Übertragung der Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen
Fragestellung
In unserem Mietvertrag heißt es: "Der Vermieter übergibt die Mieträume in folgendem mit dem Mieter vereinbarten Zustand: unrenoviert. Ein Übergabeprotokoll wird erstellt."
Wir haben außerdem in einer Notlage, gleichsam als verdeckte Provision, einen so benannten „Kaufvertrag“ mit den Vormietern unterschrieben. Darin verpflichten wir uns zur Übernahme einer (mehr als 15 Jahre alten) Einbauküche für 2.500 Euro. Die Summe haben wir noch am Tag der Mietvertragsunterzeichnung überwiesen. Ein weiterer Passus in dem „Kaufvertrag“ lautet:
„Außerdem haben wir den Zustand der übernommenen Wohnung betreffend folgendes besprochen: Die Wohnung wird unrenoviert übergeben, das Streichen der Wände wird vom potentiellen Nachmieter übernommen.“
Die Vormieter hatten im Vorfeld die diesbezügliche mündliche Zustimmung des Vermieters erwirkt.
Dieser hatte die Vormieter und deren Mitvertrag beim Kauf des Hauses übernommen. In dem Mietvertrag der Vormieter heißt es sinngemäß, dass sie die Wohnung bei Auszug komplett renoviert übergeben müssten und Decken und Wände in jedem Falle nicht mehr als eine Schicht Tapeten aufweisen dürften.
Die Vormieter haben in der Wohnung 12 Jahre lang geraucht. Unsere Recherchen haben ergeben, dass die Nikotinbelastung es erforderlich macht, sämtliche Tapeten abzulösen. Nun ist aber die gesamte Wohnung mit Latexfarbe gestrichen, die das Ablösen der Tapeten extrem erschwert und eine Beschädigung des Putzes im Rahmen der entsprechenden Arbeiten wahrscheinlich macht. Hinzu kommt, dass bei einem späteren Termin ein vermeintlicher Wasserschaden erkennbar wurde, der davor durch Möbel verdeckt war. Der Maler des Vermieters ist zu der Einschätzung gekommen, dieser Schaden sei durch die Latexfarbe in Zusammenhang mit unsachgemäßem, Lüften, Heizen etc. entstanden. Spätestens vor diesem Hintergrund müssen alle Tapeten entfernt werden, um dem Risiko künftiger Feuchtigkeitsschäden zu begegnen. Die Kosten dafür betragen mehrere Tausend Euro, über die wir nicht verfügen. Der Vermieter hat die Kaution der Vormieter m. W. bisher noch nicht ausgezahlt, da das Mietverhältnis erst zum 01.03. endet.
Was können wir tun? Hat der Vermieter vor dem Hintergrund seiner Zustimmung zu einer entsprechenden Vereinbarung zwischen den Vormietern und uns überhaupt noch Instandhaltungspflichten? Und könnte er vor demselben Hintergrund ggf. noch Ansprüche gegenüber den Vormietern erheben und beispielsweise die Kaution einbehalten, um sie für die Entfernung der Tapeten zur Verfügung zu stellen?
Mit besten Grüßen
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwältin und Mediatorin Nicole Koch, LL.M.
Guten Tag,
wenn ich Sie richtig verstanden habe, ist es so, dass Sie eine Wohnung angemietet haben, die vertragsgemäß unrenoviert übergeben wurde, die Sie aber spätestens bei Auszug lt. Vertrag renoviert zurück geben müssen.
