Wohnungseigentümer-Gemeinschaft, Ersetzen von (Allee)Bäume durch ander
Beantwortet
Fragestellung
Örtlichkeit:
Spielstraße
Links: drei Wohnhäuser, zweigeschossig, etwas „Toskana-Stil“, Eigentümergemeinschaft A
Rechts: Auto-Stellplatzfläche für Mitglieder der Eigentümergemeinschaft A und andere Anlieger, seit 2012 eine eigene Eigentümergemeinschaft B (vorher waren die Verhältnisse „ungeordnet“)
Früher war die Spielstraße von einer Pappel-Allee gesäumt (ca. 1,5-fache Haushöhe). Fünf Bäume auf der linken Seite (vor den Häusern, gehörig zu Eigentümergemeinschaft A), ca. 12 Bäume auf der rechten Seite (zwischen Straße und Stellplatzfläche, gehörig zu Eigentümergemeinschaft B). Das war vom Architekten der Anlage so vorgesehen.
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Historie:
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Eigentümergemeinschaft B (Stellplatzfläche)
06.11.2012 Eigentümerversammlung
„Gründung“
Beschluß die Pappeln zu fällen (weil z.T. Wurzeln Pflasterung hochdrücken): Stimmen 22 ja, 0 nein, 3 Enthaltung => ohne Gegenstimmen
Mündlich: „Ersatzbepflanzung mit Bäumen“, Auswahl trifft der Beirat. Im Protokoll steht nichts mehr von „Bäumen“ (da habe ich nicht aufgepaßt).
10.01.2013 Eigentümerversammlung durch neu bestellte Verwaltung
Beschluß: das Fällen soll Firma xxx durchführen
Herbst 2013: Fällung der Pappeln, Neubepflanzung mit Tuja (Lebensbaum)
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Eigentümergemeinschaft A (Wohnhäuser)
Bis 2014: Wunsch der Mehrheit der Eigentümer, auch auf der Seite die Pappeln zu fällen (Wurzeln drücken noch nichts hoch). Über Neubepflanzung herrscht Uneinigkeit, deshalb bis damals kein Beschluß. Ich möchte wieder Bäume, die meisten anderen etwas anderes (Tuja, s.o.)
10.09.2014 Eigentümerversammlung
Ich wollte einer Fällung der Pappeln nur zustimmen, wenn Ersatzbepflanzung wieder aus Bäumen besteht. => dann Kompromiß:
Beschluß: Pappeln werden gefällt, Ersatzbepflanzung wird von einem anderen Eigentümer (Herr yyy) und mir ausgesucht. Stimmen: 10 ja, 0 nein, 0 Enthaltung => einstimmig aber nicht allstimmig.
Frühjahr 2015: Pappeln wurden gefällt
11.06.2015 Eigentümerversammlung (ohne meine Teilnahme)
Kein Beschluß zur Neubepflanzung, Anwesende sprechen sich gegen eine Ersatzbepflanzung mit hochwachsenden Bäumen aus.
26.08.2015:
Herr yyy und ich einigen uns auf eine Ersatzbepflanzung mit vier Säulen-Hainbuchen, nicht zu hoch und schlank. Die Verwaltung wird darüber unterrichtet und gebeten entsprechende Angebote einzuholen und alles weitere zu veranlassen.
2016
Ein Tagesordnungspunkt der kommenden Eigentümerversammlung ist:
Beschluß über Neubepflanzung: a) Variante wie von mir und Herrn yyy ausgewählt oder b) Tuja, wie auf der anderen Straßenseite
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Fragestellung:
Ich möchte vor den Häusern wieder Bäume haben.
Wahrscheinlich war es ein Fehler, der Fällung der Pappeln zuzustimmen, weil die im zugehörigen Beschluß enthaltene Aktivität „Herr yyy und ich kümmern uns um die Neubepflanzung“ nun auf der nächsten Eigentümerversammlung wieder „aufgehoben“ wird.
Fragen:
Reicht der einstimmige Beschluß, die Pappeln zu fällen, damit auch in Zukunft dort keine Bäume mehr stehen oder sind Bäume durch Bäume zu ersetzen (á la, ein kaputtes Spitzdach wird repariert, die Änderung in ein Flachdach bedarf die Zustimmung aller)?
Benötigt die Umwandlung der „Bepflanzung mit Bäumen“ in eine „Bepflanzung mit etwas anderem“ die Allstimmigkeit?
