Stadt verklagen wegen Minderwertigkeit eines verkauften Bauplatzes?
Fragestellung
Sehr geehrte Damen und Herren,
wir haben über unsere Stadt ein Grundstück gekauft.
Dieses Gebiet wurde ausdrücklich als geeigent für junge Famlien gebaut bzw. ausgewiesen.
(es wurde ausrücklich als kostengünstig und bezahlbar deklariert, so auch in der Zeitung mehrfach angepriesen)
Es erfolgte eine Vergabe eines Bauplatzes nach Punkten, und wir kauften daher den Platz in gutem Glauben und Vetrauen, dass die Stadt einen ja nicht über das Ohr hauen kann im Gegensatz evtl. zum freien Markt.
Leider sind wir nun einer anderen Meinung.
Wir sind zutiefst enttäuscht, genervt, fühlen uns betrogen.
Unsere Misere:
Nach der Erstellung der Baugrube (5 m tief in leichter Hanglage - ca. 2m auf 20m Hang!!!) stellte sich heraus, dass die Kosten nun für die nötigen Maßnahmen für diese Grube ausufern.
Wir benötigen einen zusätzlichen Verbau, Bodenaustausch, statistische Berechnungen, Erdnägel etc. Wir hatten selber natülich schon ein Bodengutachten vorliegen, das nach dem Kauf angefertigt wurde vorliegen. Aber alle Fachleute waren der Meinung, man könne ein abschließendes Urteil erst fällen, wenn die Grube gegraben sei und es könne auch alles gut gehen.
Unserer Meinung nach übersteigen die Kosten für den Keller + Grube bei weiten ein normales Ausmaß. Und das angeblich so günstige Bauen verteuert sich enorm. Die abschließenden Kosten sind noch nicht genau beziffert und ev. von uns nicht mehr tragbar.
Der Erdaushub alleine war ja schon teuer genug (Kosten insgesamt € 58.000 inkl. € 10.000 für eine Stützmauer) - wir zahlen nun aber wahrscheinlich rund € 35.000 mehr für diesen Aufwand inkl. Berechnungen des Statikers.
Schuld sind daran vor allem auch die Bauvorschriften. Wegen der vorgeschriebenen maximalen
Höhe, müssen wir den Keller im Hang vergraben anstatt aus dem Hang heraus zu bauen.
Wir sind mit der Grube einfach zu tief in der Erde und haben so Schichten erreicht, die Probleme machen. (Schluff)-
Dies war uns aber beim Kauf so nicht bekannt. Wir hatten ja auch noch kein eigenes Biodengutachten. (Kann man da überhaupt vorab bei einem von der Stadt angebotenen Grundstück?)
Anscheinend wußten die alteingessenen Bürger unseres Dorfes aber von diesem schlechten Baugebiet bzw. dem Boden.
Wir sehen die Stadt mit Ihrem nicht zum Boden passenden Bauvorschriften als Urheber unseres Unglückes. Eine Nachfinazierung ist geplant, aber übersteigt evtl. unsere Mittel, obwohl am Anfang alles gut kalkliert war.
Können wir hier Mängel geltend machen?
Zumal die so angepriesenen Bauplätze sich als "nachträgliche Falle" entpuppen? (Einige der anderen bereits eingezogenen Bewohner beklagen hohe Verschuldung.)
Auch wir stehen im Moment vor großen Fragen: Weitermachen? Aber wie?
Unter solchen sonderbaren Vorschriften ist er aber auch nur mit großem Mehraufwand an Kosten bebaubar.
Diese Kosten bewegen sich aber einfach nicht in einem zumutbarem Rahmen, da etwas anderes versprochen wurde.
Stoppen? Dann entstehen wieder neue Kosten für uns, da wir Veträge annulieren müssten und die
Grube wieder zugeschüttet.
Oder:
Die Stadt auf Nachbesserung verklagen? Minderwertigkeit des Bodens beklagen?
MIt der Presse kommen?
Einziger Angriffpunkt der Stadt gegenüber uns evtl.:
Da die Beschaffenheit der Bauplätze im Gebiet sehr verschieden ist, war nicht sicher, ob wir
Probleme bekommen werden. Unser Nachbar rechts hatte die selben Probleme. Der Linke fast keine.
