Spekulationssteuer Hausverkauf

Sehr geehrte Ratsuchende,

hinsichtlich Ihrer Anfrage vom 10. August 2014 möchte ich Ihnen nachfolgendes mitteilen.

Sachverhalt:

Im Jahr 2013 haben Sie mit Ihrem damaligen Lebensgefährten ein Haus gekauft
Ab dem Zeitpunkt des Erwerbs haben Sie in dem Haus gewohnt
Ihr Lebensgefährte hat aufgrund der Trennung nicht in diesem Haus gewohnt
Das Haus gehört je zur Hälfte Ihnen und Ihrem ehemaligen Lebensgefährten
Ihr ehemaliger Lebensgefährte hat Ihnen seine Hälfte des Hauses unentgeltlich zur Verfügung gestellt
Die Anschaffungskosten des Hauses inkl. Grundstück betrugen 228.500 € (Kaufpreis 203.500 € + 25.000 € Nebenkosten)
Das Haus wird nun im Jahr 2014 verkauft
Der Verkaufspreis beträgt ca. 250.000 € und die Veräußerungskosten (Vorfälligkeitsentschädigung und Kosten der Löschung der Grundschuld) betragen ca. 15.500 €.

Frage:

Für wen handelt es sich bei dem Verkauf des Hauses im Jahr 2014 um ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG?
Wenn ja, welcher Gewinn muss etwa versteuert werden und in welcher Höhe fällt gegebenenfalls Einkommensteuer an?


Steuerliche Beurteilung:

Grundsätzlich liegt ein privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG dann vor, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung des Grundstücks nicht mehr als 10 Jahre beträgt. Dies ist in Ihrem Fall gegeben, so dass grundsätzlich ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegt.

Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter (Grundstücke), die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
Ein Wirtschaftsgut dient Wohnzwecken, wenn es dazu bestimmt und geeignet ist, Menschen auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft zu ermöglichen. Des weiteren muss der Steuerpflichtige das Wirtschaftsgut zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben.

Beurteilung für Sie:

Sie haben das Haus als Miteigentümer genutzt. Somit liegt eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vor, soweit Sie das Haus aufgrund eigenen Rechts genutzt haben. Dies entsprich der Hälfte des Hauses (Ihrem Anteil). Somit haben Sie Ihren Anteil zu Wohnzwecken genutzt.

Sie verkaufen nur den eignen Anteil am Haus (50%). Für Sie kommt daher die Ausnahmeregelung des § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG zur Anwendung, so dass der Verkauf Ihres hälftigen Anteils am Haus nicht zu einem steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäft führt.

Beurteilung für Ihren ehemaligen Lebensgefährten:

Ihr ehemaliger Lebensgefährte hat nach Ihrer Aussage zu keiner Zeit im Haus gewohnt, so dass er das Haus (sein Anteil) nicht für eigene Wohnzwecke genutzt hat.

Für Ihn kommt somit die Ausnahmeregelung des § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG nicht zur Anwendung, so dass der Verkauf seiner Hälfte des Hauses zu einem steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäft führt und soweit der Veräußerungsgewinn 600 € übersteigt steuerpflichtig ist.

Berechnung Veräußerungsgewinn für Ihren ehemaligen Lebensgefährten:

Verkaufspreis 125.000 € (50% v. 250.000 €)

abzgl.

Werbungskosten 7.500 € (50% von 15.500 € Vorfälligkeitsentschädigung)
250 € (50% von 500 € Löschung Grundschuld)

Anschaffungskosten 114.250 € (50% von 228.500 €)

= Veräußerungsgewinn 3.000 €

Da der Veräußerungsgewinn größer ist als 600 €, ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig und führt je nach Steuersatz in der Einkommensteuererklärung Ihres ehemaligen Lebensgefährten zu einer Erhöhung der Steuerbelastung. Bei einem beispielhaften Steuersatz von 25 % führt der Veräußerungsgewinn von 3.000 € zu einer Steuerbelastung von ca. 750 €.

Sollte Ihr ehemaliger Lebensgefährte sein Hälfte der Wohnung an Sie vermietet haben und wurden dafür von Ihm Abschreibungen als Webungskosten geltend gemacht sind die Anschaffungskosten um die Abschreibungsbeträge zu mindern. Folglich würde sich so der Veräußerungsgewinn und die Steuerbelastung erhöhen.

Ich hoffe meine Ausführungen sind für Sie hilfreich.

Mit freundlichen Grüßen

Thorsten Damm
Steuerberater


P.S. Über eine positive Bewertung würde ich mich freuen!