Darüber müsste die Wohnung aufgrund des Rauchens der Vormieter auch schon bei Ihrem Einzug komplett renoviert werden. Eine Renovierung bei der Übernahme in unrenoviertem Zustand ist an sich normal, es sei denn, man möchte in einer womöglich abgewohnten Wohnung leben. Dabei darf der Mieter aber davon ausgehen, dass ein üblicher Renovierungsaufwand nötig ist. In Ihrem Fall ist es aber so, dass das Entfernen der Tapeten wegen der Latexfarbe extrem schwierig und kostenintensiv ist. Dazu kommt, dass dann wahrscheinlich der 90 Jahre alte Putz mit abfällt, so dass neu verputzt werden müsste. Die Kosten betragen dafür mehrere 1000 Euro. Mit einem solchen Renovierungsaufwand müssen Sie als Mieter definitiv nicht rechnen und diese Kosten auch nicht tragen.
Nach meiner Einschätzung haben Sie das Recht, vom Mietvertrag zurück zu treten. Es ist Ihnen nicht zumutbar, derart überproportional hohe Kosten zu tragen.
Sie sprachen aber auch von einer Notsituation, aus der heraus Sie diese Wohnung anmieteten. Ich vermute, dass es für Sie nicht einfach wäre, nun eine Ersatzwohnung zu finden.
Ich würde deshalb vorschlagen, mit dem Vermieter zusammen das Problem zu besprechen und eine Lösung zu suchen. Wenn der Vermieter die Kaution noch hat (deckt diese denn die zu erwartenden Kosten ab?), so sollte er diese zunächst zurück behalten. Wenn er mit den Vormietern tatsächlich vereinbart hatte, dass diese die Wohnung unrenoviert verlassen dürfen, dann ist er daran gebunden. Jedoch hat er damit NICHT auf Schadenersatzansprüche verzichtet.
Es wäre dann die Frage, ob das starke Rauchen und das Verwenden von Latexfarbe zu einem Schaden im Sinne des Mietrechts geführt hat. Im Zweifel müsste hierüber gerichtlich gestritten werden. Was das Rauchen angeht, so sind die Gerichte leider sehr großzügig zu Gunsten des Mieters.
Insgesamt ist Ihnen aktuell aber kurzfristig nicht damit geholfen, wenn der Vermieter einen Rechtsstreit mit den Vormietern beginnt.
Damit Sie jetzt überhaupt einziehen können, müssten Sie im Grunde dazu kommen, dass der Vermieter selbst die Tapeten aufwendig entfernt und den Putz erneuert, so dass Sie dann auf eigene Kosten tapezieren und streichen können. Ob und wie der Vermieter versucht, seine Kosten dann vom Vormieter zurück zu erhalten, wäre dann dessen Sache.
Ich weiß leider nicht, wie groß das Interesse des Vermieters ist, dass Sie an den Vertrag festhalten und zusammen mit ihm eine Lösung finden! Wenn der Vermieter hier aber eine Kostenübernahme ablehnt, würde ich an Ihrer Stelle von diesem Mietvertrag zurück treten. Wenn dies aufgrund der Umstände nicht möglich ist, der Vermieter Ihnen aber zunächst auch nicht entgegenkommt, würde ich dazu raten, aufgrund der Notsitation zunächst unrenoviert einzuziehen und sich dann mit dem Vermieter auseinander zu setzen.
Um Sie individueller beraten zu können, können Sie mir gerne die näheren Umstände schildern:
Inwiefern bestand bei Ihnen eine Notlage? Besteht diese immer noch? Hätten Sie die Möglichkeit, dort, wo sie jetzt noch sind, noch länger zu bleiben? Oder hätten Sie eine Alternativwohnung? Handelt es sich um einen privaten Vermieter, oder um eine Genossenschaft o.ä.? Wie ist Ihr Verhältnis zum Vermieter?
Ich werde die Beratung gerne heute Abend noch fortführen.
Mit freundlichen Grüßen
N. Koch, LL.M.
Rechtsanwältin & Mediatorin
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gerne beantworte ich Ihre Anfrage, kann es aber nicht bis heute 17 Uhr schaffen. Am Wochende ist die Kanzlei nicht geöffnet und ich bin an den Wochenenden familiär eingebunden. So bin ich gleich auf der Geschäftseröffnung meiner Nichte eingeladen.
