Wohnungsgenossenschaftseinlage

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

Ihr Anliegen möchte ich soweit mir das möglich ist, bearbeiten und bewerten.

Sie sollten auf jeden Fall eindringlich eine schriftliche Bestätigung der Einlage des Genossenschaftsanteils anfordern. Die Aufforderung sollte schriftlich per Einwurfeinschreiben Ihrerseits erfolgen.

Was mich jedoch etwas stutzig macht, ist die Höhe des Genossenschaftsanteils. Ich gehe nicht davon aus, dass Sie die Wohnung in 2 Jahren anmieten wollen, oder?

Für eine Anmietung dürfte der Betrag deutlich zu hoch ausfallen.

Andererseits gibt es offenbar Projekte in dieser Größenordnung bei Neuerrichtung. Ich würde empfehlen, dass Sie Ihrerseits diesbezüglich einmal bei örtlichen Kollegen anfragen, da mir der Genossenschaftsmarkt in München nicht geläufig ist.

Ferner sollten Sie die weitere Zahlung gegebenfalls davon abhängig machen, soweit dies auch vertraglich möglich ist, dass Ihnen die Einlage schriftlich mitgeteilt und bestätigt wird.

Des Weiteren sollten Sie prüfen, wo der Sitz der Genossenschaft ist, ob diese bereits besteht oder neu gegründet wurde und von wem gegründet worden ist, um hier zumindest einen Deutschlandbezug sicher zu stellen.

Denn das Hauptproblem ist, dass bei einer Insolvenz der Genossenschaft der Genossenschaftsanteil i.d.R.verloren ist, da es sich ja gerade um das Eigenkapital der Genossenschaft handelt.

Handelt es sich um einen Vorvertrag gilt:

Grundsätzlich entfaltet der Mietvorvertrag, wie jeder andere Vertrag auch, eine bindende rechtliche Wirkung. Die grundsätzliche Verpflichtung des Mietvorvertrages besteht für beide Vertragsparteien darin, zu einem späteren Zeitpunkt einen Mietvertrag miteinander abzuschließen. Sollte es dann später vertragswidrig nicht zu einem Mietvertrag kommen, können aus diesem Vertragsbruch für beide Seiten unter Umständen Schadensersatzpflichten entstehen.

Andererseits gilt aber auch: dass bis zum endgültigen Mietvertragsabschluss die Parteien in ihren Entschließungen frei sind, d. h. jede Partei das Recht besitzt, auch noch unmittelbar vor dem beabsichtigten Vertragsabschluss von der Kontrahierung (Abschluss des Mietvertrages) wieder Abstand zu nehmen. Das gilt selbst dann, wenn der andere Vertragsteil in Erwartung eines Abschlusses des Vertrages während der laufenden Verhandlungen bereits Aufwendungen gemacht hat und dieses der Gegenseite auch bekannt war.

Müssen Aufwendungen die im Vertrauen auf den Abschluss des Mietvertrages getätigt wurden bei Abbruch der Vertragsverhandlungen durch die abspringende Partei ersetzt werden?

Solche Aufwendungen erfolgen grundsätzlich auf eigene Gefahr desjenigen, der sie vornimmt. Nur dann, wenn eine Vertragspartei durch ihr Verhalten bei der anderen Partei das berechtigte Vertrauen erweckt, der Vertrag werde mit Sicherheit zustande kommen, wird sie ersatzpflichtig, wenn sie die Verhandlungen ohne triftigen Grund abbricht bzw. den Vertragsabschluss ablehnt.

Für einen sanktionslosen Abbruch von verfestigten Vertragsverhandlungen sollte daher ein triftiger (und beweisbarer) Grund vorliegen, wenngleich nur eine vorsätzliche Pflichtwidrigkeit des die Verhandlungen abbrechenden Vertragspartners die Schadensersatzhaftung auslöst.

Fazit mit einem Mietvorvertrag gibt es rechtlich weder Vor- noch Nachteile, da dieser zwar bindend mit Blick auf das Vertrauen ist, aber anderseits der Abschluss eines Hauptvertrages nicht zwingend notwendig ist.

Sollte es mit Blick auf die Fertigstellung nicht zu einer Wohnungsübergabe kommen und die Genossenschaft fortbestehen, besteht jederzeit die Möglichkeit im Rahmen der Genossenschaftsanteile den eingezahlten Genossenschaftsanteil wieder zurück zu verlangen. Da dieser einen Gesellschaftsbeteiligung ist und solange die Gesellschaft besteht dann zu erstatten wäre. (Geschäftsbeteiligung, Gesellschaftereinlage)

Im Falle der Insolvenz oder Auflösung gibt es jedoch erhebliche Probleme, wenn diese nicht kapitalisiert werden können.

Handelt es sich dagegen um einen Vorvertrag für einen Wohnungskauf, muss dieser immer notariell beurkundet werden, denn ansonsten ist er wegen des Formmangels unwirksam.

Gleichwohl dennoch gilt. Mit der Zahlung des Genossenschaftsanteils sind Sie faktisch Miteigentümer und haben ein Anrecht auf eine neue oder freiwerdende Wohnung.

Mitglieder der Genossenschaft haben nach Maßgabe der mit der Satzung in Einklang stehenden Vergabegrundsätze der Genossenschaft einen Anspruch auf Abschluss eines Mietvertrages über eine freigewordene Wohnung (vgl. LG Göttingen v. 30.10.1961 – 5 S 93/61 -; AG Wilhelmshaven v. 27.9.1965 – C 190/65(13) -; LG Hamburg v. 3.9.2009 – 307 S 71/09 -).

Wird keine neue oder freiwerden Wohnung zugeteilt, kann die Einlage durch Kündigung der Mitgliedschaft i.d.R. wieder zurück verlangt werden.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Lembcke