Zusätzliche Kosten des Mieters - Allgemeiner Check des Vertrags
Fragestellung
Diese Punkte werfen bei uns Fragen auf:
§1
1.
- eine „Homeoffice“-Nutzung die steuerlich geltend gemacht wird ist dennoch möglich?
§2
4.
- Nach der Mietlaufzeit von 3 Jahren ist der Mietvertrag abgelaufen und wir müssen ausziehen ohne Kündigung solange wir nicht einen neuen Mietvertrag unterschreiben oder bedarf es in jedem Fall vor Auszug eine Kündigung?
§4
2.
- Betriebskosten die direkt zwischen Mieter und Versorgungsunternehmen abzurechnen sind, sind hier Strom und Internet/Telefon, korrekt?
2.1 – 2.14
- Wie hoch können die Betriebskosten werden? Ist es gesichert, dass die angegebenen Betriebskosten von 2.1 – 2-14 durch die Vorauszahlung der Betriebskosten gedeckt sind oder zumindest nicht unendlich steigen können?
2.8
- Ist mit Hausreinigung auch die Flurreinigung gemeint, oder müssen wir die nach §10 selbst ausführen?
4.
- Gibt es hier eine Grenze der maximalen Nebenkostenbelastung?
5.
- Was bedeutet das?
§6
1.
- „frühestens“ und „höchstens“ sind vernachlässigbar, weil die Staffelmiete genau so umgelegt wird auf die nächsten 15 Jahre, korrekt? Wenn der Vertrag nach §2, 4. neu aufgelegt werden muss, gilt dann weiterhin diese Staffelmiete oder kann der Vermieter die Miete dann noch weiter erhöhen?
§5 und §7 kommen hier nicht zu Anwendung, korrekt?
§10
1. & 2.
- Wegereinigung bzw. Reinigungspflicht (1.) und Treppenhausreinigung (2) sind durch den Vermieter ($4 Aufstellung) ausdrücklich übernommen, korrekt? Hier müssen wir keine Reinigung selber übernehmen, korrekt?
§14
2.
- „Der Mieter trägt die Kosten der während der Mietzeit anfallenden bzw. angefallenen Schönheitsreparaturen“. Was fällt unser diesen Punkt? (– siehe auch. §14, 4.)
3.
- Wie groß muss die Abnutzung sein um die Dielen neu aufbereiten zu müssen von unserer Seite? Reicht da normale Abnutzung durch Benutzung, oder muss in dem Fall der Vermieter dies in Stand setzen?
4.
- Wenn der Vermieter z.B. komplett sanieren will und alles rausreißt, müssten wir dennoch die erdachte Wiederherstellung (die nicht stattfindet) zahlen?
Allgemein
- normale Abnutzungen im Vergleich zu einer Komplettsanierung müssen bei Auszug nicht wiederhergestellt werden, korrekt?
5.
- Wenn der Vermieter einen Sachverständigen beruft, müssen wir den bezahlen auch wenn der nichts findet?
6.
- Der Mieter trägt die Kosten der Kleinreparaturen? Die Auflistung der Kleinreparaturen beinhaltet außerdem Dinge, die wir nicht in unserem Kompetenzbereich sehen - Wasch-, Spül- und Toilettenanlagen, Badewanne, Heizkörper und sonstige Heizeinrichtungen können wir nicht reparieren, hier fallen also wieder zusätzliche Kosten an, die unserer Meinung nach eigentlich vom Vermieter getragen werden müssten, da es sich um seine Mietsache handelt.
Auch die Wartung von Thermen durch einen Fachmann, der €80 im Jahr kostet, finden wir seltsam - sollte das eine Pflicht sein, dann sollte doch der Vermieter sorge dafür tragen und die Kosten nicht auf den Mieter abwälzen.
§17,4 – was ist damit gemeint?
§28, 8 – Wie muss die Beweislast aussehen, dass man als Mieter nicht „falsch“ gehandelt hat?