Wenn mit einfacher Mehrheit eine Neubepflanzung „ohne Bäume“ beschlossen würde, könnte eine Klage auf „Wiederherstellung des früheren Erscheinigebildes“ Erfolg haben?
Wie ist das in Bezug auf den Stellplatz-Teil zu sehen? Die zwei Seiten der Ex-Allee gehören ja zwei unterschiedlichen Eigentümergemeinschaften.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
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Antwort des Experten
Sehr geehrter Mandant,
haben Sie vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne der Reihenfolge Ihrer Fragen entsprechend wie folgt beantworten möchte:
1.
Die Einstimmigkeit in dem von Ihnen geschilderten Beschluss und dessen Zustandekommen ist für die Wirksamkeit in der Tat ausreichend, eine Allstimmigkeit war und ist in diesem Zusammenhang nicht von Nöten.
Es sind zudem nach Ihrer Schilderung keine Anhaltspunkte dafür erkennbar, dass die Beschlussfassung fehlerhaft erfolgt wäre, so dass diese grundsätzlich weiterhin Bestand hat.
Natürlich besteht nun die Möglichkeit, dass in der aktuell anstehenden WEG-Versammlung eine abweichende Entscheidung über diese Frage gefällt wird, diese gilt es für Sie also zunächst einmal abzuwarten.
Sollte es dann zu einem Abstimmungsergebnis kommen, mit dem Sie inhaltlich nicht übereinstimmen, beachten Sie bitte, dass der Beschluss wirksam wird, wenn er nicht binnen Monatsfrist gerichtlich angefochten wird.
Ein "dauerhafter Anspruch" darauf, dass nun keine Bäume mehr gepflanzt werden, wird durch den aktuell noch gültigen Beschluss also nicht begründet.
2.
Diesbezüglich gilt dasselbe wie bei dem "Ausgangsbeschluss" zur Fällung der Bäume: Der Beschluss wäre wirksam, wenn er einstimmig erfolgt wäre.
Bitte beachten Sie, dass eine Allstimmigkeit als Erfordernis für die Wirksamwerdung von WEG Beschlüssen als Ausnahme in dem "Grundlagendokument" Ihrer WEG, der notariellen Teilungserklärung beschlossen worden sein kann.
Da mir diese nicht bekannt ist, kann ich hierzu keine abschließende Aussage treffen. In dieser Generalität wäre ein Erfordernis der Allstimmigkeit aber absolut ungewöhnlich. Da auch der "Fällungs-Beschluss" einstimmig erfolgte, gehe ich im Übrigen nicht davon aus, dass Ihre WEG eine davon abweichende Vereinbarung getroffen hat.
Es liegt also kein Fall vor, bei dem das Gesetz eine Allstimmigkeit erfordern würde, wie dies etwa in dem von Ihnen benannten Beispiel "Flachdach / Spitzdach" wegen der erforderlichen Bauveränderungen unter Umständen gegeben sein kann.
3.
Leider kann ich Ihnen hierzu keine abschließende Erfolgsprognose geben, letztlich würde das entscheidende Amtsgericht eine Einzelfallentscheidung zu treffen haben. Sollten Sie den Schritt einer Klage in Erwägung ziehen, können Sie als entscheidendes Argument für sich aber natürlich verbuchen, dass das Erscheinungsbild an sich von alle Beteiligten in der Nachbarschaft über Jahre hinweg hingenommen und akzeptiert wurde.
Entscheidendes Gegenargument sind die Wurzeln. Sofern eine Neubepflanzung also so stattfinden kann, dass Bäume gewählt werden, die beispielsweise tief statt flach wurzeln, oder deren Wurzelballen mechnisch in Ihrem Wachstum eingeschränkt werden können, stehen Ihre Chancen aber sicherlich gut. Hierzu sollten Sie sich eventuell ergänzend in einer Fachgärtnerei erkundigen.
4.
Soweit Sie den Sachverhalt schildern, gehe ich von zwei rechtlich getrennten Eigentümergemeinschaften (A und B) aus. Sofern dies korrekt ist, werden auch zwei gesonderte Teilungserklärungen existieren. Ein Beschluss der Gemeinschaft A hat dann auf die Gemeinschaft B keine rechtlichen Auswirkungen und umgekehrt.
Ich hoffe, dass ich Ihnen hiermit behilflich sein konnte und stehe für eventuelle Rückfragen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin
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Bin zufrieden.
