Steuer bei Immobilienveräusserung
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Fragestellung
Meine Mutter und ich haben in 2013 eine Eigentumswohnung erworben. Zum Vertrag beim Notar mit dem vorigen Eigentümer kam es im Dezember 2013. Wir haben jedoch die Wohnung erst Ende Januar 2014 übernommen, da dann die Bezahlung der Wohnung erfolgt ist. 2014 erfolgte auch die Eintragung in das Grundbuch. Die Wohnung wurde nicht vermietet und wurde nur als Zweitwohnung seit Februar 2014 von meiner Mutter genutzt. Meine Mutter hat für ihren Anteil der Wohnung einen Kredit aufgenommen.
Wir würden gerne wieder die Wohnung veräußern, da wir eine andere Wohnung gefunden haben, die wir (oder sogar nur ich) zur Eigennutzung erwerben würde(n).
Wir haben die Marktpreise von ähnlichen Wohnungen verglichen und denken, dass bei einer Veräußerung unserer jetzigen Wohnung ein Gewinn entstehen könnte. Dieser Gewinn könnte sich auf fast 50.000 € belaufen.
Wie bereits geschildert haben wir bis dato diese Wohnung nur für Eigenbedarf genutzt. Die Wohnung wurde zu keinem Zeitpunkt vermietet.
Ich bin daran interessiert zu erfahren, ab wann wir in der Lage sind zu veräußern ohne dass eine Spekulationssteuer auf den Gewinn anfällt. Mein Verständnis ist, dass die Spekulationsfrist bei Vermietung nach 10 Jahren und bei Eigennutzung nach 3 Jahren abläuft.
Die Frage hier meinerseits ist ab welchem Zeitpunkt wird die Frist mitgezählt? Wird bereits das Jahr 2013 mitgezählt, da zu diesem Zeitpunkt der Vertrag unterschrieben wurde? In solch einem Fall könnten wir doch in 2015 veräußern ohne dass die Spekulationssteuer anfällt, richtig? Oder zählt das Jahr 2013 nicht und erst ab 2014, der Zeitpunkt der Auszahlung? Falls die zweite Antwort richtig ist, müssten wir doch bis 2016 warten um steuerfrei zu veräußern, richtig?
Sollte die Steuer anfallen, mit welchem Steuersatz würde man rechnen? Würden meine Mutter und ich zu je 50 % den Gewinn auf unsere Einkommensteuer anrechnen?
Vielen Dank im Voraus
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Antwort des Experten
Sehr geehrte Ratsuchende,
hinsichtlich Ihrer Anfrage möchte ich Ihnen nachfolgendes mitteilen.
Sachverhalt:
-Im Jahr 2013 haben Sie mit Ihrer Mutter ein Haus gekauft (Unterzeichnung notarieller Kaufvertrag)
- Ab dem Jahr 2014 hat Ihre Mutter das Haus zu eigenen Wohnzwecken genutzt
- Sie haben zu keiner Zeit in diesem Haus gewohnt
- Das Haus gehört je zur Hälfte Ihnen und Ihrer Mutter
Frage:
Für wen handelt es sich bei dem Verkauf des Hauses im Jahr 2015 um ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG?
Wenn ja, welcher Gewinn muss etwa versteuert werden und in welcher Höhe fällt gegebenenfalls Einkommensteuer an?
Steuerliche Beurteilung:
Grundsätzlich liegt ein privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG dann vor, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung des Grundstücks nicht mehr als 10 Jahre beträgt. Der 10 Jahreszeitraum beginnt mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags im Dezember 2013.
Wenn Sie das Haus nun vor Dezember 2023 veräußern ist grundsätzlich ein privates Veräußerungsgeschäft gegeben.
Gemäß § 23 Abs.1 Nr. 1 Satz 3 EStG sind Häuser (Grundstücke), die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden ausgenommen.
Ein Wirtschaftsgut dient Wohnzwecken, wenn es dazu bestimmt und geeignet ist, Menschen auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft zu ermöglichen. Des Weiteren muss der Steuerpflichtige das Wirtschaftsgut zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben.
Beurteilung für Ihre Mutter:
Ihre Mutter hat das Haus als Miteigentümerin genutzt. Somit liegt eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken für sie vor, soweit sie das Haus aufgrund eigenen Rechts genutzt hat. Dies entspricht der Hälfte des Hauses (ihrem Anteil). Somit hat sie Ihren Anteil zu eigenen Wohnzwecken genutzt.
