Erbe / Schenkung Immobilien in der Familie

Sehr geehrte/r Rechtsratsuchende/r, 

nachfolgend nehme ich gerne zu den von Ihnen aufgeworfenen Fragen im Zusammenhang mit der möglichst steuergünstigen Vererbung des Einfamilienhauses durch Ihre Eltern Stellung.

Dabei möchte ich zunächst darauf hinweisen, dass die erb- und schenkungssteuerlichen Freibeträge alle 10 Jahre genutzt werden können. Daher empfiehlt sich im allgemeinen eine möglichst frühzeitige Übertragung bzw. Anteilsübertragung im Rahmen der Freibeträge. 

Weiter zu beachten ist, dass die Freibeträge jeweils für den konkreten Schenkenden und den konkret Beschenkten gelten. Jedes der 3 Kinder hätte daher einen Freibetrag von 200.000 nach seinem Großvater und nochmal 200.000 EUR nach seiner Großmutter, sofern beide Großeltern Miteigentümer der Immobilie sind. 

Sofern die Großeltern Mitigentümer die Immobilie zu je 50% sind, besteht somit ein Gesamtfreibetrag der 3 Kinder von 1,2 Mio. EUR. 

Daneben haben Sie selbstverständlich als Sohn einen Freibetrag von je 400.000 EUR pro Elternteil, insgesamt somit 800.000 EUR. 

Nun zu Ihren konkreten Fragen: 

a) Kann abgeschätzt werden, wie sich der Marktwert durch den Niesbrauch und das Alter meiner Eltern vermindert und wie wird dieser rechtswirksam bestimmt?

Zur Bestimmung des Marktwertes wäre letztlich eine Immobilienwertermittlung durchzuführen, da eine mit Nießbrauch belastete Immobilie im Ergebnis auf dem Markt wertlos ist, sofern nicht auf das Nießbrauchsrecht verzichtet wird.

Steuerlich wird allerdings für Zwecke der Erb- und Schenkungssteuer ein fiktiver Marktwert gebildet, von dem dann das Nießbrauchsrecht in Abzug gebracht wird. Das Nießbrauchsrecht errechnet sich dabei nach der ortsüblichen Miete eines vergleichbaren Objekts, kapitalisiert auf die Lebenserwartung der Nießbrauchsnehmer. Im Ergebnis ist daher die Schenkung ein Differenzbetrag aus Immobilienwert und Nießbrauchswert.  

b) Ist es möglich, jetzt in einem ersten Schritt nur einen Anteil an dem Haus den Enkelkindern zu übertragen, so dass die Freibeträge ( 3 x 200.000€) ganz ausgenutzt werden?

Dies ist grds. möglich. Da die Kinder zum Teil noch minderjährig sind, wäre hierzu die Zustimmung eines Ergänzungspflegers erforderlich, da das Immobilienmiteigentum nicht nur rechtlich vorteilhaft ist, sondern auch Pflichten begründet. 

Durch den Nießbrauch würden allerdings die Pflichten im wesentlichen bei den Nießbrauchnehmern/Großeltern liegen, so dass grds. eine Zustimmung des Ergänzungspflegers aussichtsreich ist. Grds. kooperieren die Notare hierzu mit örtlichen Rechtsanwälten. 

c) Falls mit dem Anteil der Enkelkinder nicht der gesamte zu versteuernde Wert abgedecket ist, spricht etwas gegen die Übertragung des Differenzanteils an mich?

Wie schon oben mitgeteilt: Nein. 

Gleichzeitig möchten meine Frau und ich unser selbst bewohntes Einfamilienhaus (Marktwert ca. 1,4 Mio. €) ebenfalls den Kindern übertragen und ein lebenslanges Wohnrecht behalten.

Dies ist grds. kein Problem. Da aber die Freibeträge ohnehin insgesamt bei 2,4 Mio. EUR (3 Kinder * 400.000 EUR * 2 Elternteile als Miteigentümer) liegen, ist dies steuerlich nicht unbedingt erforderlich. 

d) Ist es möglich, jetzt in einem ersten Schritt nur einen Anteil an dem Haus den Kindern zu übertragen, so dass die Freibeträge ganz ausgenutzt werden?

Ja. 

Wie kann der Ausgleich der Enkelkinder untereinander abschließend (z.B. in ca. 1 Jahr oder auch nach 11 Jahren) aus steuerlicher Sicht erfolgen?
z.B.:
Kind 1 übernimmt Großelternhaus und gibt Anteil an unserem Haus an Kind 2 ab sowie führt Wertausgleich durch (insbesondere an Kind 3, da dieses keinen Hausanteil final behält)
Kind 2 übernimmt unser Haus und gibt Anteil an Großelternhaus an Kind 1 ab sowie führt Wertausgleich durch (insbesondere an Kind 3, da dieses keinen Hausanteil final behält)
Kind 3 erhält Wertausgleich von Kind 1 und von Kind 2

Hier wäre eine notarielle Teilungsanordnung zu treffen. Steuerlich ist dabei zu beachten, dass die Teilung nicht von den Erben im nachhinein erfolgen sollte, da das Finanzamt in diesem Fall die Ausgleichszahlungen als Schenkungen unter Geschwistern beurteilt. Vielmehr müssen die Teilungen in einer notariellen Urkunde durch den/die Schenker/späteren Erblasser erfolgen. Wenn dann später die einzelnen Erben ihre bestehenden Pflichtteilsansprüche bei ungleichen Wertverhältnissen der geschenkten Immobilien nicht geltend machen, liegt hierin keine Schenkung unter Geschwistern, da niemand verpflichtet werden kann, gegen andere zu klagen, um Steueransprüche des Staates zu generieren.  

Allgemein: Sind nennenswerte Unterschiede der Wertanpassung zwischen (lebenslangem) Nießbrauch und (lebenslangem) Wohnrecht vorhanden? Geht das parallel zu der Lebenserwartung?

Ja, dies ist abhängig von der Lebenserwartung nach der allgemeinen Sterbetafel des Bewertungsgesetzes. 

Ist bei diesen Konstellationen der Pflichtanteil zu beachten (Frage b)?

Der Pflichtteilsanspruch entsteht erst mit dem Tod eines Erblassers. Daher ist im Vorfeld nichts zu veranlassen, kann aber natürlich - wenn gewünscht - schon notariell geregelt werden. Da Minderjährige betroffen sind, ist dann die Bestellung eines Ergänzungspflegers vom Notar zu veranlassen.  

Kann auf das Nießbrauchsrecht oder das Wohnrecht nachträglich rechtswirksam verzichtet werden, und wenn ja, wirkt sich das steuerlich aus?

Ja, dies wirkt sich steuerlich aus, da der Verzicht auf ein bestehendes Recht als Schenkung beurteilt wird. 

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Anmerkungen weitergeholfen zu haben, wünsche Ihnen viel Erfolg und stehe Ihnen auch gerne für weitere Fragen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
 

Andrea Fey
Rechtsanwältin und Notarin

Fachanwältin für Steuerrecht