Auszug aus 2-Familienhaus - Hauskauf mit Sohn
Fragestellung
Sehr geehrte Anwältin/Anwalt,
analog zu einer vorhergehenden Beratung durch eine Ihrer Kolleginen, habe ich beschlossen, das gemeinsame 2 Familienhaus, das ich mit meiner Frau und den Schwiegereltern bewohne zu verlassen und mit meinem älteren Sohn zusammen ein Haus zu erwerben.Ich werde seit einem halben Jahr von meiner Frau bedrängt, das gemeinsame Haus zu verlassen. Sie möchte nach einer Schätzung durch einen Gutachter sich meinen Hausanteil übertragen lassen indem sie mich auszahlt. Mein Sohn und ich, sind wir auf ein Objekt gestoßen, das unseren Vorstellungen entspricht und wir bewegen uns in Richtung Notarvertrag.
Kurz zu meiner Situation:
Ich, (Geb:1956) bin seit 1980 verheiratet und lebe mit meiner Frau seit ca. 10 Jahren in einem trennungsähnlichen Zustand (sie wäscht und bügelt meine Wäsche, ansonsten führen wir einen getrennten Haushalt) in einer 160 m² großen Wohnung im gemeinsamen 2 Familienhaus.
In der anderen 100 m² großen Wohnung leben die Eltern (91 und 89 Jahre) meiner Frau und besitzen lebenslangens Wohnrecht für diese Wohnung. Ihre Eltern haben 1993 in einem Notarvertrag, das Haus auf uns, ohne Vereinbarung über eine Rückübertragung des Hälfteanteils, in Bruchteilsgemeinschaft übertragen, das dann zu einem 2 Familienhaus umgebaut wurde.
Auch wenn gesetzlich keine Trennung erfolgt ist, nutzen wir ein gemeinsames Bad und eine gemeinsame Küche in der Wohnung. Ansonsten nutze ich noch einen Bereich im ausgebauten Dachgeschoß als Schlafbereich und das Wohnzimmer mit Terrasse. In seinem Kinderzimmer wohnt noch unser gemeinsamer jüngerer Sohn (26 Jahre) der nach einer abgeschlossenen Berufsausbildung derzeit eine weitere Berufsausbildung vollendet (Ausbildungsbeihilfe ca.800 € + 50€Verpflegungszuschuß vom gemeinsamen Konto)
Meine Frau ist seit ca. 20 Jahren nicht mehr berufstätig, sodaß sich das Familieneinkommen aus meinem Gehalt ergibt. Um das Nettogehalt nicht noch mehr zu reduzieren(Ehegattensplitting und Krankenkasse etc) haben wir bisher den Scheidungsweg vermieden. Nach Abzug aller Kosten wurde der Rest des Gehalts auf beide zu 50% aufgeteilt.
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Mein Sohn und ich haben beschlossen, das neue Haus wohnungs- und grundstücksmäßig aufzuteilen, da er seinen Teil über ein Bankdarlehen finanzieren muß und ich meinen Anteil aus dem gemeinsamen Barvermögen und dem Auszahlungsbetrag für meinen Hausanteil ohne Finanzierung leisten kann.
Fragen:
1 Ist eine Aufteilung in 2 Wohnungen sinnvoll? Bin ich dadurch bei einem eventuellen Liquiditätverlust durch Arbeitslosigkeit mit meinem Anteil abgesichert?
2 Ist es möglich die Aufteilung und Kauf in einem gemeinsamen Notarvertrag zu beschließen, oder muß dies separat erfolgen?
3 In wie fern können sich durch eine solche Aufteilung bei meinem Sohn Nachteile in der Finanzierung ergeben?
4 Wie können evtl. Probleme ausgeräumt werden, die entstehen können, da ich mit meiner Frau immer noch verheiratet bin, und ich ja meine neue Wohnung und den Grundstücksanteil vorübergehend von unserem gemeinsamen Vermögen bezahlen möchte, und ich im Grundbuch hier ohne meine Frau eingetragen werden möchte?
Welche vorübergehende einfache Regelung schlagen Sie vor, damit meine Frau ohne Bedenken ihre Zustimmung erteilen kann, wenn ich vorerst zum Hauskauf unser gemeinsames Vermögen verwende?
Parallel streben wir natürlich an, das gemeinsame Haus schätzen zu lassen und danach gegen Auszahlung meinen Anteil auf sie zu übertragen.
Dies wird aber erst später erfolgen, da ich den Kauf der neuen Immobilie schon zugesagt habe und dieser in ca. 2 oder 3 Wochen abgewickelt werden wird.
5 Der Auszahlungsbetrag der an mich für das gemeinsame Haus fließen soll, stammt von einem Verwandten, der meiner Frau das Geld „anscheinend“ ohne Eigennutz zur Verfügung stellt.
Was schlagen Sie vor, wie ich mich hier vor evtl. späteren Forderungen absichern kann?
6 Ist meine Frau automatisch Mitbesitzerin meines Hausanteils wegen der Zugewinngemeinschaft?
7 Könnte eine nachträgliche Gütertrennung dies ausschließen
8 Nachdem alle Käufe abgewickelt wurden und die Eigentumsrechte feststehen, kann es sein, dass ich in ein paar Jahren nicht mehr am Leben bin, somit könnte es sich ergeben, dass, wenn keine Scheidung stattgefunden hat, meine Frau meinen Anteil zu 50 % erbt und mein jüngerer Sohn zu 25% auch einen Anteil bekommt.
