Baurecht - Sicherung von Ansprüchen, BGB-Vertrag

Sehr geehrter Fragensteller,

grds. ist neben dem strikten Einhalten der getroffenen Ratenvereinbarung auch die Sicherung nach § 648 a BGB möglich.

Zumindest unter der Prämisse, dass es sich nicht um ein Einfamilienhaus im Sinne des § 648 a Abs. 6 BGB handelt.

Der § 648 a BGB lautet:

"(1) Der Unternehmer eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon kann vom Besteller Sicherheit für die auch in Zusatzaufträgen vereinbarte und noch nicht gezahlte Vergütung einschließlich dazugehöriger Nebenforderungen, die mit 10 vom Hundert des zu sichernden Vergütungsanspruchs anzusetzen sind, verlangen. Satz 1 gilt in demselben Umfang auch für Ansprüche, die an die Stelle der Vergütung treten. Der Anspruch des Unternehmers auf Sicherheit wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Besteller Erfüllung verlangen kann oder das Werk abgenommen hat. Ansprüche, mit denen der Besteller gegen den Anspruch des Unternehmers auf Vergütung aufrechnen kann, bleiben bei der Berechnung der Vergütung unberücksichtigt, es sei denn, sie sind unstreitig oder rechtskräftig festgestellt. Die Sicherheit ist auch dann als ausreichend anzusehen, wenn sich der Sicherungsgeber das Recht vorbehält, sein Versprechen im Falle einer wesentlichen Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Bestellers mit Wirkung für Vergütungsansprüche aus Bauleistungen zu widerrufen, die der Unternehmer bei Zugang der Widerrufserklärung noch nicht erbracht hat.

(2) Die Sicherheit kann auch durch eine Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines im Geltungsbereich dieses Gesetzes zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts oder Kreditversicherers geleistet werden. Das Kreditinstitut oder der Kreditversicherer darf Zahlungen an den Unternehmer nur leisten, soweit der Besteller den Vergütungsanspruch des Unternehmers anerkennt oder durch vorläufig vollstreckbares Urteil zur Zahlung der Vergütung verurteilt worden ist und die Voraussetzungen vorliegen, unter denen die Zwangsvollstreckung begonnen werden darf.

(3) Der Unternehmer hat dem Besteller die üblichen Kosten der Sicherheitsleistung bis zu einem Höchstsatz von 2 vom Hundert für das Jahr zu erstatten. Dies gilt nicht, soweit eine Sicherheit wegen Einwendungen des Bestellers gegen den Vergütungsanspruch des Unternehmers aufrechterhalten werden muss und die Einwendungen sich als unbegründet erweisen.

(4) Soweit der Unternehmer für seinen Vergütungsanspruch eine Sicherheit nach den Absätzen 1 oder 2 erlangt hat, ist der Anspruch auf Einräumung einer Sicherungshypothek nach § 648 Abs. 1 ausgeschlossen.

(5) Hat der Unternehmer dem Besteller erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung der Sicherheit nach Absatz 1 bestimmt, so kann der Unternehmer die Leistung verweigern oder den Vertrag kündigen. Kündigt er den Vertrag, ist der Unternehmer berechtigt, die vereinbarte Vergütung zu verlangen; er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrages an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder böswillig zu erwerben unterlässt. Es wird vermutet, dass danach dem Unternehmer 5 vom Hundert der auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung entfallenden vereinbarten Vergütung zustehen.

(6) Die Vorschriften der Absätze 1 bis 5 finden keine Anwendung, wenn der Besteller

1. eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein öffentlich-rechtliches Sondervermögen ist, über deren Vermögen ein Insolvenzverfahren unzulässig ist, oder
2. eine natürliche Person ist und die Bauarbeiten zur Herstellung oder Instandsetzung eines Einfamilienhauses mit oder ohne Einliegerwohnung ausführen lässt.
Satz 1 Nr. 2 gilt nicht bei Betreuung des Bauvorhabens durch einen zur Verfügung über die Finanzierungsmittel des Bestellers ermächtigten Baubetreuer.

(7) Eine von den Vorschriften der Absätze 1 bis 5 abweichende Vereinbarung ist unwirksam."


