Sofortabzug bei nur kurzzeitiger Vermietung
Fragestellung
Sehr geehrter Herr Thomas,
ich habe vor einigen Monaten eine Neubau-Eigentumswohnung für 345.000 Euro erworben. Zum Kaufpreis kommen nun noch Kosten für diverse Arbeiten wie Maler, Trockenbau, Architekt, welche ich als Modernisierungsmaßnahmen nach § 6 Abs. 1a EStG einstufen würde, da diese weniger als 51.750 (15%) betragen. Weiterhin fallen Finanzierungskosten, Notar, Grundbuchamt an, welche meines Erachtens für mich als Vermieter als Werbungskosten sofort abzugsfähig wären. Meine Frage ist nun, wie lange ich die Wohnung mindestens vermieten muss, um die sofort abzugsfähigen Werbungskosten auch tatsächlich geltend machen zu können. Reicht dafür auch eine kurzzeitige Vermietung von wenigen Monaten aus, wenn ich die Wohnung im Anschluss privat selber beziehen würde? Kann das Finanzamt mir die Werbungskosten rückwirkend aberkennen, wenn die Wohnung danach privat genutzt wird?
Mit freundlichen Grüßen
B. V.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Steuerberater Bernd Thomas
Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Anfrage aufgrund Ihrer Angaben im Rahmen einer Erstberatung auf yourXpert. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben. Fehlende oder fehlerhafte Angaben können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
Voraussetzung für den Werbungskostenabzug ist die Absicht, auf Dauer gesehen nachhaltig Überschüsse zu erzielen.
Ein gegen die Einkunftserzielungsabsicht sprechendes Beweisanzeichen liegt auch dann vor, wenn Sie ein bebautes Grundstück oder eine Wohnung innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs - von in der Regel bis zu fünf Jahren - seit der Anschaffung oder Herstellung selbst nutzen und innerhalb dieser Zeit nur einen Werbungskostenüberschuss erzielen. Je kürzer der Abstand zwischen der Anschaffung oder Errichtung des Objekts und der nachfolgenden Selbstnutzung ist, umso mehr spricht dies gegen eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit und für eine von vornherein bestehende Selbstnutzungsabsicht (vgl. BMF vom 04.10.2004).
Das Finanzamt könnte auch rückwirkend die Bescheide ändern (und damit die Verluste aberkennen), da auch innere Tatsachen (z. B. die Absicht, Einkünfte bzw. Gewinne zu erzielen), die nur anhand äußerer Merkmale (Hilfstatsachen) festgestellt werden können, zu den neuen Tatsachen im Sinne des § 173 AO gehören (vgl. AEAO zu § 173, Nr. 1.1 Satz 2).
Somi droht bei Verlusten eine nachträgliche Aberkennung. Je höher die Erhaltungsaufwendungen und je kürzer die Vermietungsdauer, größer das steuerliche Risiko. Gemäß BMF kann der Betrachtungszeitraum bis zu fünf Jahre betragen.
Gerne stehe ich Ihnen für eine Rückfrage zur Verfügung und im Übrigen würde ich mich, für den Fall, dass Sie mit meiner Beratung zufrieden waren, über eine positive Bewertung hier auf yourXpert sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen
Bernd Thomas
Steuerberater
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