Anmietung einer Lagerhalle zur privaten Nutzung
Fragestellung
Sehr geehrter Herr Joachim,
in vorbezeichneter Angelegenheit benötige ich bitte Ihre Hilfe bzw. eine Auskunft:
Vor mehr als 5 Jahren habe ich eine Halle zum Unterstellen von Privatfahrzeugen (Oldtimer/Youngtimer), Neu-/Gebrauchtfahrzeugteilen angemietet. Der Vertrag wurde mündlich geschlossen. Bedingungen:
- Vorauszahlung der Miete für 1 Jahr in bar
- Mietende: nach Absprache
- 2 Schlüssel waren vorhanden, 1 Schlüssel wurde vom Vermieter einbehalten.
Frage an Sie: Ist dieser mündlich abgeschlossene Mietvertrag rechtlich wirksam?
Der Vermieter hat das Mietverhältnis schriftlich im Dezember 2016 gekündigt. Durch meinen Umzug konnte die Kündigung nicht zugestellt werden. Somit ist die Kündigung nicht angekommen.
Frage an Sie: Ist die Kündigung trotzdem wirksam?
Am 14.02.17 meldete sich ein angeblicher Bevollmächtigter des Vermieters. Der Vermieter sei verhindert und dieser Bevollmächtigte würde sich nun um das Anwesen kümmern. Eine Vollmacht liegt mir bislang nicht vor.
Frage an Sie: Muss dieser Bevollmächtigte eine beglaubigte Vollmacht vorlegen? Wie kann ich feststellen, ob er tatsächlich bevollmächtigt ist?
Der Bevollmächtigte wollte eine rückwirkende Mieterhöhung von 500 EUR von mir haben, weil er der Meinung ist, dass die Halle "zu günstig" vermietet wurde. Eine Mieterhöhung wurde mit dem Vermieter zu keinem Zeitpunkt vereinbart.
Frage an Sie: Ist eine rückwirkende Mieterhöhung rechtens?
Letzte Woche hat der Bevollmächtigte die Halle mündlich gekündigt und mich darauf hingewiesen, dass ich die Halle bis zum 28.02.17 räumen muss, weil ich keine rückwirkende Mieterhöhung zahlen wollte.
Frage an Sie: Ist die Kündigung rechtens? Ist solch ein kurzfristiger "Rausschmiss" gesetzlich?
In den letzten Tagen hielt sich der Bevollmächtigte ohne mein Wissen in der Lagerhalle auf. Dort standen sowohl Fahrzeuge als auch Fahrzeugteile. Es wurden bereits mehrere Fahrzeuge beschädigt, allerdings fühlt sich niemand zuständig. Aus diesem Grund habe ich die Halle von innen verriegelt. Da der Bevollmächtigte nun nicht mehr in die Halle konnte, wollte er die Schlösser austauschen. Er wollte jedes Mal angerufen werden, wenn ich in die Halle wollte.
Frage an Sie: Ist sein Verhalten rechtens, dass er sich ohne mein Wissen in der Halle aufhielt? Unterliegt dies dem Hausfriedensbruch?
Darf der Bevollmächtigte einfach die Schlösser austauschen solange ich diese Halle gemietet habe?
Am 28.02.17 sollte die Schlüsselübergabe stattfinden. Der Bevollmächtigte weigert sich, mir meine Mietvorauszahlung bis September 2017 in Höhe von 1000 EUR zurückzuzahlen. Folglich habe ich ihm nicht den Schlüssel überlassen.
Der Bevollmächtigte hat mich darüber informiert, dass er von seinem „Pfandrecht“ Gebrauch gemacht hat und Fahrzeugteile von mir aus der Halle entfernt hat. Tatsächlich ist es so, dass mir nun Teile fehlen.
Frage an Sie: Darf der Bevollmächtigte ohne mein Wissen meine Teile entfernen und mir damit drohen, dass er diese als „Pfand“ einbehält? Seine Bedingung: Zahlung der 500 EUR rückwirkende Mietnachzahlung und Übergabe des Schlüssels der Lagerhalle.
Auf seine Forderung bin ich nicht eingegangen. Der Bevollmächtigte hat mir daraufhin Hausverbot erteilt. Aufgrund der Dreistigkeit gehe ich davon aus, dass der Bevollmächtigte mir meine Fahrzeugteile nicht aushändigen wird. Noch besitze ich jedoch den Schlüssel für die Lagerhalle.
Die Fakten, die ich bislang recherchiert habe:
a) Der Vermieter ist in Haft wegen Insolvenzverschleppung u. a. für ca. 2 Jahre.
b) Der Vermieter hatte auf dem Anwesen lediglich Wohnrecht; das Anwesen inkl. Lagerhalle ist Eigentum der Bank.
c) Der Bevollmächtigte ist der Schwiegervater des Vermieters.
Was können Sie mir raten, wie ich mich verhalten soll bzw. welche Strategie ich verfolgen sollte?
Bitte lassen Sie mir ein Feedback zukommen. Herzlichen Dank vorab.
Freundliche Grüße
Beatrice Baumgartner
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwalt und Mediator Christian Joachim
Sehr geehrte Fragestellerin,
vielen Dank für Ihre Fragen und das damit entgegengebrachte Vertrauen.