Ihre Mutter verkauft nur den eignen Anteil am Haus (50%). Für sie kommt daher die Ausnahmeregelung des § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG zur Anwendung, so dass der Verkauf des hälftigen Anteils Ihrer Mutter am Haus für diese nicht zu einem steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäft führt.
Beurteilung für Sie:
Sie haben nach Ihrer Aussage zu keiner Zeit im Haus gewohnt, so dass Sie das Haus (Ihren Anteil) nicht für eigene Wohnzwecke genutzt haben.
Für Sie kommt somit die Ausnahmeregelung des § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG nicht zur Anwendung, so dass der Verkauf Ihrer Hälfte des Hauses zu einem steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäft führt und soweit der Veräußerungsgewinn 600 € übersteigt steuerpflichtig ist.
Da der Veräußerungsgewinn nach Ihren Angaben ca. 50.000 € beträgt und Ihr Anteil daran mit 25.000 € größer ist als 600 €, ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig und führt je nach Ihrem Steuersatz in der Einkommensteuererklärung zu einer Erhöhung der Steuerbelastung. Bei einem beispielhaften Steuersatz von 25 % führt der Veräußerungsgewinn von 25.000 € zu einer Steuerbelastung von ca. 6.250 €.
Sollte Sie Ihre Hälfte der Wohnung an Ihre Mutter vermietet haben und wurden dafür von Ihnen Abschreibungen als Webungskosten geltend gemacht sind Ihre anteiligen Anschaffungskosten um die Abschreibungsbeträge zu mindern. Folglich würde sich so der Veräußerungsgewinn und die Steuerbelastung erhöhen.
Ich hoffe meine Ausführungen sind für Sie hilfreich.
Mit freundlichen Grüßen
Thorsten Damm
Steuerberater
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vielen Dank für die ausführliche Antwort. Ich brauche jedoch eine Aufklärung um zu verstehen wie sich der Gesetzgeber verhält. Vielleicht erkläre ich es Ihnen etwas ausführlicher. Also bei dieser Immobilie handelt es sich um eine 2-Zimmer ETW. Meine Mutter, der 50% der Immobilie gehört und mein Vater, sind in dieser Wohnung gemeldet, als Zweitwohnung. Das heißt die Wohnung würde gar nicht den Platz bieten, dass noch mehr Menschen dort leben. Würde der Gesetzgeber z. Bsp. nicht es einsehen wenn man damit argumentieren würde dass die Wohnung von der eigenen Familie genutzt wird? Das heißt 50% meines Eigentums von meinem Vater genutzt wird.
Im Falle des Verkaufs würden zur gleichen Zeit beide Anteile die von mir und meiner Mutter verkauft werden.
Ich möchte mich nochmal vergewissern am welchem Zeitpunkt gezählt wird? ist das richtig zu sagen dass Dez 2013 zählt obwohl zu diesem Zeitpunkt nur der Vertrag unterschrieben wurde und die Gelder erst im Januar 2014 gezahlt wurden und somit die Übernahme der Wohnung in Januar 2014 passiert ist.
Vielen Dank im Voraus!
Andrea Alilovic
Ein privates Veräußerungsgeschäft würde in Ihrem Fall nicht vorliegen, wenn Sie
• die Wohnung als Eigentümer bewohnen würden und Ihren Eltern Räume unentgeltlich zur Verfügung stellen. Hierbei müssten die Ihnen verbleibenden Räume eine selbständige Haushaltführung in dieser Wohnung ermöglichen. Dies scheidet aus, da Sie nicht in der Wohnung wohnen und wie Sie sagen auch kein Platz dafür vorhanden ist.
• die Wohnung einem Kind von Ihnen zur Verfügung stellen, wenn Sie für dieses Kind noch einen Anspruch auf Kindergeld haben. Hier auch nicht gegeben.
Die unentgeltliche Überlassung an andere – auch unterhaltsberechtigte - Angehörige (Ihr Vater) stellt keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken dar.
Folglich bleibt es bei der Aussage, dass der Verkauf Ihres Anteils innerhalb des 10 Jahreszeitraums zwischen Anschaffung und Veräußerung einkommensteuerpflichtig ist.
Die Wohnung gilt mit Abschluss des obligatorischen Rechtsgeschäfts (Unterzeichnung des Kaufvertrags) zivilrechtlich als angeschafft. Diesem Grundsatz folgt auch das Steuerrecht. Es kommt daher nicht auf das Verfügungsgeschäft (Übergabe der Wohnung/Kaufpreiszahlung) an.
Bei Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Thorsten Damm
Steuerberater