Veräußerungsgewinn aus einem geschlossenen Immobilienfonds

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auch aufgrund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung auf yourXpert gerne beantworte. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen vorgenommen Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis durchaus beeinflussen.

Sofern es sich bei Ihnen nicht um einen herkömmlichen geschlossene Immobilienfonds (z.B. vermögensverwaltende KG) , sondern dieser gewerblich geprägt ist und es sich bei dem Fonds um eine inländische Betriebsstätte handelt, besteht dem Grunde nach und  vorbehaltlich einer zwingend erforderlichen weitergehendn Prüfung des Sachverhalts anhand der individuellen steuerlichen Verhältnisses dieses Fonds die Möglichkeit, eine sogenannte  6b EStG Rücklage zu bilden und diese zu übertragen. Die steuerliche Anwendung bzgl. einer Rücklage kann aber nur über die Gewinnermittlung und Steuererklärung der Fondsgesellschaft umgesetzt werden. Wenn eine Rücklagenbildung möglich wäre, dann könnten Sie diese also nicht eigenständig in Ihrer Steuererkläung vornehmen. So müssten somit zwingend mit der Fondsverwaltung diesbezüglich befinden und zwar solange noch keine Vernalagung durch das Finanzamt erfolgt ist.

Sofern nun neine Rücklagenbildung möglich wäre, kann diese Rücklage, da es sich um die Veräußerung von Gebäuden/Grund und Boden handelt, nur auf die Anchaffung von Aufwuchs/Gebäude bzw. Grund und Boden  übertragen werden. Die Zugehörigkeit des Reinvestitionsobjekts zum Anlagevermögen eines Betriebes ist Voraussetzung, muss dagegen nicht bereits zum Zeitpunkt der Anschaffung bzw. Herstellung gegeben sein, sondern erst zum Zeitpunkt der Übertragung der stillen Reserven.

Eine Übertragung der Rücklage im Privatvermögen ist als per se nicht möglich.  Darüber hinaus gibt es zeitliche Beschränkungen bei der Übertragung/Anschaffung.

Die Begünstigung des § 6b EStG setzt voraus, dass innerhalb bestimmter Fristen Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens nach § 6b Abs. 1 S. 2 EStG angeschafft oder hergestellt werden. Das neu angeschaffte oder hergestellte Wirtschaftsgut muss das veräußerte Anlagegut nicht tatsächlich ersetzen.

Soweit der Veräußerungsgewinn weder übertragen noch in eine Rücklage eingestellt wird, unterliegt er im Wirtschaftsjahr der Veräußerung als laufender Gewinn der Besteuerung.

Die Überttagung einer 6 b Rücklage auf driektem Weg in ein land- und forstwirtschaftlcihes Vermögen ist auf direktem Weg nicht möglich. Hier kann man aber über eine entsprechende steuerliche Gestaltung denken.

Im Ergebnis handelt es sich bei Ihrer Ausgangssituation und der zukünftigen Gestaltung um einen sehr komplexen Vorgang, der nicht im Rahmen einer Erstberatung aus der Ferne bei dem von Ihnen gebotenen Preis zuverlässig rechtlich abschließend beurteilt werden kann. Vielmehr müsste man über eine Folgeberatung tiefer einsteigen und zudem die steuerlichen Verhältnissse im IST genau prüfen und für eine Gestaltungsberatung heranziehen. Ich empfehle Ihnen daher eine weitergehende Beratung. Gerne kann ich diese für Sie auch vornehmen. Sie können mir diesbezüglich natürlich Bescheid geben. 

Mit freundlichen Grüßen

 Dr. Rainer Schenk                                                                                     Steuerberater/Certified Tax Advisor                                                                               KANZLEI DR. SCHENK                                                                                             Zertifizierte Steuerkanzlei                                                                                       www.kanzlei-schenk.eu