaut. Das Gartenhaus befindet sich auf Pachtland der Kirche. Eine Baugenehmigung haben wir zum damaligen Zeitpunkt vom Vorstand erhalten. Dies stand auch so in der Satzung der Gartenanlage. Damals war uns nicht bewusst, dass wir auch eine Baugenehmigung vom Bauamt benötigen. Das Bauamt hat vor ca. drei Jahren einige Bauten hier in der Anlage begutachtet, aber ohne die Besitzer anzusprechen. Nun zu meiner Frage: Wir wollen das Gartenhaus verkaufen. Heißt es jetzt, dass das Bauamt die Bauten duldet? Kann man sich darauf berufen, falls der Verkauf aufgrund einer fehlenden Baugenehmigung vom Bauamt rückabgewickelt werden muss? Kann man aufgrund einer Rückabwicklung den Vorstand belangen? Wenn der Verkauf rückabgewickelt wird nach z.B. einem Jahr, würde dann ein Betrag vom Kaufpreis angerechnet werden, weil der Käufer das Gartenhaus bereits 12 Monate genutzt hat? Wann ist so eine Sache verjährt?
MfG
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwalt Thore Flock
Sehr geehrter Herr Fragesteller,
ich danke für Ihre Anfrage! Allerdings ist die ziemlich umfangreich, so dass ich Ihnen nur ganz grobe Richtlinien an die Hand geben kann.
Bitte beachten Sie unbedingt, dass es sich in so fern nur um grundsätzlich Richtlinien handelt. Da ich die Ihre Unterlagen nicht gesehen habe, sind die alle unter Vorbehalt. Tatsächlich kann der Fall bei Ihnen auf Grund der konkreten Ausgestaltung Ihrer Verträge jeweils sehr anders liegen! Ich kenne ja nur einen kurzen Teilausschnitt.
Ich denke aber, dass die nachfolgenden Hinweise Ihnen schon weiter helfen werden:
1. Vorab kurz der Hinweis: Für die Beantwortung der Frage kommt es wesentlich darauf an, was für einen Vertrag Sie mit der Kirche bzgl. des Grundstücks haben. Wie haben Sie das Grundstück gepachtet? Haben Sie dort ein Erbbaurecht? Handelt es sich um eine Schrebergartenanlage? Die konkrete Ausgestaltung kann in so fern im Einzelfall sehr variieren, jeweils mit erheblichen rechtlichen Folgen.
2. Grundsätzlich ist in Deutschland für alle Genehmigungen von Baumaßnahmen das Bauordnungsamt (i.d.R. bei der örtlichen Gemeinde angesiedelt) zuständig. Das alleine entscheidet darüber, ob eine Baugenehmigung erteilt wird, oder nicht. Die Kirche hat damit in so fern nichts zu tun. Das B. muss für jedes Bauvorhaben eine Baugenehmigung erteilen, es sei denn, das Bauordnungsamt stellt fest, das für die jeweilige Baumaßnahme gerade ausnahmsweise keine Genehmigung notwendig ist. Die diesbezüglichen Regelungen sind Landes- nicht Bundesrecht, in so fern kommt es sehr auf örtliche Gegebenheiten an. Hier beispielhaft ein Link zu den Regelungen hier in Schleswig-Holstein. Sie sehen schon, dass das ziemlich umfangreich ist:
http://www.lexsoft.de/normensammlung/3505378,64
Bei einem Fehlen der Baugenehmigung würde es sich somit im Rahmen des Kaufrechts wohl um einen Rechtsmangel der Baumaßnahme gemäß §§ 433,434, 435 BGB handeln.
2. Leider ersetzt eine Begutachtung des Bauordnungsamtes kein bauordnungsrechtliches Genehmigungsverfahren. -Auch gibt es leider keine richtige "Duldung". Zwar kann man sich nach mehreren sehr vielen Jahren ggf. darauf berufen, dass eine Kenntnis der Stadt von der Baumaßnahme eine Art "Verwirkung" einleiten würde. Darauf verlassen würde ich mich jedoch in keinem Fall! Leider gibt es für stehende Gebäude in Deutschland keinen richtigen Bestandsschutz. Ob Ihr Gebäude gefährdet ist kann ich von hier aus leider überhaupt nicht einschätzen, da es in so fern natürlich erheblich auf Ihre örtlichen Gegebenheiten ankommt, bzw. auf Ihr konkretes Gebäude.