Zu der praktischen Handhabe : BGB § 648 a Bauhandwerkersicherung Alexander Scheuch/Ina Ebert Schulze, Bürgerliches Gesetzbuch
9. Auflage 2017 Rn. 9-13:

"a) Der Unternehmer kann dem Besteller eine angemessene Frist zur Leistung der Sicherheit setzen, um die in Abs 5 angeordneten Folgen herbeizuführen. Für die Ermittlung der Angemessenheit ist grds auf einen Besteller abzustellen, der sich in normalen finanziellen Verhältnissen befindet (BGH NJW 05, 1939). Die Fristsetzung ist unwirksam, wenn das Sicherungsverlangen stark überhöht ist und der Besteller nicht in zumutbarer Weise den tatsächlich berechtigten Teilbetrag ermitteln kann (vgl BGHZ 146, 24 ff; OLG Hamm NJW-RR 04, 377). Nach Ablauf der wirksam gesetzten Frist steht dem Unternehmer bis zur Leistung der Sicherheit ein Leistungsverweigerungsrecht aus Abs 5 S 1, 1. Alt zu. Alternativ ist er zur Kündigung des Vertrages berechtigt (Abs 5 S 1, 2. Alt). In diesem Fall kann der Unternehmer nach dem Vorbild v § 649 S 2 (MK/Busche § 648 a Rn 32) die volle Vergütung unter Anrechnung ersparter Aufwendungen und anderweitigen Erwerbs verlangen (vgl dazu → § 649 Rn 7).
10 b) Kommt es zur Sicherheitsleistung durch den Besteller, kann dieser v Unternehmer die hierfür anfallenden Kosten bis zu einem Höchstsatz v 2 % pro Jahr ersetzt verlangen (Abs 3).
11 c) Ist ein Dritter Sicherungsgeber, darf dieser aufgrund der Sicherheit nur an den Unternehmer leisten, wenn der Besteller den Vergütungsanspruch anerkannt hat oder in einem (vorläufig) vollstreckbaren Urt zur Zahlung verurteilt wurde und auch alle übrigen Voraussetzungen für eine Zwangsvollstreckung vorliegen (Abs 2 S 2). Leistet der Dritte ohne Beachtung dieser Verwertungsmodalitäten, steht ihm deswegen kein Rückgriffsrecht gegen den Besteller zu (MK/Busche § 648 a Rn 41).
12 3. Soweit sich Sicherheiten iSv Abs 1 oder 2 auf Vergütungsansprüche für bereits erbrachte Leistungen beziehen, kann es zu Überschneidungen mit dem Anwendungsbereich v § 648 kommen. Dies darf jedoch nicht zu einer Übersicherung des Unternehmers führen. In dem Umfang, in dem seine Forderungen bereits nach Abs 1 oder 2 gesichert sind, verliert er daher seinen Anspruch auf Einräumung einer Sicherungshypothek aus § 648 I (Abs 4). Ebenso entfällt umgekehrt sein Anspruch auf Sicherheitsleistung nach Abs 1 oder 2, soweit seine Forderungen zuvor durch eine den Ansprüchen v § 648 a genügende Sicherungshypothek gesichert wurden (Palandt/Sprau § 648 a Rn 3).
13 III. Abs 6 ist grds abdingbar (vgl aber zu Bedenken gegen abweichende AGB-Klauseln Staud/Peters/Jacoby § 648 a Rn 32), die Abs 1 bis 5 sind zwingend (Abs 7). Auf eine Bürgschaft, die der Unternehmer aufgrund einer v vornherein zwischen den Parteien vereinbarten Sicherungsabrede beanspruchen kann, findet die Vorschrift jedoch keine Anwendung, so dass insofern ein anderer Inhalt festgelegt werden kann (BGHZ 167, 345)."

Zu bedenken ist insbesondere Abs. 3: "Der Unternehmer hat dem Besteller die üblichen Kosten der Sicherheitsleistung bis zu einem Höchstsatz von 2 vom Hundert für das Jahr zu erstatten. Dies gilt nicht, soweit eine Sicherheit wegen Einwendungen des Bestellers gegen den Vergütungsanspruch des Unternehmers aufrechterhalten werden muss und die Einwendungen sich als unbegründet erweisen."

Einfacher als das zwangsweise Vorgehen ist natürlich die friedliche vertragliche Vereinbarung neuer Sicherheiten.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -