Sondernutzungsrecht Garagenbau
Fragestellung
Hallo Herr Heisterberg,
ich bin gerne bereit ihr Angebot die Fragen für 75€ zu beantworten anzunehmen, komme nur mit dem Programm hier nicht zurecht, weil die Summe ja immer vorgegeben ist, und sich nicht erhöhen läßt,
nun noch mal meine Fragestellungen.
wir sind eine Wohnanlage mit 45 Eigentumswohnungen, wovon uns eine gehört die wir auch bewohnen. In dieser Anlage gibt es 11 Besitzer die selbst ihre Wohnung nutzen, und der Rest ist vermietet. Es handelt sich hier um einen Wohnblock mit mehrere Eingängen, seitlich ist ein Grundstücksanteil an dem jeder auch noch über das übliche Sondernutzungsrecht im Besitz eines eigenen Parkplatz ist, ein kleiner Teil diese Grundstückes ist nicht bebaut und wir auch nicht genutzt ist nur Brachland welches vor sich hin wuchert.
Nun hatten wir in den vergangenen Jahren immer wieder mehrere Besitzer das Bedürfnis auf ihren Parkplätzen ein Carport zu errichten, was ja Grundsätzlich jedem einzelnen erlaubt wäre, es aber aus technischen Gründen, zb. die Parkplatzbreite schwer umsetzbar ist, und nur eine Gesamtanlage Konstruktionsbedingt Sinn machen würde, dies wurde in mehreren Eigentümerversammlungen durch Anträge immer wieder vorgebracht, aber durch das nicht Interesse mehrerer Vermieter blockiert wird, weil der Verwalter dafür das Stimmrecht hält, und sich keine Mehrheit um es zu beschließen findet. Hier nun die erste Frage, ist das so zulässig, und wenn wie ist es möglich hier evtl. zu einer Zustimmung zu finden, das eine komplette Carportanlage gebaut wird.
Da sich dieses in der Vergangenheit nicht umsetzen ließe, sind drei Besitzer einer Wohnung die sie auch selbst bewohnen auf folgende Idee gekommen. Neben den eigentlichem Parkplatz ist ein kleiner ungenutzter Grundstücksanteil von ca. 200 qm auf dem sich diese Besitzer gerne eine Garage hinstellen würden, zum jetzigem Zeitpunkt wären es 3, Platz wäre bei guter Planung vielleicht für 5-6 Garagen, nun zu der eigentlichen Frage, aufgrund welcher gesetzlichen Bestimmungen im Immobilienrecht ließe sich diese Idee bzw. Wunsch umsetzen? Diese drei Interessenten sind bereit alle Kosten zu tragen die aus dem Bau, bzw. der Aufstellung einer Garage entstehen. Muß man dann diesen Grundstückanteil kaufen, oder gibt es hier auch andere Möglichkeiten? Wie muss dieses der Besitzergemeinschaft vorgetragen werden, wie ist die Umsetzung bzgl. einer notariellen Dokumentation notwendig. Welche Mehrheiten sind dafür in eine Besitzerversammlung überhaupt notwendig.
Leider wollten wir dieses bereits in der diesjährigen Versammlung als Antrag einbringen, doch der Verwalter ist in diesem Jahr mit einem sehr frühen Termin gekommen, so dass wir es nicht rechtzeitig mehr einbringen konnten.
Frage wäre in dieser Sache wäre auch, macht es Sinn sich hier weitere anwaltliche Unterstützung vor Ort zu suchen, um auch zb. einen sauber formulierten Antrag zu erstellen?
Ich würde mich freuen wenn sie mir ein schnelles Feedback zukommen lassen würden, falls die Fragestellungen zu umfangreich sein sollte, bin ich selbstverständlich bereit über eine anderen „Preis“ zu reden.
Mit freundlichen Grüßen
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
vielen Dank für nochmals Ihre Anfrage (entschuldigen Sie bitte Sie Umstände hinsichtlich der Preisfindung), die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:
1.
Ohne entsprechende Mehrheit kann das Anliegen hinsichtlich der Carports tatsächlich zulässigerweise verweigert werden.
Die Einrichtung eines Carports auf dem Pkw-Stellplatz ist als bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums im Sinne von § 22 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) anzusehen (herrschende Rechtsprechung, vgl. z. B. BayObLG Beschluß vom 2. 7. 1999 - 2Z BR 30/99).
Das den Ihnen beziehungsweise anderen Wohnungseigentümern zustehende Sondernutzungsrecht gibt Ihnen grundsätzlich nicht das Recht, bauliche Veränderungen vorzunehmen, sofern dieses hier nicht anders geregelt wurde, wovon ich aber nicht ausgehe.
Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das gesetzliche bestimmte Maß (keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst) hinaus beeinträchtigt werden.
Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der eben bezeichneten Weise beeinträchtigt werden. Dieses steht in § 22 Abs. 2 WEG.
Unter einem Nachteil im oben genannten Sinne ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung zu verstehen; eine Beeinträchtigung kann auch in einer nachteiligen Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Anlage bestehen.
Daher gehe ich leider zunächst mangels anderer Anhaltspunkte davon aus, dass hier ein solcher Nachweis vorliegt.
Gegebenenfalls sollte dieses aber (anwaltlich ggf.) weiter geprüft werden.
2.
Hinsichtlich des von Ihnen erwähnten Grundstücksanteils, auf dem die Garagen errichtet werden könnten, ist folgendes zu sagen:
Hier ist entweder in der Tat an einen Kauf dieses Grundstücksanteils zu denken oder ebenfalls an die Schaffung eines Sondernutzungsrechts, was in erster Linie eine Kosten- und Umsetzungsprognose gebietet.
Der Kauf des Grundstücksanteils ist direkt mit dem Eigentümer oder den Eigentümern auszuhandeln. Er bedarf auch der notariellen Beurkundung.
Die Zulässigkeit der Begründung von Sondernutzungsrechten als Gebrauchsregelungen leitet sich aus § 13 WEG ab.
Wie ich bereits oben erwähnt hatte, wäre es dann absolut notwendig, den Inhalt des Sondernutzungsrechts näher auszugestalten, also eben festzulegen, dass dieses auch die Bebauung mit einer Garage beinhaltet.
Für die Einräumung eines Sondernutzungsrechts müssten alle Eigentümer zustimmen; durch Beschluss hingegen können Sondernutzungsrechte nicht begründet werden.
Um diesen Weg gehen zu können, bedarf es aber nach meiner Recherche zunächst einmal dazu einer baulichen Errichtung der Garagen, um dann später daran ein Sondernutzungsrecht einzuräumen.
Im Hinblick darauf verweise ich (was auch bei den Carports gilt; zumindest eingeschränkt) auf die grundsätzliche Notwendigkeit einer Baugenehmigung und Beteiligung der Nachbarn.
Vor diesem Hintergrund empfiehlt sich in der Tat eine anwaltliche Begleitung, um dieses Vorhaben umzusetzen. Die Anwaltskosten können insofern aber aller Voraussicht nach entsprechend zwischen den betreffenden Eigentümern geteilt werden.
Insoweit ist tatsächlich ratsam, einen Anwalt vor Ort einzuschalten, der sich alle örtlichen Gegebenheiten ansehen und Einblick in alle notwendigen Unterlagen nehmen kann.
Der Anwalt sollte im Bereich des Immobilienrechts, des Wohnungseigentumsrechts und des öffentlichen Baurechts tätig sein.
Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
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