Schwester wohnt mietfrei in einem Zweifamilienhaus

Sehr geehrter Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Ich möchte Ihnen nachfolgend im Rahmen einer Erstberatung einen Überblick über die steuerlichen Besonderheiten Ihres vorgetragenen Sachverhalts geben:

Grundsätzlich ist vorab in Ihrem geschilderten Fall anzumerken:
Wenn man als Privatperson eine Wohnung oder ein Haus vermietet, erzielt man im steuerlichen Sinne Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Es wird von einer Einkunftserzielungsabsicht ausgegangen.
Die Einkünfte aus V+V ermitteln sich dabei aus der Höhe der erzielten Mieteinnahmen abzüglich der im Zusammenhang mit der Vermietung anfallenden Werbungskosten.

Hier geht es um die Frage der Entgeltlichkeit oder Unentgeltlichkeit, dementsprechend um die Abzugsfähigkeit der Werbungskosten oder eben nicht.

Bei einem Mietentgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung von mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete geht das Gesetz von einer entgeltlichen Wohnungsvermietung aus.
Sie haben in diesem Zusammenhang den vollen Werbungskostenabzug, wenn die Vermietung wie unter fremden Dritten passiert. Das heißt, Sie können ihre Ausgaben für den vermieteten Teil des Hauses – Instandhaltungkosten – nebst den anteiligen laufenden Werbungskosten wie Hausversicherungen, Grundsteuer, Abfall, Wasser zu 100 Prozent von der Steuer absetzen.

Im wesentlichen gelten bei anzuerkennende Mietverträge zwischen Angehörigen folgende Kriterien:
Voller Werbungskostenabzug bei Einhaltung einer 66%-Grenze.
Ein zivilrechtlich wirksamer Mietvertrag ist Pflicht.
Das Mietverhältnis muss wie vereinbart durchgeführt werden.

Sie schreiben aber, Sie vermieten eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus und die andere Wohnung wird mietfrei von Ihrer Schwester genutzt. Da es sich um ein Zweifamilienhaus handelt, sind die Werbungskosten für die vermietete Wohnung, in der nicht Ihre Schwester wohnt, abzugsfähig.
Wohnt aber Ihre Schwester in der vermieteten Wohnung mietfrei, dann gilt das eben geschriebene; die 66 %-Grenze ist nicht eingehalten, somit unentgeltlich und kein Werbungkostenabzug.

Mit welcher Begründung lehnt das Finanzamt den Werbungskostenabzug ab?
Anmerken möchte ich:
Der Angehörige sollte die vereinbarte Mieteaus seinem eigenen Einkommen zahlen können. Wenn ein Angehöriger nämlich nicht in der Lage ist, die Miete aus eigenen Mitteln aufzubringen, kann es eben passieren, dass das Finanzamt ein Scheinmietverhältnis unterstellt und dieses steuerlich nicht anerkennt. Sie schreiben Ihre Schwester hat nur ein minimales Einkommen.
Ausnahmen gibt es aber, wenn der Angehörige Ihnen gegenüber unterhaltsberechtigt ist und in Höhe der Miete die Unterhaltszahlungen gekürzt werden. Sind Sie Ihrer Schwester gegenüber in irgendeiner Weise unterhaltsverpflichtet?
Erlaubt ist es aber, dass Sie z. B. Ihrer Schwester einen monatlichen Unterhalt zahlen und sie davon ihre Miete bestreitet.

Eine Ertragsprognose, wie es früher notwendig war, ist heutzutage nicht zu erstellen.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen und konnte Ihnen einen ersten Überblick über die Problematik verschaffen.

Mit freundlichen Grüßen

Jeannette Uhlig, Steuerberaterin