Vermietungsservice - Abrechnung mit den Kunden (Wohnungsinhabern)

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben im Rahmen einer Erstberatung auf yourXpert gerne beantworte. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen vorgenommen Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis durchaus beeinflussen.

Ich gehe davon aus, dass die Ferienwohnungen im Inland belegen sind.

Leider ist die umsatzsteuerliche Behandlung Ihrer Fallkonstellation ein Sonderfall im Umsatzsteuerrecht, der der sogenannten Besteuerung von Reiseleistungen unterliegt.

Da Sie gegenüber den Feriengästen in eigenem Namen, aber für fremde Rechnung autreten, handelt es sich um eine sogenannte Dienstleistungskommission. Dabei wird zunächst Vermietung vom Eigentümer an Sie als Vermittler und dann von Ihnen an den Feriengast ausgeführt (§ 3 Abs. 11 UStG).

Die Vermietung des Ferienhauses an Sie ist eine sonstige Leistung, die am Grundstücksort ausgeführt wird (§ 3a Abs. 3 Nr. 1 Buchstabe a UStG). Diese Leistung unterliegt dem ermäßigten Steuersatz nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG von 7 %, die Steuerbefreiung für Vermietung entfällt wegen der Kurzfristigkeit.

Sie erbringen sonstige Leistungen gegenüber den Feriengästen in eigenem Namen, aber für fremde Rechnung. Da Sie hierzu aber Vorleistungen beziehen, die unmittelbar den Reisenden zugute kommen, kann das Finanzamt in solchen Fällen davon ausgehen, dass es sich um eine Reiseleistung i. S. d. § 25 UStG handelt (Abschn. 3.15 Abs. 7 UStAE), da Sie auch die Abwicklung vor Ort übernehmen (BMF-Schreiben vom 07.04.1998, BStBl. I S. 380, Nr. 6 Buchstabe a).

Da es sich um eine Reiseleistung handelt, bestimmt sich der Ort der sonstigen Leistung nach § 25 Abs. 1 i. V. m. § 3a Abs. 1 UStG am Ort Ihres Unternehmens, also im Inland.. Die Leistung ist nicht steuerfrei (keine Vermietungsleistung). Allerdings ist die Besteuerung von Reiseleistungen eine Margenbesteuerung, die Bemessungsgrundlage nach § 25 Abs. 3 UStG ist nur die Differenz zwischen den Einnahmen aus der Überlassung an die Reisegäste und der Reisevorleistung (Zahlung an den Eigentümer), aus dieser Bemessungsgrundlage ist die enthaltene Umsatzsteuer herauszurechnen. Anders als bei der Vermietung von Ferienwohnungen ist bei der Reiseleistung immer der Regelsteuersatz nach § 12 Abs. 1 UStG mit 19 % anzuwenden.

Sie rechnen also:

Preis Feriengast

./. Zahlung an eigentümer

= Bruttomarge

geteilt durch 1,19

= Bemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer

Ein Vorsteuerabzug aus der Anmietung der Ferienhäuser ist für Sie hierbei nicht möglich (§ 25 Abs. 4 UStG). Die Vorsteuer aus anderen Leistungen, die keine Reisevorleistungen sind, ist davon nicht betroffen.

Die Rechnung an die Gäste erfolgt ohne ausgewiesene Umsatzsteuer (Vermerk „Sonderregelung für Reisebüros”, §  14a Abs. 6 Satz 1 UStG).

Die Abrechnung gegenüber den Eigentümern kann in Form einer Gutschrift erfolgen, diese ist mit 7% Umsatzsteuer auszuweisen. Falls die Eigentümer die Voraussetzungen erfüllen, kann deren Leistung auch ohne Umsatzsteuer gemäß der Kleinunternehmerregelung § 19 UStG erfolgen.

Gerne stehe ich Ihnen für eine Rückfrage zur Verfügung und im Übrigen würde ich mich, für den Fall, dass Sie mit meiner Beratung zufrieden waren, über eine positive Bewertung hier auf yourXpert sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Bernd Thomas

Steuerberater