§28, 13 – Ist das so rechtens? Bzw. was bedeutet Modernisierung.
§28, 17 – Sind hier alle Mietminderungsansprüche des Mieters kategorisch ausgeschlossen oder nur solche die mit den zuvor angezeigten Arbeiten zusammenfallen.
Wie sie sehen, fragen wir uns hauptsächlich welche weiteren Kosten auf uns zukommen können. Insbesondere die Erhöhung der Nebenkosten und die Kosten der Sanierungsarbeiten sind uns nicht ganz klar.
Welche Kostenstellen haben wir tatsächlich laut diesem Vertrag zu tragen. Eine Auflistung möglicher Zusatzkosten wäre toll.
Des weiteren würden wir uns natürlich über eine allgemeine Prüfung des Vertrages freuen.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwalt Tim Greenawalt
Sehr geehrter Ratsuchender,
haben Sie vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen verbindlich wie folgt beantworten möchte. Insgesamt handelt es sich um einen sehr detaillierten, aber weitgehend üblichen Mietvertrag, der mit Ausnahme der im Folgenden genannten Punkte keine wesentlichen Überraschungen oder für Sie übermäßig belastenden Klauseln beinhaltet. Zu Ihren Fragen im Einzelnen:
- § 2.1: Ja, ein häusliches Arbeitszimmer ist grundsätzlich unproblematisch. Erst bei einer Nutzung, die einem Gewerbebetrieb gleichkommt kommen Sie unter Umständen in den Bereich der Zweckentfremdung von Wohnraum. Ohne Publikumsverkehr ist dies aber unwahrscheinlich.
- § 2.4: Der Mietvertrag ist auf unbestimmte Zeit mit einer Laufzeit von mindestens 3 Jahren geschlossen. Wenn Sie ausziehen wollen, müssen Sie vorher fristgerecht kündigen sonst läuft der Vertrag weiter.
- § 4.2: Korrekt, Heizung und Wasser sowie Warmwasser werden umgelegt. Nur falls sonst noch zusätzlich eine Gasversorgung (z.B. für einen Gasherd) besteht, wäre diese von Ihnen zu tragen.
- § 4.2.1 bis 14: Die Umlage erfolgt nach der Betriebskostenverordnung. Diese regelt genau, ob und welche Kosten der Vermieter umlegen darf, so dass der Vermieter keine unnötigen Kosten auf Sie umlegen kann. Durch die Vorauszahlung sind die voraussichtlichen Betriebskosten gedeckt. Ob es zu Nachzahlungen kommt hängt insbesondere von Ihrem Verbrauch sowie den allgemeinen Preisentwicklungen ab. Steigt der Preis für Wasser oder Brennstoff, so werden diese Kosten anteilig von Ihnen getragen. Der Preis wird aber voraussichtlich nicht ins Unermeßliche steigen. Die jährliche Abrechnung können Sie natürlich prüfen und ggf. beanstanden.
- § 4.2.8: Gemäß § 10.2 müssen Sie die Treppenhausreinigung durchführen.
- § 4.4: Grundsätzlich ist die Erhöhung der Nebenkostenbelastung nicht beschränkt. Sie muss aber auf einer tatsächlichen Kostenbelastung beruhen, die der Vermieter nachweisen muss. Ohne Nachweis keine Erhöhung.
- § 4.5: Nur wenn der bisherige Verteilungsschlüssel untauglich ist (z.B. weil er zu Ungleichbehandlungen führt), kann der Vermieter diesen ändern. Auch hier ist der Vermieter beweispflichtig.
- § 6.1: Korrekt, die Staffelmiete ist hier für 15 Jahre festgelegt. Läuft der Mietvertrag nach den 3 Jahren weiter, weil er nicht gekündigt wurde, gilt diese Klausel verbindlich bis zu einem Ablauf von 15 Jahren. § 5 und 7 finden keine Anwendung.