3. Sofern Sie das Haus auf dem Grundstück jetzt verkaufen wollen und schon jetzt über eine Rückabwicklung / Verjährung nachdenken, muß ich Sie leider ein wenig bremsen: Es ist sehr wichtig an dieser Stelle rechtlich korrekt vorzugehen, und nicht schon auf die Gewährleistungsrechte hinzuarbeiten.
Grundsätzlich gilt: Wie oben dargestellt handelt es sich bei einer fehlenden Baugenehmigung um einen rechtlichen Mangel!
Als Verkäufer wären Sie deshalb verpflichtet, den Käufer ausdrücklich auf den Mangel hinzuweisen, d.h. ihm schriftlich und nachweisbar mitzuteilen, dass es an einer Baugenehmigung fehlt. Wenn Sie das tun, weiß der Käufer über den Mangel Bescheid. Wenn der Kaufvertrag entsprechend gut formuliert ist, kann der Käufer sich später nicht darauf berufen, dass die Baugenehmigung fehlt.
Wenn Sie den Käufer nicht über den Mangel informieren riskieren Sie, dass hier eine vorsätzliche Täuschung des Käufers vorliegt, was ggf. strafbar sein könnte. Gerade in derartigen Konstellationen wie Ihrer würde ich jeden Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Kaufvertrages unbedingt vermeiden!
Sicherlich ist es leider natürlich umgekehrt so, dass für ein Objekt mit einem derartigen Mangel ggf. nur ein geringerer Verkaufspreis zu erzielen sein könnte.
4. Ggf. kann es bei Ihrem Kaufvertrag sein der Fall sein, dass eine notarielle Beurkundung des Kaufs (wegen der Pacht) nicht gesetzlich notwendig vorgeschrieben ist. Dennoch würde ich in Ihrem Fall hier eine notarielle Beurkundung in jedem Fall für geboten halten, auch zu Ihrer eigenen Absicherung.
Ich würde deshalb an Ihrer Stelle mal bei einem Notar in Ihrer Region anfragen und fragen, wie teuer eine derartige Beurkundung in Ihrem Fall sein würde, damit Sie in so fern auch Kostenklarheit haben. Der Notar kann sodann ggf. auch den Vertrag für Sie entsprechend vorbereiten, insbesondere auch im Hinblick auf die fehlende Baugenehmigung.
5. Nur für den Fall der Fälle: Sollte es doch zu einem Gewährleistungsfall kommen (was, wie oben dargestellt, unbedingt zu vermeiden ist!!) gilt folgendes:
Zur Verjährungsfrist nur der allgemeine kurze Hinweis, dass bei Bauwerken grundsätzlich eine Verjährungsfrist von 5 Jahren (!) gilt, § 437 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Das kann jedoch auch nur eine grobe Richtlinie sein, da es in so fern auch wieder auf den konkreten Mangel ankommt. In so fern gilt diese Ansage unter Vorbehalt.
Grundsätzlich kann man sagen, dass eine Nutzungsentschädigung zwar theoretisch denkbar ist (im KFZ-Recht ist das nicht unüblich!), allerdings in dem Fall Ihres Gebäudes sehr problematisch sein dürfte. In so fern handelt es sich um ein rechtlich komplexes Problem, das gesondert zu prüfen wäre. Zusammengefasst kann ich mir aber vorstellen, dass Ihre Kenntnis von der fehlenden Baugenehmigung derartige Ersatzansprüche sperren würde.
Eine Haftung des Vorstandes (welcher Vorstand?) kann ich derzeit nicht erkennen. Wo soll sich der Vorstand schuldhaft verhalten haben?!
6. Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen allgemeinen Hinweisen ein wenig weiter helfen. Bitte beachten Sie unbedingt, dass Ihr Fall recht speziell ist, und ich den nicht genau kenne, und deshalb nur diese allgemeinen Hinweise geben kann. Ggf. kann die Wertung in Ihrem Fall von diesen allgemeinen Hinweisen abweichen, das wäre konkret zu prüfen. In Fällen wie Ihren kann die Rechtslage sehr ausdifferenziert sein!
Ich hoffe aber, dass die Hinweise Ihnen dennoch eine grobe Richtung geben können.
Sollten Sie Unklarheiten oder ergänzende Fragen haben stellen Sie die gerne!
Mit freundlichen Grüßen
RA Thore Flock
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Ihre Anfrage erreichte mich erst Freitagabend. Ich werde morgen auf Ihre Frage antworten, da die Frage auch etwas umfangreicher ist. Sollten Sie die Antwort schneller benötigen bitte ich um kurze Rückmeldung, dann setze ich mich da heute Nachmittag nochmal dran. Ich gehe aber davon aus, dass morgen ausreichen sollte.
Schöne Grüße,
Flock