Spekulationssteuer auf ein unbebautes Grundstück vermeiden
Fragestellung
Am 26.01.2006 und am 29.03.2010 habe ich ein Grundstück mit 333 m2 und danach 295 m2 gekauft. Beide Grundstücke sind meinem bebauten selbstgenutzten Grundstück anliegend. Die o.g.beiden Grundstücken ergeben zusammen ein Grundstück mit Baurecht lt. B-Plan. Nun möchte ich beide Grundstücke verkaufen, habe einen Käufer, der den Kauf als Kapitalanlage nutzen möchte. Das erste Grundstück mit 333 m2 unterliegt nicht der Spekulationssteuer, das zweite wohl. Mein Käufer würde auch das erste Grundstück jetzt kaufen und das zweite nach Ablauf der Spekulationsfrist zu dem Preis des erstverkauften Grundstückes.
Wie kann man vertraglich festlegen, dass der Käufer sicher sein kann, dass auch nach Ablauf der Spekulationsfrist er das Grundstück erwerben kann, Vorkaufsrecht? Und wie kann ich mich absichern, dass auch ich sicher sein kann, dass der Käufer dann wirklich auch das 2. Grundstück kauft? Beides aber vor allem unter dem Aspekt der Vermeidung der Spekulationssteuer auch nach Ablauf der 10-Jahres-Frist. Ich möchte vermeiden, dass das Finanzamt nicht doch Argumente haben könnte, das irgendwelche Vertragsformulierungen als Veräußerung innerhalb der Spekulationsfrist gewertet werden könnten.
Vielen Dank für Ihre Antwort
Dr. Holger Schott
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Antwort von Rechtsanwalt Marcus Schröter
Sehr geerhrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich nchfolgend beantworte:
1. Auch wenn die beiden Grundstücke an Ihr bebautes Grundstück angrenzen ist die Selbstnutzung eines unbebauten Grundstückes nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzgerichtes nicht priviligiert. D.h. eine Nutzung eines unbebauten Grundstückes führt nicht zu einer Steuerbefreiung vor Ablauf der Spekualtionsfrist.
Der Gesetzgeber möchte den bei einem Verkauf einer selbstgenutzten Immobilien anfallenden Belastungen durch eine Steuerfreiheit abfedern. Diese Priviligierung greift nicht bei einem unbebauten Grundstück, BFH, Urt. v. 25.05.2011 - IX R 48/10.
2. Maßgebend für den Anfall der Steuer aus der Veräußerung des Grundbesitzes ist das Datum des Kaufvertrages. Dies hat das Bundesfinanzministerium in einem Rundschreiben (vom 5.10.2000, Az: IV C 3 – S 2256 – 263/00, BStBl 2000 I, 1383; Abruf-Nr. 001381) klargestellt.
3. Sie können dem Käufer das Grundstück auch nicht durch eine Kaufoption absichern, da dies laut Finanzamt für den Anfall der Einkommenssteuer ausreicht. Gleiches gilt für den Kauifvertragesabschluss mit einem späteren Zahlungs- und Übereignungstermin bzw. mit einer aufschiebenden Bedingung, BFH, Urteil v. 10.1.2015, IX R 23/13.
4. Möglich wäre allenfalls die notarielle Einräumung eines Vorkaufsrechtes, so dass der Käufer des anderen Grundstückes die Möglichkeit hat, auch das zweite Grundstück in ca. 2 Jahren zu erwerben.
5. Auch oder zusätzlich könnte mit dem Verkäufer ein Mietvertrag abgeschlossen werden, der dann durch den späteren Erwerb durch den Mieter hinfällig wird.
Ich hoffe ich konnte Ihnen einen hilfreichen Überblick verschaffen.
Mit besten Grüßen
Marcus Schröter
Rechtsanwalt
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