Vermietung Garagen auf Ehefrau überschreiben
Fragestellung
Guten Tag Herr Balluff,
meine Frau und ich sind im Angestelltenverhältnis beschäftigt.
Zudem bin ich freiberuflich, als Bildberichterstatter, tätig.
Des Weiteren vermiete ich Garagen.
Beide Umsätze waren in Summe 2016 unter 17500,00 Euro.
Es wurde keine Umsatzsteuer erhoben.
In 2017 werde ich diese Grenze überschreiten.
Daher würde ich gern die Garagen und die Vermietung der Garagen meiner Frau überschreiben.
Wie mache ich das am besten?
Kann ich ihr die Garagen einfach überschreiben und ihr das Geschäft übergeben?
Ist das auch rückwirkend zum 01.01.2017 möglich?
Oder müssen wir für jede Garage einen Kaufvertrag aufsetzen?
Müsste sie dann zwangsläufig einen Kaufpreis an mich zahlen?
Was passiert mit den laufendenen Abschreibungen der Garagen?
Mit freundlichen Grüßen
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Steuerberater Björn Balluff
Sehr geehrter Ratsuchender,
Grundstücke einschließlich des Boden lassen sich nur anhand von notariell beurkundeten Verträgen übertragen. Die Garagen können folglich nicht rückwirkend übertragen werden. Dies ist nur zu einem Zeitpunkt in der Zukunft möglich.
Sie können die Garagen Ihrer Frau auch unentgeltlich, d.h. per Schenkung übertragen. Ein Kaufvertrag ist nicht zwingend. Die entgeltliche oder unentgeltliche Übertragung einer Garage, die bislang vermietet worden ist, stellt eine Geschäftsveräußerung im Ganzen dar. Für Zwecke der Umsatzsteuer unterliegt dieser Vorgang nicht der Umsatzsteuer. Voraussetzung wäre es jedoch, dass Ihre Frau die Vermietung unverändert fortführt.
Ab der Übertragung würde Ihre Frau dann die Vermietung fortführen. Die Mieter müssten der Vertragsänderung zustimmen, da sie in die bestehenden Mietverträge eintritt.
Die laufenden Abschreibungen der Garage würden Sie bis zum Übertragungszeitpunkt vornehmen. Ab dem Zeitpunkt der Übertragung würde Ihre Frau die Abschreibung fortführen, wenn dies per Schenkung durchgeführt wird. Sie würde aufgrund Ihrer historischen Anschaffungskosten weiter abschreiben. Bei Vereinbarung eines Kaufpreises würde sich die Frage nach der zehnjährigen Spekulationsfrist stellen. Dann könnte der Verkauf ein privates Veräußerungsgeschäft darstellen. In diesem Fall würde Ihre Frau nach dem Anschaffungskostenanteil lt. Kaufpreis abschreiben (Bodenanteil kann nicht abgeschrieben werden).
Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen Ausführungen weiterhelfen konnte. Für weitere Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Dazu können Sie die Kommentarfunktion verwenden. Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff
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