Wasserschaden an der Immobilie und an der Nachbarimmobilie
Fragestellung
Sehr geehrter Herr Marcus Schröter,
wir planen ein Mehrfamilienhaus zu kaufen. Bei dieser Immobilie ist Wasser aus dem defekten Regenrohr dauerhaft an die Wand gespritzt. Dadurch ist der Putz abgebröckelt und Wasser ist in die Wand eingedrungen und hat weitere Schäden verursacht. Diese Schäden lassen sich wohl ohne größeren Aufwand beheben. Allerdings ist auch am Nachbarhaus der Putz abgebröckelt. Da sind uns die Schäden vollkommen unbekannt (wenn überhaupt weitere vorhanden sind).
Meine Fragen:
1) Wer haftet für diesen Schaden? Wir als neuer Eigentümer oder der alte Eigentümer?
2) Geht die Haftung vom Verkäufer auf den Käufer über?
3) Übernimmt das die Gebäudeversicherung des bisherigen Eigentümers (Zeitpunkt des Schadeseintritt)?
4) Wie können wir uns hier sicher vor Forderungen schützen?
Mit freundlichem Gruß
E. K.
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Antwort von Rechtsanwalt Marcus Schröter
Sehr geehrte Ratsuchende,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich nachfolgend auf Grundlage Ihrer Angaben beantworte:
1) Wer haftet für diesen Schaden? Wir als neuer Eigentümer oder der alte Eigentümer?
Der Eigentümer zum Zeitpunkt der Inanspruchnahme durch den Nachbarn. (BGH-Urteil vom 25. Oktober 2013; Az.: V ZR 230/12).
Im Hinblick auf das Verhältnis zwischen Eigentümern benachbarter Grundstücke ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass dem beeinträchtigten Grundstückseigentümer beziehungsweise dessen Mieter ein verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch zustehen kann.
2) Geht die Haftung vom Verkäufer auf den Käufer über?
Eine Haftung ergibt sich aus der Eigentümerstellung und geht mit Eigentumschreibung im Grundbuch über. Soweit der Verkäufer für ein schuldhaftes Handeln persönlich haftet, geht eine solche Haftung hingegen nicht über.
3) Übernimmt das die Gebäudeversicherung des bisherigen Eigentümers (Zeitpunkt des Schadeseintritt)?
Die Gebäudeversicherung haftet grundsätzlich nur für Leitungsschäden von Wasserleistungen, nicht aber für Schäden aus Abwasser. Soweit dem Schadensereignis nicht ein unabwendbares Ereignis zugrunde liegt, wie beispielsweise ein Unwetter, sehe ich hier keinen Versicherungsschutz, wäre aber im Einzelfall mit der Gebäudeversicherung direkt zu klären.
4) Wie können wir uns hier sicher vor Forderungen schützen?
Entweder in Form einer Begutachtung und Schadensregulierung durch den Verkäufer.
Oder durch einen Freistellungsanspruch im Kaufvertrag, wonach bei einer Inanspruchnahme durch die Nachbarn, der Verkäufer Sie von etwaigen Anspreüchen der Nachbarn freistellen muss.
Ich hoffe ich konnte Ihnen einen hilfreichen Überblick verschaffen.
Mit besten Grüßen
Marcus Schröter
Rechtsanwalt
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