- § 10.1 und 2: Nein, Wegereinigung und Treppenhausreinigung sind vom Mieter durchzuführen. Die Kostenumlegung bezieht sich auf die allgemeinen Straßenreinigungsgebühren sowie die Kosten für die sonstige Reinigung.
- § 14.2: Hier ist zu Ihren Gunsten keine genauere Regelung der Schönheitsreparaturen angelegt. Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere das Streichen von Wänden, ggf. auch Türen und Heizkörper. Hier kann der Vermieter von Ihnen erst Maßnahmen verlangen, wenn es tatsächlich zu einer wesentlichen Abnutzung gekommen ist, was er nachweisen muss.
- § 14.3: Hier müssen Sie gelegentlich die Dielen streichen bzw. ölen, auch hier haben Sie aber wieder einen weiten Spielraum. Die normale Abnutzung genügt, muss aber erheblich sein. Diese Arbeiten sind in jedem Fall von Ihnen durchzuführen.
- § 14.4: Wenn Sie sich durch die Renovierung die Schönheitsreparatur sparen, müssen Sie 50% des als Kostenersparnis berechneten üblichen Werklohns an den Vermieter zahlen. Dies muss er aber nachweisen.
- Allgemein: Ihre Frage ist nicht ganz klar verständlich. Grundsätzlich müssen Sie die Wohnung in dem Zustand zurückgeben, in dem Sie sie übernommen haben. Deshalb die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen. Normale Abnutzung zum Beispiel des Dielenbodens müssen Sie aber nicht ersetzen.
- § 14.5: Meines Erachtens ist die Klausel bezüglich des Sachverständigen unwirksam, da überraschend. Der Vermieter muss die Kosten, die zur Ermittlung eines Schadens erforderlich, zunächst selbst tragen. Erst wenn ein Schaden festgestellt und gemahnt ist, müssen Sie die resultierenden Kosten tragen. Findet der SV nichts, sind seine Kosten auch nicht "notwendig" zur Feststellung des Schadens und bereits nach dem Wortlaut nicht von Ihnen zu tragen
- § 14.6: Die Kleinreparaturenregelung ist zulässig und üblich. Meines Erachtens fallen aber auch die 80,- EUR für den Durchlauferhitzer unter die Maximalgrenze von 9% jährlich. Alles andere wäre überraschend und unwirksam.
- § 17.4: Die Wertgrenzen für Kleinreparaturen erhöhen sich mit der Inflation über den Verbraucherpreisindex. Dies ist üblich und zulässig.
- § 28.8: Die Beweislastumkehr ist m.E. unwirksam, da für Sie der Beweis nicht zu führen ist. Hier würde ich mir daher keine Sorgen machen. Sie sollten natürlich die Toilette nur zu dem vorgesehenen Zweck nutzen.
- § 28.13: Die EUR 12,50 für das Klingelschild sind in Ordnung. Die Kosten für die Anmietung würde ich vor dem Unterschreiben streichen, das ist schlicht albern. Es wäre zwar zulässig, aber der Vermieter hat (gefälligst) seine Kosten für die Vermietung selbst zu tragen, das ist in jeder kaufmännischen Kalkulation enthalten.
- § 28.17: Dadurch sind nur die üblichen Belästigungen gedeckt. Wenn der Lärm o.Ä. übermäßig wird, können Sie trotzdem mindern. Weitere Minderungsgründe sind natürlich nicht betroffen.
- Sonstige Kostenstellen sind nicht ersichtlich. Die Kostenaufstellung im Mietvertrag ist abschließend, weitere Kosten darf der Vermieter nicht auf Sie umlegen.
Ich hoffe damit konnte ich Ihnen helfen und wünsche Ihnen viel Freude an der neuen Wohnung. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion nutzen.
Herzliche Grüße,
RA Dr. Tim Greenawalt
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