Ihre Fragen darf ich wie folgt beantworten:
Auch ein mündlich geschlossenen Mietvertrag ist wirksam. Er richtet sich sodann nach den gesetzlichen Vorschriften. problematisch ist natürlich hier immer, was vereinbart worden ist. Haben Sie allerdings die Schlüssel und haben Dinge eingelagert, so spricht natürlich vieles dafür, dass ein Mietvertrag existiert. Diesen können Sie auch durch die Mietzahlungen und Kontoauszüge nachweisen oder entsprechende Quittungen.
Die Kündigung ist dann nicht wirksam, wenn sie Ihnen nicht zugegangen ist. Sofern sie umgezogen sind und der Vermieter Ihre Anschrift nicht hatte, so ist dies Sache des Vermieters ihre derzeitige Anschrift herauszufinden. Etwas anderes gilt nur dann, wenn Sie die Pflicht nach dem Mietvertrag hätten, Ihre Anschrift bei Umzug mitzuteilen. Andernfalls muss die Kündigung in ihren Herrschaftsbereich gelangen, also zum Beispiel in Ihren Briefkasten, um wirksam zugegangen zu sein.
Vorliegend wurde ich daher nicht davon ausgehen, dass ein wirksamer Zugang vorliegt.
Sofern eine Vollmacht nicht vorgelegt wird, können Sie eine solche Bevollmächtigung sofern sofort zurückweisen. Solange ein entsprechender Nachweis der Bevollmächtigung nicht vorliegt, müssen Sie nicht mit demjenigen, der behauptet bevollmächtigt sein, kontrahieren oder entsprechende Willenserklärung gegen sich gelten lassen. Bei entsprechenden Zweifeln an der Vollmacht muss der vermeintlich bevollmächtigte eine Vollmacht vorlegen, ansonsten könnte ja jeder behaupten, dass er eine entsprechende Vollmacht hat.
Eine rückwirkende Mieterhöhung ist grundsätzlich unwirksam, es sei denn sie ist entsprechend vereinbart worden. Ansonsten kann eine Mieterhöhung nur durch einseitige Erklärung bei entsprechendem Vorliegen von vertraglichen oder gesetzlichen Voraussetzungen geschehen. Diese sehe ich hier bereits im Vorhinein nicht gegeben, da eine gesetzliche Mieterhöhung im Gewerberecht nicht existiert und auch eine vertragliche Vereinbarung nach ihren Ausführungen nicht vorhanden ist.
Die Kündigung ist bereits mangels Vorlage einer Vollmacht nicht wirksam. Sie sollten die Kündigung und die Willenserklärung unverzüglich zurückweisen (§ 174 BGB) und auch nochmals auf die fehlende Bevollmächtigung hinweisen.
Darüber hinaus sind auch entsprechend Kündigungsfristen einzuhalten. Da Sie schreiben, dass das Mietverhältnis hier immer jährlich abgerechnet worden ist, gilt im Zweifel auch eine Kündigungsfrist nach § 580a BGB.
Da das Mietverhältnis nicht wirksam gekündigt worden ist, haben Sie auch keine Pflicht die Schlüssel zu übergeben.
Nein, der Bevollmächtigte darf auch keine Teile wegnehmen. Dies wäre im vorliegenden Fall ein Diebstahl, da er ja noch nicht einmal eine wirksame Vollmacht vorgelegt hat. Auch hat er kein Pfandrecht. Sie sollten die Angelegenheit bei der Polizei anzeigen und gegen den Bevollmächtigten zivilrechtlich vorgehen.
Welche Schritte wären weiter wichtig?
Als erstes sollten Sie sich eine Vollmacht durch den vermeintlich Bevollmächtigten vorliegen lassen. solange eine solche nicht existiert, würde ich mit dem vermeintlich Bevollmächtigten überhaupt nicht kommunizieren.
Solange eine solche nicht vorliegt, besteht überhaupt keine Handlungsmöglichkeit durch den vermeintlich Bevollmächtigten. Selbst wenn er der Schwiegervater des Vermieters ist, gibt ihm dies nicht das Recht so zu handeln.
Sie sollten des weiteren eine entsprechende Anzeige erstatten und den vermeintlich Bevollmächtigten auffordern innerhalb kurzer Frist die Teile wieder herauszugeben.
Sollte er sich hier weigern, empfehle ich die Inanspruchnahme gerichtlicher Hilfe.
Hinsichtlich des Mietvertrages müssen Sie wissen, ob Sie hier das Mietverhältnis fortsetzen wollen oder nicht. Nach den von Ihnen genannten Regelungen, besteht der Mietvertrag nach wie vor fort. Wenn Sie ihn auflösen wollen, sollten Sie unter Vorlage einer entsprechenden Vollmacht durch den vermeintlich Bevollmächtigten dann gegebenenfalls einen Aufhebungsvertrag schließen oder das Mietverhältnis sodann selbst kündigen.
Ich hoffe, dass ich Ihre Fragen zunächst hilfreich beantwortet habe und stehe Ihnen bei Nachfragebedarf gerne weiterhin zur Verfügung.
Über eine anschließende positive Bewertung freue ich mich.
Viele Grüße
Christian Joachim
Rechtsanwalt
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