Wenn Sie die Frist bis Morgen Abend verlängern könnten, wäre dies optimal. Notfalls, wenn die Anfrage keinerlei Aufschub duldet, werde ich die Anfrage heute am späten Samstag Abend oder am Sonntag Morgen bearbeiten.
Mit freundlichen Grüßen
N. Koch
Rechtsanwältin
aktuelle Aussage durch einen Sachverständigen: Der Putz sei vermutlich 90 Jahre alt und werde voraussichtlich durch das Ablösen der Tapete von der Wand fallen. Sollte es angesichts der Vertragslage wirklich in unserer Zuständigkeit leigen, im ungünstigsten Fall die gesamte Wohnung neu zu verputzen? Ist es angesichts der Erforderlichkeit solcher Maßnahmen wirklich rechtens von einer lediglich "unrenovierten" Wohnung zu sprechen, bei der der Nachmieter "das Streichen der Wände" übernimmt?
Mit derweil leicht panischen Grüßen
wenn ich Sie richtig verstanden habe, ist es so, dass Sie eine Wohnung angemietet haben, die vertragsgemäß unrenoviert übergeben wurde, die Sie aber spätestens bei Auszug lt. Vertrag renoviert zurück geben müssen.
Darüber müsste die Wohnung aufgrund des Rauchens der Vormieter auch schon bei Ihrem Einzug komplett renoviert werden. Eine Renovierung bei der Übernahme in unrenoviertem Zustand ist an sich normal, es sei denn, man möchte in einer womöglich abgewohnten Wohnung leben. Dabei darf der Mieter aber davon ausgehen, dass ein üblicher Renovierungsaufwand nötig ist. In Ihrem Fall ist es aber so, dass das Entfernen der Tapeten wegen der Latexfarbe extrem schwierig und kostenintensiv ist. Dazu kommt, dass dann wahrscheinlich der 90 Jahre alte Putz mit abfällt, so dass neu verputzt werden müsste. Die Kosten betragen dafür mehrere 1000 Euro. Mit einem solchen Renovierungsaufwand müssen Sie als Mieter definitiv nicht rechnen und diese Kosten auch nicht tragen.
Nach meiner Einschätzung haben Sie das Recht, vom Mietvertrag zurück zu treten. Es ist Ihnen nicht zumutbar, derart überproportional hohe Kosten zu tragen.
Sie sprachen aber auch von einer Notsituation, aus der heraus Sie diese Wohnung anmieteten. Ich vermute, dass es für Sie nicht einfach wäre, nun eine Ersatzwohnung zu finden.
Ich würde deshalb vorschlagen, mit dem Vermieter zusammen das Problem zu besprechen und eine Lösung zu suchen. Wenn der Vermieter die Kaution noch hat (deckt diese denn die zu erwartenden Kosten ab?), so sollte er diese zunächst zurück behalten. Wenn er mit den Vormietern tatsächlich vereinbart hatte, dass diese die Wohnung unrenoviert verlassen dürfen, dann ist er daran gebunden. Jedoch hat er damit NICHT auf Schadenersatzansprüche verzichtet.
Es wäre dann die Frage, ob das starke Rauchen und das Verwenden von Latexfarbe zu einem Schaden im Sinne des Mietrechts geführt hat. Im Zweifel müsste hierüber gerichtlich gestritten werden. Was das Rauchen angeht, so sind die Gerichte leider sehr großzügig zu Gunsten des Mieters.
Insgesamt ist Ihnen aktuell aber kurzfristig nicht damit geholfen, wenn der Vermieter einen Rechtsstreit mit den Vormietern beginnt.
Damit Sie jetzt überhaupt einziehen können, müssten Sie im Grunde dazu kommen, dass der Vermieter selbst die Tapeten aufwendig entfernt und den Putz erneuert, so dass Sie dann auf eigene Kosten tapezieren und streichen können. Ob und wie der Vermieter versucht, seine Kosten dann vom Vormieter zurück zu erhalten, wäre dann dessen Sache.
