steuerliche Behandlung von Immobilen Tauschvertrag
Fragestellung
Hier mein Fall:
- Geschieden seit Mai 2017
- Gemeinsames Eigentum mit Exfrau, Eigentumswohnung und Einfamilienhaus jeweils zu 50% im Grundbuch
- Eigentumswohnung erworben in 2002, keine Restschuld (abbezahlt), Wert 2019 laut Gutachten: ca. 150.000 Euro, ist in Vermietung
- Haus gebaut in 2011, noch Restschulden vorhanden, Wert 2019 laut Gutachten: ca. 320.000 Euro, ist in Eigennutzung
- Tauschvertrag der Immobilen in 2019 geschlossen
- Exfrau bekommt das Haus, ich die Wohnung
- Notarieller Tauschvertrag ergab unter Berücksichtigung der Immobilienwerte, siehe oben, und der Restschulden noch eine Ausgleichszahlung von ca. 20.000 Euro an mich
Fragen:
- Wie ist hier die steuerliche Behandlung des Tauschvertrages? Können Steuern anfallen und wenn ja welche?
- Kann ich meine anteiligen Notarkosten für den Tauschvertrag bei der Einkommensteuer 2019 absetzen?
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Antwort von Steuerberater Björn Balluff
Sehr geehrter Ratsuchender,
der Tauschvertrag führt zu einer Veräußerung des 50 % Anteils des Einfamilienhauses an Ihre Frau. Weiterhin veräußert Ihre Frau ihren 50 % Anteil an der Eigentumswohnung an Sie.
Die Gegenleistung für die Übertragung liegt in der erhaltenen Gegenleistung (Verkehrswert Anteil) zzgl. der von der Gegenseite übernommenen Verbindlichkeiten sowie einem Barausgleich. Aufgrund der Angabe über den Barausgleich lässt sich eine Gegenleistung i.H. v. 160.000 Euro ermitteln:
Verkehrswert Wohnung 75.000 Euro + übernommene Verbindlichkeit 65.000 Euro + Barausgleich 20.000 Euro = 160.000 Euro
Grundsätzlich würde in der Übertragung des 50 % Anteils an dem Einfamilienhaus ein privates Veräußerungsgeschäft gem. § 23 EStG liegen. Wenn das Einfamilienhaus bis zur Übertragung des Anteils ununterbrochenen zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist, ist die Veräußerung steuerfrei. Dies gilt auch, wenn das Einfamilienhaus in den letzten drei Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist. Eigene Wohnzwecke meint, dass Sie dort einen eigenen Haushalt, z.B. im Rahme der Ehe, geführt hatten.
Sie haben angegeben, dass das Einfamilienhaus in Eigennutzung ist. Daher gehe ich von einer steuerfreien Veräußerung aus.
Die Übernahme des 50 % Anteils an der Eigentumswohnung führt zum Beginn einer 10-jährigen Veräußerungsfrist. Wenn Sie ununterbrochen die Eigentumswohnung (seit Kauf des Anteils) zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, weil Sie dort einen eigenen Haushalt führen, wäre die Veräußerung auch innerhalb der Veräußerungsfrist steuerfrei.
Die anteiligen Notarkosten für die Übertragung des Einfamilienhaus können nicht steuerlich geltend gemacht werden, weil die Veräußerung von der Einkommensteuer befreit ist. Diejenigen Notarkosten die auf die Übernahme des 50 % Anteils an der Eigentumswohnung entfällt können möglicherweise zukünftig geltend gemacht werden. Dafür müsste es zu einer steuerpflichtigen Veräußerung kommen. Dies wäre der Fall, wenn Sie die Wohnung zunächst vermieten und anschließend bis 2030 (2020 - 2030 = 10 Jahre; tagegenaue Berechnung!) veräußern.
Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen Ausführungen weiterhelfen konnte. Für weitere Rückfragen stehe ich Ihnen gerne per Kommentarfunktion zur Verfügung. Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff
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die Antwort ht mir schon einmal sehr weitergeholfen.
Eine letzte klärende Frage wäre noch, wenn ich die die Wohnung innerhalb der 10 Jahre für z.B. 170.000 Euro verkaufen würde. Welchen Betrag müsste ich dann versteuern?
Die kompletten 20.000 Euro (Wertgutachten 2019 = 150.000 Euro), nur die Hälfte, da ich ja nur 50% der Wohnung erworben habe, oder die Differenz zum Kaufpreis von 2002? Oder einen ganz anderen Betrag?
Danke&Gruß
die Übertragung der Anteile an dem Einfamilienhaus sind aufgrund der Vermietung des Hauses steuerpflichtig. Die Frist war noch nicht abgelaufen (2011-2021). In diesem Fall sind die Notarkosten für die Übertragung auch als Verkaufskosten abzugsfähig. Insoweit können Sie diese steuerlich geltend machen.
Für den späteren Verkauf der Wohnung würde nur 50 % des Verkaufspreises (50 % - Anteil) den Anschaffungskosten von 160.000 Euro (meine Berechnung) gegenübergestellt werden.
Die schon in 2002 erworbenen 50% sind wegen Ablauf der Veräußerungsfrist steuerfrei.
Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff