Steuerliche Anerkennung von Renovierungskosten
Fragestellung
Eine Wohnung am Standort München Neuperlach, PLZ 81739, Iblherstraße 6, Baujahr 1989, soll vermietet werden. Welche Kaltmiete/qm muss mindestens berechnet werden, damit das Finanzamt die Renovierungskosten in voller Höhe anerkennt? Es ist keine Einbauküche vorhanden. Die Wohnfläche beträgt 78 qm, 2 Zimmer, Küche, Bad, Gästetoilette.
Bitte geben Sie mir einen absoluten Zahlenwert! (z.B. nicht unter 10 Euro/qm).
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Antwort von Steuerberater Knut Christiansen
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für die Nutzung von yourXpert.
Grundsätzlich muss, damit die Werbungskosten (wie z.B. Renovierungskosten) eine Miete verlangt werden, die mind. 66% der ortsüblichen Miete entspricht. Liegt die Miete unter 66% so erfolgt eine anteilige Kürzung der Werbungskosten. Ein vollständiger Werbungskostenabzug ist dann nicht mehr möglich.
Man muss hierzu also den offiziellen Mietspiegel der Stadt München zu Rate ziehen. Dieser liegt allerdings bisher nur für 2019 vor.
Dieses habe ich für Sie getan (https://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Sozialreferat/Wohnungsamt/Mietspiegel.html#verffentlichung-von-daten-zum-mietspiegel_10).
Unter Zugrundelegung der von Ihnen genannten Daten komme ich bei der Wohnungsgröße und Lage ("gute Lage" gemäß Wohnlagenverzeichnis der Stadt München) auf eine eine orstübliche Maximalmiete von 10,72 EUR. (siehe hochgeladene Datei).
Nimmt man an, dass die Miete in 2020 noch etwas gestiegen ist, würde ich hier von 11,25 EUR ortsüblicher Miete ausgehen. Ein zweiter Vergleich auf immowelt.de ergabe eine Vergleichsmiete zwischen 8,60 EUR und 9,10 EUR/qm.
Ich würde daher zunächst einmal von 11,25 EUR/qm ausgehen. 66% würden dann 7,42 EUR/qm entsprechen. Meine Empfehlung ist hier aber, nicht zu eng an die 66% heran zu gehen, damit man bei weiteren Anpassungen des Mietspiegels nicht sofort unter 66% fällt. Ich würde hier einen Wert zwischen 70-75% wählen, also eine Miete zwischen 7,90 EUR und 8,50 EUR.
Sie können mit dem obigen Link auch gerne selbst noch einmal den Mietspiegel der Stadt München überprüfen. Insbesondere können Sie ggfs. noch feiner herausarbeiten wie Ihre Wohnung ausgestattet ist (Fußböden, Balkon, Terrasse, etc.).
Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.
Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.
Mit freundlichen Grüßen
Knut Christiansen
Steuerberater
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