Verkauf Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

im Rahmen einer Erstberatung, Ihres Einsatzes und den von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben, möchte ich Ihre Fragen gerne im Nachstehenden wie folgt beantworten:

Ein vermietetes Haus, was Sie innerhalb der 10-Jahresfrist zwischen Ankauf und Verkauf veräußern, unterliegt zwingend seit 1999 gemäß § 23 Einkommensteuergesetz der Steuer im Rahmen der privaten Veräußerungsgeschäfte (Spekulationsgewinn).

In der Folge haben viele Steuerpflichtige auf unterschiedliche Weise versucht, die 10 Jahresfrist zu umgehen, um den Gewinn nicht der Steuer auszusetzen. Z. b. dienten dazu notarielle Grundstückskaufverträge, die unter einer aufschiebenden Bedingung standen. Wurde der Grundstückskaufvertrag innerhalb der 10 Jahresfrist ratifiziert, die aufschiebende Bedingung jedoch in den Bereich außerhalb der 10 Jahresfrist verschoben, so hoffte man, die Spekulationssteuer des § 23 EStG umgehen zu können.

Dies war aber nicht der Fall.

Dem ist nämlich der Bundesfinanzhof entschieden entgegengetreten. Lt. Urteil vom 10.02.2015 werden notarielle Immobilienverkäufe, die unter einer aufschiebenden Bedingung stehen, bereits im Zeitpunkt des notariellen Vertrages der Besteuerung zugrunde gelegt. Es besteht somit keine Möglichkeit, § 23 des Einkommensteuergesetzes auf diesem Wege zu umgehen.

Auszug:

Einkommensteuergesetz (EStG)
§ 23 Private Veräußerungsgeschäfte
(1) 1Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind
1.
Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. 2Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. 3Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;
2.
Veräußerungsgeschäfte bei anderen Wirtschaftsgütern, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als ein Jahr beträgt. 2Ausgenommen sind Veräußerungen von Gegenständen des täglichen Gebrauchs. 3Bei Anschaffung und Veräußerung mehrerer gleichartiger Fremdwährungsbeträge ist zu unterstellen, dass die zuerst angeschafften Beträge zuerst veräußert wurden. 4Bei Wirtschaftsgütern im Sinne von Satz 1, aus deren Nutzung als Einkunftsquelle zumindest in einem Kalenderjahr Einkünfte erzielt werden, erhöht sich der Zeitraum auf zehn Jahre;
3.
Veräußerungsgeschäfte, bei denen die Veräußerung der Wirtschaftsgüter früher erfolgt als der Erwerb.
2Als Anschaffung gilt auch die Überführung eines Wirtschaftsguts in das Privatvermögen des Steuerpflichtigen durch Entnahme oder Betriebsaufgabe. 3Bei unentgeltlichem Erwerb ist dem Einzelrechtsnachfolger für Zwecke dieser Vorschrift die Anschaffung oder die Überführung des Wirtschaftsguts in das Privatvermögen durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen. 4Die Anschaffung oder Veräußerung einer unmittelbaren oder mittelbaren Beteiligung an einer Personengesellschaft gilt als Anschaffung oder Veräußerung der anteiligen Wirtschaftsgüter. 5Als Veräußerung im Sinne des Satzes 1 Nummer 1 gilt auch
1.
die Einlage eines Wirtschaftsguts in das Betriebsvermögen, wenn die Veräußerung aus dem Betriebsvermögen innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren seit Anschaffung des Wirtschaftsguts erfolgt, und
2.
die verdeckte Einlage in eine Kapitalgesellschaft.
……..

Ende Zitat.

Es gibt derzeit nur eine Möglichkeit, die 10 Jahresfrist zu umgehen. Dies ist allerdings mit gewissen zivilrechtlichen Risiken verbunden, die Ihnen ein Notar erklären kann.

Wollen Sie also einem interessierten Käufer bereits vor Ablauf der 10 Jahresfrist die Möglichkeit des Erwerbs geben, Sie auf der anderen Seite aber die Immobilie steuerfrei außerhalb der Frist veräußern, verbleibt Ihnen nur zunächst der Verzicht auf Abschluss eines notariellen Kaufvertrages. Es gibt „keine“ Art der Formulierung des Vertrages der Sie vor der Besteuerung schützt. Sie müssen „heute“ zwingend auf den Abschluss des KV verzichten.

Sie können aber dem Käufer notariell ein befristetes Vorkaufsrechtes einräumen.

Wie gesagt, es birgt nun gewisse zivilrechtliche Risiken. Weil einerseits Sie, wenn Sie es sich anders überlegen, nicht verkaufen brauchen. Andererseits sichert es den Käufer nur dahingehend ab, dass im Verkaufsfall der Immobilie der notarielle Vertrag zu einem gewissen Preis nur mit ihm erfolgt. Entschließen Sie sich also nun, die Immobilie weiter selber zu bealten und doch nicht zu veräußern, kommt es nicht zu einem Grundstücksverkauf und der Eigentumsübertragung.

Andersherum verhält es sich genauso. Der Käufer, der z. B. zunächst Mieter ist, o.ä. muss nicht von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen.

Man könnte aber möglicherweise nach Ablauf einer festzulegenden Frist eine Vertragsstrafe/Entgelt vereinbaren. Dieses Entgelt wäre allerdings dann bei Ihnen zu versteuern.

Ich hoffe Ihre Anfrage richtig verstanden- und ausreichend beantwortet zu haben. Sollten Rückfragen bestehen, nutzen Sie bitte gerne die Nachfragefunktion.

Sollte meine Antwort zu Ihrer Zufriedenheit ausgefallen sein, würde ich mich sehr über eine Bewertung freuen.

Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen




Ingo Kneisel
Steuerberater
vereidigter Buchprüfer

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