Renovierungsbedürftiges Haus
Beantwortet
Fragestellung
Sehr geehrte Damen und Herren,
im Oktober 2013 haben wir ein älteres, stark renovierungsbedürftiges Haus gekauft. Wir haben einen Kredit für drei Jahre genommen, den wir jetzt abzahlen. Wir haben im Jahr 2013 bereits viel renoviert, ca. 5% des Wertes vom Haus. Das Haus ist nicht Denkmalgeschützt und wird auch nicht gewerblich genutzt. Wir haben 3,5% des Kaufpreises als Grunderwerbssteuer sowie 3,57% des Kaufpreises Maklercourtage bezahlt. Was und wie viel können wir hiervon möglicherweise von der Steuer absetzen? Gilt das evtl. als außergewöhnliche Belastung? Wie soll ich unsere Renovierungskosten darstellen? Gibt es irgendwelche Ermäßigungen, weil wir schon ein Kind haben? Kann mein Mann sich als Hausmeister benennen? Das Obergeschoss ist noch nicht ausgebaut und wir wissen wir nicht, ob wir das nicht ausbauen und vermieten möchten.
Vielen Dank für die Hilfe
Mit freundlichen Grüßen
Hanna Wiater
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Antwort des Experten
Sehr geehrte Ratsuchende,
meine nachfolgenden Ausführungen basieren auf den von Ihnen gemachten Angaben:
Kauf eines renovierungsbedürftiges Hauses zwei Etagen im Jahr 2013
Das Haus ist nicht Denkmalgeschützt und wird nicht gewerblich genutzt
Das Untergeschoss und das gesamte Haus wird zu eigenen Wohnzwecken renoviert
Das Obergeschoss wird momentan nicht ausgebaut und ist nicht geplant dieses zu vermieten
Die bisher angefallenen Renovierungskosten und Anschaffungskosten (Kaufpreis, Maklercourtage Grunderwerbsteuer) wurden bisher aufgewendet, um das Haus - insbesondere das Untergeschoss - für eigene Wohnzwecke herzurichten. E
Aufwendungen für Baumaßnahmen einer für eigene Wohnzwecke genutzten Wohnung/Haus können grundsätzlich nicht steuermindernd angesetzt werden. Auch eine sonstige steuerliche Eigenheimförderung ist durch den Wegfall der Eigenheimzulage seit dem 1.1.2006 nicht mehr möglich.
Der Ansatz der Baumaßnahmen als außergewöhnliche Belastungen kommt nur infrage, wenn die Baumaßnahmen durch Krankheit oder Behinderung veranlasst sind. Ansonsten fehlt es an der für den Abzug als außergewöhnliche Belastungen notwendigen Zwangsläufigkeit der Aufwendungen. Somit ist anhand der gemachten Angaben in Ihrem Fall auch kein Ansatz als außergewöhnliche Belastungen möglich.
Die Tatsache, dass Sie ein Kind haben, hat keine Auswirkungen auf den Abzug der Renovierungskosten für die eigene Wohnung/Haus. Die steuerliche Förderung/Entlastung wird steuerlich bereits durch das Kindergeld bzw. Kinderfreibetrag erreicht.
Die Arbeitsleistung Ihres Mannes zum Beispiel als "Hausmeister" können Sie ebenfalls nicht steuerlich geltend machen, da Ihr Mann Miteigentümer des Hauses ist und sich nicht selber anstellen kann. Eigene Arbeitsleistungen sind steuerlich nie steuermindernd absetzbar.
Hinweis:
a) Vermietung des OG
Wenn Sie beabsichtigen das Obergeschoss zu vermieten können Kosten für den Ausbau des Obergeschosses sowie anteilige Kosten für das gesamte Haus (z.B. Dach, Heizung) anteilig in Höhe der Wohnfläche des Obergeschosses abgezogen werden.
Die Vermietungsabsicht müssen Sie gegenüber dem Finanzamt hinreichend nachweisen. Sie müssen hierbei nachweisen, dass Sie tatsächlich bemüht sind für die Wohnung im Obergeschosses einen Mieter zu finden. Dieser Nachweis kann durch Beauftragung eines Maklers bzw. durch entsprechende Anzeigen in Zeitungen erfolgen.
Demgegenüber sind allerdings die Einnahmen aus der Vermietung zu versteuern.
b) Wohnriester
Steuerlich ist wie vorgenannt die Eigenheimförderung durch den Wegfall der Eigenheimzulage seit dem 1.1.2006 nicht mehr möglich. Es besteht allerdings die Möglichkeit bei Bestehen eines Riestervertrages zur Altersvorsorge unter bestimmten Umständen Beträge aus diesem Vertrag für die Anschaffung eines Eigenheims zu verwenden. Da die Zahlungen im Rahmen des Riestervertrages steuerlich gefördert wird, erfolgt somit indirekt eine Förderung des Eigenheims.
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Ich hoffe meine Ausführungen haben Ihre Fragen hinreichend beantwortet.
Mit freundlichen Grüßen
Thorsten Damm
Steuerberater
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