Wohnungsleerstand im Sinne von Zweckentfremdungsverbot in Berlin bei Neubau
Fragestellung
Ich habe eine Neubau Wohnung in Berlin in einem Mehrfamilienhaus gekauft. Laut Kaufvertrag soll es zwei Abnahme geben:
1) Abnahme des Sondereigentums (Wortlaut: Wohnung ist bezugsfertig)
2) Abnahme des Gemeinschaftseigentum sollte drei Monate nach Abnahme des Sondereigentums stattfinden.
Die Wohnung ist fertig und wurde von mir bereits mit unwesentlichen Mängeln abgenommen. Das Gemeinschaftseigentum stellt aber noch eine große Baustelle dar. Man kommt durch die Baustelle in die Wohnung zwar rein. Ich kann aber in diesem Zustand die Wohnung sehr schlecht als Mietobjekt anbieten. Nun die Frage:
Laut Zweckentfremdungsverbot darf eine Wohnung in Berlin nicht länger als drei Monate leer stehen. Ab wann beginnt dieser Wohnungsleerstand? Mit der Wohnungsabnahme (1) oder erst mit der eigentlichen Fertigstellung des Hauses (2)? Oder gibt es vielleicht einen anderen Trigger dafür?
Danke im Voraus!
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Antwort von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:
Richtig, nach dem Berliner Zweckentfremdungsgesetz, § 2 - Zweckentfremdung - gilt:
“(1) Eine Zweckentfremdung im Sinne dieses Gesetzes liegt vor, wenn Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken genutzt wird, insbesondere wenn Wohnraum
4. länger als drei Monate leer steht. [...].“
Hier hilft aber Absatz 2 weiter:
“Abweichend von Absatz 1 liegt keine Zweckentfremdung vor, wenn
3. Wohnraum leer steht, weil er trotz geeigneter Bemühungen über längere Zeit nicht wieder vermietet werden konnte;“
Die weiteren Ziffern des Abs. 2 legen in diesem Sinnzusammenhang ebenfalls nahe, dass hier im Hinblick auf die noch nicht erfolgte Fertigstellung der Wohnanlage Ausnahmen bestehen.
Auf Verlangen haben Sie dieses nachzuweisen, was Sie aber aufgrund der Bauarbeiten können. Zudem muss ja erst einmal in der Tat eine Wohnungsanlage vollständig samt Sonder- und Gemeinschaftseigentum fertiggestellt sein.
Was aber ganz wichtig ist, dass Sie schon jetzt frühzeitig Kontakt mit der Behörde aufnehmen, um das dort anzuzeigen.
Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
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