Ich weiß leider nicht, wie groß das Interesse des Vermieters ist, dass Sie an den Vertrag festhalten und zusammen mit ihm eine Lösung finden! Wenn der Vermieter hier aber eine Kostenübernahme ablehnt, würde ich an Ihrer Stelle von diesem Mietvertrag zurück treten. Wenn dies aufgrund der Umstände nicht möglich ist, der Vermieter Ihnen aber zunächst auch nicht entgegenkommt, würde ich dazu raten, aufgrund der Notsitation zunächst unrenoviert einzuziehen und sich dann mit dem Vermieter auseinander zu setzen.
Um Sie individueller beraten zu können, können Sie mir gerne die näheren Umstände schildern:
Inwiefern bestand bei Ihnen eine Notlage? Besteht diese immer noch? Hätten Sie die Möglichkeit, dort, wo sie jetzt noch sind, noch länger zu bleiben? Oder hätten Sie eine Alternativwohnung? Handelt es sich um einen privaten Vermieter, oder um eine Genossenschaft o.ä.? Wie ist Ihr Verhältnis zum Vermieter?
Ich werde die Beratung gerne heute Abend noch fortführen.
Mit freundlichen Grüßen
N. Koch, LL.M.
Rechtsanwältin & Mediatorin
herzlichen Dank für Ihre ausführliche Antwort.
Wir haben inzwischen mit dem Vermieter gesprochen, der die grundsätzliche Bereitschaft signalisiert hat, nach Rücksprache mit seinem Anwalt die Kaution bis auf weiteres einzubehalten.
Nun möchte ich aber doch noch mal fragen, welche Konsequenzen folgender Passus im "Kauververtrag" mit den Vormietern" hat: "Die Wohnung wird unrenoviert übergeben, das Streichen der Wände wird vom potentiellen Nachmieter übernommen". Schließlich sind die Wände in keinem Zustand, in dem sie gestrichen oder tapeziert werden können, ohne dass zusätzlich im Vorfeld äußerst umfangreiche Arbeiten durchgeführt werden. Welcher Zustand gilt üblicherweise als "unvrenoviert"?
Herzlichen Dank
ich verstehe nicht, wieso Sie einen Kaufvertrag mit den Vormietern geschlossen haben. Es geht hier doch um den Mietvertrag, den Sie mit dem Vermieter geschlossen haben. Es ist grds. entscheidend, was Sie mit dem Vermieter vereinbart haben, nicht mit den Vormietern, es sei denn, die Vereinbarung mit den Vormietern wird Vertragsgegenstand, was hier allerdings in der Tat der Fall ist! Im Rahmen eines Kaufvertrags konnten Sie mit den Vormieter die Übernahme von deren privat angeschafften Küche regeln, was Sie auch getan haben.
Unrenoviert bedeutet, dass die Schönheitsreparaturten nicht durchgeführt wurden, insbesondere nicht tapeziert und gestrichen ist. Wenn die Wohnung diese Arbeiten gar nicht ermöglicht, weil zunächst noch regelrechte Sanierungsarbeiten durchzuführen sind, dann entspricht die Wohnung nicht dem Mietvertrag.
Wenn der Vermieter sich nicht dazu bereit erklärt, die Wohnung in einen Zustand zu versetzen, dass Sie selbst tapezieren und streichen können, würde ich vom Mietvertrag zurück treten. Lieber ein Ende mit Schrecken, als ein Schrecken ohne Ende!
Ich bezweifle, dass die Kaution für mehrere 1000 Euro Kosten ausreichen wird, aber letztlich ist dies das Problem des Vermieters.
Sie sollten darauf bestehen, dass die Wohnung ordentlich übergeben wird, also so, dass Sie direkt tapezieren und streichen können.
Mit freundlichen Grüßen
N. Koch, LL.M.
Rechtsanwältin