WEG Teilungserklärung
Fragestellung
Sehr geehrter Herr Schröter,
ich bin Eigentümer von zwei Wohnungen (1+5) in eiiner WEG mit fünf Wohneinheiten Nun möchte ich o.g. Wohnungen verkaufen. Das Problem, die Wohnflächen der o.g. Wohnungen differieren um ca. 6m² untereinander. Diese Wohnflächenverschiebung zu Gunsten/ zu Lasten der einezelnen Wohnungen betrifft lediglich mein Sondereigentum, nicht das Gemeinschaftseigentum! Die addierte Wohnfläche beider Wohnungen (1+5) ist aber absolut identisch mit der Teilungserklärung (Miteigentumsanteile).
Um zuküftig eine korrekte Abrechnung der Betriebskosten zu gewährleisten, habe ich die Miteigentümer gebeten, o.g. Äderung der Teilungserklärung zuzustimmen. Dies wurd abglehnt.
Könnte ich ggf. juristisch meine Forderung nach Änderung der Teilungserklärung durchsetzen? Danke für die Beantwortung meiner Frage.
Mit freundlichen Grüßen
U. L.
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Antwort von Rechtsanwalt Marcus Schröter
Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben nachfolgend beantworte:
1. Aus Ihren Angaben entnehme ich, dass die Wohnfläche der Wohnung 1 und 5 in Summe zutreffend sind, jedoch der Miteigentumsanteil der jeweiligen einzelnen Wohnung nicht korrekt ermittelt wurde.
2. Ein Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung besteht nicht, wenn das Festhalten an den jetzigen Anteilen an der Gesamtwohnfläche nicht grob unbillig ist. In der Regel ist eine Abweichung von bis zu 3 % als jedenfalls hinnehmbar angesehen, was in den meisten Kaufverträgen auch geregelt ist.
Der notarielle Kaufvertrag bietet jedenfalls keine Anspruchsgrundlage für eine Änderung der Teilungserklärung.
Die Anspruchsgrundlage folgt aus der Teilungserklärung. Danach kann eine Anpassung der Miteigentumsverhältnisse erfolgen, wenn die tatsächliche Wohnfläche wesentlich abweicht. In diesem Fall besteht ein Anspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Abwänderung der Teilungserklärung.
3. Eine andere Möglichkeit besteht darin durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung den Kostenverteilungsschlüsse für die beiden Wohnungen zu ändern. Dies hat den Vorteil, dass keine Kosten anfallen, wie für eine Änderung der Teilungserklärung und der Beschluß in einer Eigentümerversammlung gefasst werden kann und keine notarille Beurkundung erforderlich ist.
4. Der Ansatz für einen Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung oder des Kostenverteilungsschlüssel hängt vom Einzelfall ab. Eine starre Grenze gibt es hier nicht.
Das Bayerische Oberlandesgericht hat einen Anspruch aif Änderung des Kostenverteilungsschlüssel zugelassenm bei einer Abweichung von 253 % (BayObLGZ 1991, 396, 399) bei 171%, (BayObLGZ 1987, 66, 69) und bei 87,5% (BayObLG, WuM 1997, 61,62).
Eine Anspruch und damit eine grob unbillige Abweichung wurde durch das BayOLG verneint bei einer Kostenmehrbelastung zwischen 12 % und 50 %, nach dem OLG Düsseldorf bei 27 %.
5. Zur weitere Vorgehensweise sollten Sie eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels anstreben. Da dies die anderen Miteigentümer nicht mit Kosten belastet und durch einen Beschluss (einstimmig) erfolgen kann, liegen die Hürden für die Miteigentümer nicht so hoch wie für die Änderung der Teilungserklärung.
Einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch werden Sie nur bei der angeführten Größenordnung des BayOLG haben.
Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen.
Mit besten Grüßen
Marcus Schröter
Rechtsanwalt
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