Separater Verkauf von Garage: gewerbl. Grenze 3 Immobilien in 5 Jahren erreicht?
Fragestellung
Sehr geehrter Herr Christiansen,
ich habe eine Frage zu folgendem Sachverhalt an Sie:
Es wurden 3 Eigentumswohnungen privat erworben, die nun möglichst privat und
steuerfrei veräußert werden sollen, was jeweils aufgrund von Eigennutzung in 3
Kalenderjahren möglich sein sollte.
Die einzig offene Frage dabei wäre, ob der separate Verkauf eines Tiefgaragenstellplatzes,
welcher zusammen mit einer der Eigentumswohnungen erworben wurde (ein Notartermin)
hierbei steuerschädlich sein könnte. Schädlich insofern, dass das Finanzamt von 4 statt von 3
Verkäufen im relevanten Zeitraum von 5 Jahren und damit gewerblichen Verkäufen ausgehen könnte ?
Der Stellplatz wurde wie erwähnt gemeinsam in einem Kauf zusammen mit einer der
Eigentumswohnungen gekauft. Da Wohnung und Garagenstellplatz aber getrennte
Grundbuchblätter besitzen, ist grundsätzlich ein separater Verkauf möglich und würde
sehr wahrscheinlich einen höheren Erlös bringen als der gemeinsame Verkauf mit der Wohnung,
welcher bereits durchgeführt wurde.
Wie schätzen Sie den Sachverhalt ein ? Falls Sie von einer Steuerschädlichkeit ausgehen,
gäbe es eine Möglichkeit die Situation noch steuerlich zu "heilen", da die zugehörige
Eigentumswohnung bereits vor 3 Wochen ohne die Garage verkauft wurde.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Einschätzung !
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Antwort von Steuerberater Knut Christiansen
Guten Tag und vielen Dank für die Beauftragung bei yourXpert! Ihre Frage möchte ich Ihnen gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworten.
Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass unabhängig vom gewerblichen Grundstückshandel eine Steuerpflicht durch den § 23 EStG entstehen kann, wenn zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie ("Objekt") ein Zeitraum von weniger als 10 Jahren vorliegt und keine (ausreichende) Selbstnutzung erfolgt ist. Da Sie von drei Objekten sprechen stellt sich für mich die Frage, ob zumindest bei zwei der Immobilien ggfs. § 23 EStG greifen würde.
Ansonsten zählt ein Garagenstellplatz grundsätzlich als eigenständiges Zählobjekt, es sei denn es wird im Zusammenhang mit der Eigentumswohnung verkauft. Das zum gewerblichen Grundstückshandel verfasste BMF-Schreiben (Verwaltungsanweisung) sagt allerdings auch:
Der Verkauf eines Garagenabstellplatzes ist jedoch dann nicht als eigenes Objekt zu zählen, wenn dieser als Zubehörraum einer Eigentumswohnung im Zusammenhang mit dem Verkauf der Eigentumswohnung an andere Erwerber als die Käufer der Eigentumswohnung veräußert wird. (siehe unter II 1a im BMF-Schreiben)
Das BMF-Schreiben finden Sie hier: https://datenbank.nwb.de/Dokument/Anzeigen/129733/
Das heißt, dass der Verkauf an andere Erwerber grundsätzlich nicht als Zählobjekt behandelt werden muss, wenn der Verkauf im Zusammenhang mit der Wohnung steht. Ein alleiniger Verkauf des Stellplatzes (z.B. unter Beibehaltung der Wohnung) würde dagegen zu einen Zählobjekt führen.
Daher bin ich der Meinung, dass der (zeitnahe) Verkauf grundsätzlich möglich ist, ohne dass es zu einer Überschreitung der 3-Objekt-Grenze führt. Ich rate aber dazu, vor Verkauf eine verbindliche Auskunft beim Finanzamt anzufordern und dieses um Auskunft zu bitten, wie dieses den Verkauf beurteilen würde.
Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Sonst melden Sie sich gerne noch einmal, damit ich Ihre Rückfragen beantworten kann.
Schöne Grüße!
Knut Christiansen
Steuerberater
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