Wir hatten ja auch schon planerische Ausgaben...
Nun ist der Baugrund nicht mehr unversehrt. Unter welchen Umständen könnten wir den Platz an die Stadt zurückgeben?
Was für Chancen haben wir gegen eine Großstadt? Der Ortsvorsteher war sehr wahrscheinlich im Bilde. Das ganze galt als Vorzeigeobjekt unseres Dorfes und nun sind wir die Geschädigten bzw, wissen im Moment nicht, wie weiter machen.
Morgen werden wir die Stadt über unsere Probleme informieren bzw. sie herausfordern, was sie zu hierzu zu sagen hat. Wir fordern sie auf, uns einen vernünftigen Vorschlag zu machen.
Die Grube ist offen und hält im Moment noch, nur unsere Nerven liegen ziemlich blank.
Wir empfinden großes Unrecht - und erwägen evtl. zu klagen. Sehen Sie Chancen?
(anbei ein Scan des Passus zu Sachmängeln).
Wir können wohl kaum auf Einsicht der Stadt hoffen, dann würden evtl. andere Bewohner uns zum Beispiel nehmen und eine Lawine würde entstehen
Dennoch muss gehandelt werden - evtl. geht es hier auch um noch mehr, wir könnten ja auch den Ruf der Stadt schädigen???
Wir würden uns, falls dies geht, über eine kurze Einschätzung unserer Situation freuen, vielen Dank
MfG Familie M.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwalt Alexander Park
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich mir auf diesem Wege und mit Blick auf die von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen wie folgt zu antworten erlaube:
Aus meiner Sicht wird man zu einer juristischen Inanspruchnahme der Stadt als Verkäuferin des Grundstückes nur kommen, wenn diese entweder in Bezug auf das Grundstück eine Beschaffenheitsgarantie abgegeben hat oder aber wenn sie nachweislich Bodenmängel verschwiegen hat.
Dankenswerterweise haben Sie mir Auszüge aus dem Kaufvertrag zur Verfügung gestellt, ohne Einsichtnahme in den Kaufvertrag ist diese Angelegenheit nicht sinnvoll zu bearbeiten.
Die Stadt erklärte ausdrücklich, dass ihr keine versteckten Sachmängel bekannt waren. Man wird in diesem Zusammenhang davon ausgehen können, dass die Stadt ein Bodengutachten anfertigen ließ. Dies auch vor dem Hintergrund um mögliche Altlasten auszuschließen.
Ihnen wird aber im gleichen Absatz eine Bebaubarkeit nach dem jeweils geltenden Bebauungsplan zugesichert. Eine Baugrundbeschaffenheit und eine bestimmte Art der Bebauung wird Ihnen allerdings nicht zugesichert.
Da Ihnen keine bestimmte Beschaffenheit zugesichert wurde, obliegt es grundsätzlich Ihnen nachzuweisen, dass der Kaufgegenstand im Zeitpunkt des Verkaufs einen Mangel inne hatte.
Schwierigkeiten bei der Bebauung stellen an sich noch keinen Mangel dar. Da keine Beschaffenheit vereinbart wurde, wird man argumentieren müssen, dass keine Eignung zur vertraglich vorausgesetzten Verwendung des Grundstücks oder keine Eignung zur gewöhnlichen Verwendung vorliegt.
Die vertraglich vorausgesetzte Verwendung des Grundstücks ist die Bebauung mit einem Gebäude. Dies erscheint mir immer noch möglich zu sein, wenn auch unter erschwerten Bedingungen.
Die Frage, ob tatsächlich ein Sachmangel vorliegt, kann naturgemäß aus der Fernen nicht beurteilt werden. Dies wird ein Sachverständiger klären müssen.
Kommt man aber zu einem Sachmangel wird man aufgrund der Unmöglichkeit der Nacherfüllung entweder zu einen Rücktrittrecht oder einen Minderungsrecht kommen können. Ggf. wäre auch noch ein Schadensersatz denkbar. All dies steht und fällt aber mit der Annahme eines Sachmangels.
Machen Sie diesen gegenüber der Stadt geltend wird die Stadt dies aller Wahrscheinlichkeit zurückweisen und die Frage wäre in einem Gerichtsprozess zu klären.
Für weitere Fragen stehe ich gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Alex Park
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