Verkauf Eigentumswohnung an meine Schwester mit Nießbrauch für mich persönlich

Sehr geehrte Fragestellerin,

im Rahmen einer Erstberatung und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und den von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben, möchte ich Ihre Fragen gerne im Nachstehenden wie folgt beantworten:

Sie wollen Ihre ETW zum Preis von 150.000,--€ an Ihre Schwester verkaufen. Vom Kaufpreis sollen 75.000 € als Nießbrauchsrecht für Sie eingetragen werden. D. h. Sie bleiben steuerrechtlich Eigentümer, bürgerlich rechtlich wird Ihre Schwester gegen Zahlung des Kaufpreises i. H. v. 75.000 € neue Eigentümerin.

Es bestehen nun 2 Probleme. Das Ertragssteuerrechtliche und das Grunderwerbsteuerrechtliche.

Grunderwerbsteuer:

§ 9 Gegenleistung

(1) Als Gegenleistung gelten

1.

bei einem Kauf:

der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen;.....

Zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung gehört also alles, was  für den Erwerb der ETW aufgewendet wird. KP und Nießbrauch. Die Grunderwerbsteuer wird in der Regel somit von der Gegenleistung berechnet (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Zur Gegenleistung gehört jede Leistung, die der Erwerber dem Veräußerer oder einer anderen Person für den Erwerb des Grundstücks gewährt (§ 9 Abs. 1 GrEStG). Als Gegenleistung gilt insbes. nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen, etc.

Zur Bemessungsgrundlage gehört also auch der Wert von Nutzungen (z. B. Nießbrauchsrechte), die dem Verkäufer vorbehalten bleiben (BFH vom 5.12.2019, II R 37/18). Im Entscheidungsfall räumte der Käufer vertraglich dem Verkäufer das Recht ein, seine bisherige Nutzung an einzelnen Gebäuden zunächst für 30 Jahre unentgeltlich fortzusetzen. Der BFH sah hierin eine Gegenleistung. Gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG gilt als Gegenleistung bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Nutzungen sind gem. § 100 BGB u.a. die Vorteile, welche der Gebrauch der Sache oder des Rechts gewährt. Sie gebühren nach § 446 Satz 2 BGB von der Übergabe der Sache an den Käufer. Wird die Norm vertraglich abbedungen, belässt der Grundstückskäufer also die Nutzungen dem Verkäufer über diesen Zeitpunkt hinaus, liegt darin ein geldwerter Vorteil, den der Käufer für den Erwerb der Sache hingibt. Dies rechtfertigt die Einbeziehung der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen in die Gegenleistung, so der BFH in der Urteilsbegründung.

Einkommensteuer:

Hier etwas grundsätzliches zum Thema des § 23 (3) EStG:

§ 23 Private Veräußerungsgeschäfte

(1)  1Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind

1. Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt……

……

(3) 1Gewinn oder Verlust aus Veräußerungsgeschäften nach Absatz 1 ist der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits.

…

4Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten mindern sich um Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte im Sinne des § 2 Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 bis 7 abgezogen worden sind. 5Gewinne bleiben steuerfrei, wenn der aus den privaten Veräußerungsgeschäften erzielte Gesamtgewinn im Kalenderjahr weniger als 600 Euro betragen hat…….

Ermittlung des Spekulationsgewinns:

Ein sogenannter Spekulationsgewinn errechnet sich wie oben aus der Differenz zwischen dem Veräußerungserlös auf der einen Seite und den  Anschaffungskosten abzüglich der  AfA und der Veräußerungskosten auf der anderen Seite.

Wenn ein Gewinn entsteht und so sieht es bei Ihnen ja wohl aus, ist dieser in dem Jahr zu besteuern, in dem der Kaufpreis zugeflossen ist. Wird die Zahlung auf ein Notaranderkonto geleistet, kommt es auf den Zeitpunkt der Auszahlungsreife an. D. h. ab wann durfte der Notar die Zahlung leisten.

Vereinfachtes Schema (beispielhaft):

Anschaffungskosten nur Wohnung ohne G+B (80 %)                                         112.000

./ bisher in Anspruch genommene AfA f. 8 Jahre 2%=16%                                   17.920

Ausgangswert                                                                                                        94.080

 Makler

Notar

Fahrtkosten

Vorfälligkeitsentschädigungen Schuldzinsen

Etc.                                                                                                                    2.000

Anschaffungskosten inkl. NK                                                                            96.080

Jetzt sollten Sie im notariellen Verkaufsvertrag so viel wie möglich anführen, wie der KP i. H. v. 150.000 € aufzuteilen ist. Je weniger auf die Wohnung selbst entfällt, je weniger müssen Sie versteuern.

Beispiel:

Kaufpreis                                                                                                        150.000

Anteil Grund & Boden ( Bodenrichtwerttabelle)                                                30.000

Einbauküche                                                                                                     10.000

Sauna, etc.                                                                                                       10.000

Für die Steuer gem. § 23 EStG maßgebender Wert                                       100.000

Nun müssten Sie mit Ihrem persönlichen Steuersatz 3.930 € im Beispielsfall versteuern. (100.000 ./. 96.080)

Ich hoffe Ihre Anfrage richtig verstanden- und ausreichend beantwortet zu haben. Sollten Rückfragen bestehen, nutzen Sie bitte gerne die Nachfragefunktion.

Sollte meine Antwort zu Ihrer Zufriedenheit ausgefallen sein, würde ich mich sehr über eine Bewertung freuen. 

Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen

      Ingo Kneisel

     Steuerberater

vereidigter Buchprüfer

Detmolder Str. 235, 33605 Bielefeld

E-mail: info@ingo-kneisel.de