Vermietung an Schwager / Bruder
Beantwortet von Steuerberater Dipl-Finanzwirt Jeannette Klüsener
Fragestellung
Sehr geehrte Frau UHLIG,
Wir haben ein Haus it Einliegerwohnung gekauft. Derzeitig ist die Einliegerwohnung vermietet, jedoch der Mieter verlässt die Wohnung.
Jetzt wollen wir den Schwager / Bruder meiner Frau dort wohnen lassen, da er derzeitig ohne Hausstand ist.
Wir wollen keine Werbungskosten geltend machen und auch nicht viel "Miete" nehmen. Derzeitig wäre die Kaltmiete 300.- . Wir beabsichtigen als "Aufwandsentschädigung" 250.- zu nehmen.
Da wir uns noch niicht eiingelesen haben beschäftigen und folgende Fragen: 1. Müssen wir diese Einnahmen dem FA gegenüber anzeigen ? Einen Mietvertrag soll es vorerst nicht geben.....Welche Spielräume gibt es hier ? Möchte keinen unnötigen Ärger mit dem FA.
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Antwort von Steuerberater Dipl-Finanzwirt Jeannette Klüsener
Sehr geehrter Ratsuchende,
vielen Dank für Ihre Anfrage. Ich möchte Ihnen nachfolgend im Rahmen einer Erstberatung einen Überblick über die steuerlichen Besonderheiten Ihres vorgetragenen Sachverhalts geben:
Grundsätzlich ist vorab in Ihrem geschilderten Fall anzumerken:
Wenn man als Privatperson eine Wohnung oder ein Haus vermietet, erzielt man im steuerlichen Sinne Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Es wird von einer Einkunftserzielungsabsicht ausgegangen.
Die Einkünfte aus V+V ermitteln sich dabei aus der Höhe der erzielten Mieteinnahmen abzüglich der im Zusammenhang mit der Vermietung anfallenden Werbungskosten.
Die Kaltmiete beträgt laut Ihren Angaben EUR 300. Von dem Bruder Ihrer Frau verlangen Sie 83,3 % davon, wobei ich aus Ihren Angaben (inkl. oder excl. Nebenkosten) nicht entnehmen kann, ob diese Zahlen vom Inhalt her vergleichbar sind.
Bei einem Mietentgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung von mindestens 66 % geht das Gesetz von einer entgeltlichen Wohnungsvermietung aus.
Sie haben in diesem Zusammenhang den vollen Werbungskostenabzug, wenn die Vermietung wie unter fremden Dritten passiert. Das heißt, Sie können ihre Ausgaben für den vermieteten Teil des Hauses – Wärmedämmung, neue Bad-Fliesen, reparierte Wasserrohre usw. – nebst den anteiligen laufenden Werbungskosten wie Hausversicherungen, Grundsteuer, Abfall, Wasser zu 100 Prozent von der Steuer absetzen.
Wenn diese evtl. steuerliche Berücksichtigung Ihrer Ausgaben für das Haus nicht in Frage kommt, sollten die Zahlungen für die Nutzung der Räumlichkeiten auf jeden Fall unter 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen.
Im wesentlichen gelten bei anzuerkennende Mietverträge zwischen Angehörigen folgende Kriterien:
Voller Werbungskostenabzug bei Einhaltung einer 66%-Grenze.
Ein zivilrechtlich wirksamer Mietvertrag ist Pflicht.
Das Mietverhältnis muss wie vereinbart durchgeführt werden.
Um also hier dies steuerlich nicht anerkennen zu lassen, sollten Sie entgegen diesen Kriterien handeln. Es sollte keine Einkunftserzielungsabsicht vorliegen. Sie führen mit ihm kein Mietverhältnis wie unter fremden Dritten.
Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen und konnte Ihnen einen ersten Überblick über die Problematik verschaffen.
Mit freundlichen Grüßen
Jeannette Uhlig, Steuerberaterin
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