Wie kann ich sicherstellen, dass mein Sohn, der mit mir das neue Haus erworben hat, nicht abgedrängt wird? Inwieweit verbessert hier evtl eine Ehescheidung, Testament die Situation?
Vielen Dank für Ihre Antworten
gruß
Klaus Reisky
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Antwort von Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle
Sehr geehrte Ratsuchender,
nach Ihrer Darstellung konnte offenbar eine einvernehmliche Regelung erzielt werden und Sie haben eine Lösung gefunden haben und wollen nun, wie schon überlegt, ein Haus erwerben.
Die Schwierigkeit kann aber darin liegen, dass der Neuerwerb zeitlich vor der Übertragung Ihres Miteigentumsanteils auf die Ehefrau und der notariellen Vereinbarung zum Zugewinn liegt. Dazu werde ich im Rahmen der Fragen Stellung nehmen.
Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:
1.
Sie erwerben mit der Aufteilung Wohnungseigentum.
Das ist “ das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.“
Die Wohnung ist genauso abgesichert und wie anderes Wohneigentum und auch im Falle einer Arbeitslosigkeit oder für den Fall, dass Sie SGB II Leistungen beantragen müssen, als selbstgenutzte Immobilie geschützt. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn die Wohnung für eine Person nicht mehr angemessen wäre.
2.
Die Teilungserklärung kann auch mit dem Notarvertrag erfolgen. Es müssen aber die notwendigen Voraussetzen gegeben sein, wie z.B. eine Abgeschlossenheitsbescheinigung.
3.
Einen Nachteil für die Finanzierung vermag ich allein nach Ihrer Darstellung nicht erkennen. Es gelten die gleichen Grundsätze wie auch die Finanzierung für den Erwerb eines Wohnhauses.
4.
Ich hatte oben schon angedeutet, dass der zeitliche Ablauf ungünstig ist.
Um Vermögen verwenden zu können, müsste Ihre Frau zustimmen, wenn für den Erwerb der Immobilie der überwiegende Teil des Vermögens verwendet werden sollte. Bestätigt hingegen Ihre Frau, dass es sich nicht um den wesentlichen Teil handelt, kann dieses auch so angegeben werden und der Erwerb ist möglich.
Sie können daher allein das Eigentum erwerben. Ihre Frau hat daran keine Rechte.
Sie sollten für beide Seiten kurz schriftlich festhalten, dass Sie das Vermögen verwenden und bei der Vermögensauseinandersetzung dieses dann berücksichtigt wird.
Der große Nachteil ist, dass Sie wie in der Ausgangsfrage schon ausgeführt, noch keine Vermögensauseinandersetzung durchgeführt haben und das sollten Sie vornehmen.
Die Wohnung, die Sie jetzt kaufen, fällt in den Zugewinn, wenn es keine andere Regelung gibt. Es gibt noch keine andere Regelung, so dass die gesetzlichen Vorschriften anzuwenden sind.
Kaufen Sie die Wohnung und in einem Jahr wird Ihre Ehe geschieden, fällt ohne eine Regelung die Wohnung in den Zugewinn.
Das ist aber wohl nicht beabsichtigt. Das ist der Nachteil der jetzigen Vorgehensweise.
Im Grunde wäre es besser gewesen, erst einmal das Vermögen auseinanderzusetzen und dann erst die Wohnung zu kaufen, weil mit Vermögensauseinandersetzung die Zugewinngemeinschaft beendet wird und Gütertrennung eintritt. Zumindest hätte man die Unsicherheit nicht gehabt, dass eben noch die Zugewinngemeinschaft besteht.
5.
Sie müssen sich gegenüber einem Geldgeber nicht absichern, können dieses aber noch in den Übertragungsvertrag mit einem Satz aufnehmen, dass Sie an einer Rückzahlung des Betrages natürlich nicht beteiligt sind.
6.
Mitbesitzerin wird Ihre Frau nicht und hat auch keine Rechte an der Wohnung. Aber derzeit fällt die Wohnung noch in den Zugewinn (Siehe Ziffer 4)
7.
Mit der Vereinbarung der Gütertrennung auch nach dem Erwerb Ihrer Wohnung findet kein Zugewinnausgleichmehr statt und jeder der Ehegatten behält sein Eigentum.
8.
Im Falle Ihres Ablebens vor einer Scheidung betrifft dieses natürlich nur Ihre Wohnung und insoweit ist Ihre Annahme zutreffend, dass die Ehefrau dann zum größten Teil erbt. Besteht zum Zeitpunkt Ihres Ablebens noch eine Zugewinngemeinschaft erhält die Ehefrau sogar 75% und die restlichen 25% teilen sich die Söhne.
Das könnten Sie nur anteilig durch ein Testament abmildern und Ihren ältesten Sohn als Erben einsetzen; aber auch dann haben die Ehefrau und der jüngere Sohn einen Pflichtteilsanspruch.
Eine Ehescheidung verbessert insofern die Situation, dass die Frau nicht mehr erbt, dann aber die beiden Söhne.
Es bleiben im Falle eines Testaments dann immer noch Pflichtteilsansprüche; es sei denn Sie wählen eine vertragliche Lösung mit den Beteiligten, dass der älteste Sohn Erbe wird und alle anderen Beteiligten auf Ihre Pflichtteilsansprüche verzichten. Ob hingegen die Beteiligten dieses machen werden, kann natürlich vorhergesagt werden.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle, Oldenburg
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