Schadensersatzansprüche/Haftung Gewerbe-/Vereinsmieter
Fragestellung
Guten Tag!
Ich bin Mitglied eines Vereinsvorstandes und es gibt Bestrebungen im Verein, eine Ladenfläche als Vereinsheim anzumieten. Auf Grund des fehlenden Nachweises unserer Bonität wurde uns von einem potenziellen Vermieter ein Mietvertragsentwurf mit folgender Klausel in Bezug auf die Kaution vorgelegt:
"Der Mieter verpflichtet sich, an den Vermieter zur Sicherung der Erfüllung seiner Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis binnen 10 Tagen nach Vertragsabschluss eine Kaution i.H.v. 7.020,- € (in Worten: Siebentausendzwanzig Euro) zu zahlen.
[...]
Der Vermieter kann sich wegen Forderungen, die er gegen den Mieter während oder nach Beendigung der Mietdauer im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis gegen den Mieter erlangt, aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in einem solchen Falle verpflichtet, die Kautionssumme unverzüglich wieder auf den ursprünglichen Betrag aufzustocken. Ausgenommen davon sind Forderungen, die sich aus Mietkürzungen im Zusammenhang mit Mietminderungen wegen Mängeln an der Mietsache begründen."
Meine Fragen hierzu sind:
Nach welcher Zeit kann der Vermieter, sollten wir aus irgendeinem Grund einmal nicht in der Lage zu sein, unsere Miete vollständig zu zahlen, beispielsweise wenn sich ein finanzieller Engpass ergibt (momentan nehmen wir an Spenden und Mitgliedsbeiträgen weniger ein als die Kaltmiete beträgen würde) oder weil eine Betriebskostenabrechnung kommt, den Vertrag vorzeitig kündigen?
Es finden sich im Vertrag keine Regelungen zur vorzeitigen Kündigung, nur zur Regelkündigung 6 Monate zum Ende eines Dreijahreszeitraumes.
Wie schnell müsste die Mietkaution im Bedarfsfall aufgestockt werden? Ist die Annahme richtig, dass das Mietverhältnis mit einem Rückstand von einer Monatsmiete aufgekündigt werden kann?
Kann der Vermieter bei vorzeitiger Kündigung Schadensersatzansprüche geltend machen und könnte er in o. g. Fall diese aus der Kaution befriedigen?
Wie sieht das Haftungsrisiko des Vorstandes aus, sollte er einen solchen Vertrag "auf gut Glück" abschließen? Es ist bekannt, dass unsere aktuellen Einnahmen die Kaltmiete noch nicht decken. Die Mietkaution soll aus Darlehen von Mitgliedern finanziert werden. Den Mitgliedern soll vertraglich zugesichert werden, dass sie die geliehene Summe nach spätestens 5 Jahren zurückerhalten sollen.
Für die Beantwortung der Fragen bedanke ich mich im Voraus.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
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Antwort von Rechtsanwalt Marc Nathmann
Sehr geehrter Fragesteller,
ich bedanke mich für Ihr Vertrauen und beantworte gern Ihre Fragen.
1. Zur Vermieterkündigung
Das Gesetz regelt in § 554 BGB das Kündigungsrecht des Vermieters im Falle des Zahlungsverzuges des Mieters. Diese Vorschrift ist auch auf Geschäftsraummietverhältnisse anzuwenden.
Hiernach kann der Vermieter kündigen, wenn Sie an ZWEI aufeinanderfolgenden Terminen im Verzug mit der Miete sind und die Summe des Rückstands mindestens eine Monatsmiete übersteigt.
Bsp.:
Monatsmiete 500 €
Zahlungen Jan 250 €
Feb 300 €
Zwar 2 Monatsmieten Rückstand, aber die Summe einer Monatsmiete ist nicht erreicht = Keine Kündigung möglich.
Anders wäre es wenn Sie im Februar nur 200 € zahlen, dann wären Sie mit 550 € im Rückstand = Kündigung möglich.
Der Rückstand mit Betriebskosten zählt grds. nicht als Mietrückstand.
2. Kaution
Die Kaution wird grds. während eines laufenden Mietverhältnisses nicht aufgestockt. Es handelt sich um eine einmalige Zahlung zu Beginn des Mietverhältnisses.
3. Vorzeitige Kündigung
Eine vorzeitige Kündigung kann grds zu Schadensersatzansprüchen führen. Er macht den Schaden Ihnen gegenüber geltend. Wenn Sie nicht zahlen darf er sich an der Kaution schadlos halten.
4. Haftung
Grundsätzlich haftet der Verein selbst und ausschließlich für die Schulden. Denkbar ist aber auch eine persönliche Haftung der Vorstände. Das setzt aber voraus, dass diese zumindest fahrlässig gehandelt haben. Bloße Fehlentscheidungen führen (noch) nicht zu einer Haftung. . Da Sie hier aber größere Risiken eingehen, erschiene mir die persönliche Haftung gem. § 280 BGB zwar nicht wahrscheinlich, aber auch nicht auszuschließen.
Wenn Sie nicht sicher sind ob Sie die Miete zahlen können, würde ich Ihnen vom Abschluss eines Mietvertrags dringend abraten!
Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen!
Mit freundlichen Grüßen
Marc Nathmann
Rechtsanwalt
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