Regelung zur Gewerblichen Grundstückshandel und Spekulationsfrist
Fragestellung
Guten Tag Herr Schröter,
Ich habe zwei unterschiedliche Wohnungen in 2016 gekauft und vermietet. Ich habe vor in 2017 ein Mehrfamilienhaus mit 4 Wohnungen zu kaufen und vermieten. Diese 4 Wohnungen wurden bereits zu beginn in 1990 nach WEG geteilt. Somit sind es in 2016 und 2017 zusammen ein Kauf von insgesamt 6 Wohnungen.
Die ersten zwei Wohnungen werde ich erst nach 10 Jahren wieder in 2026 verkaufen, um die 10-Jahres Spekulationsfrist für die Steuerfreiheit zu erfüllen.
Ich möchte das MFH mit 4 Wohneinheiten (geteilt nach WEG) auch mindestens 10 Jahre behalten und erste danach in 2027 verkaufen, um hier auch die 10-Jahres spekulationsfrist zu erfüllen.
Frage:
Werden die Verkäufe meiner 6 oben genannten Wohnungen (jeweils ca. in 2026 und 2027) als gewerblicher Grundstückshandel behandelt, obwohl je Wohnung mindestens 10 Jahre zwischen Kauf und Verkauf liegen werden. Denn, die Grenze von Verkauf von 3 Objekten in 5 Jahren (3-Objekt-in-5-Jahre-Regelung) werde ich beim Verkauf von 6 Wohnungen (in 2026, 2027) doch überschreiten.
Sind beim Verkauf der 6 Wohnungen jeweils nach 10 Jahren die Gewinne steuerfrei oder steuerpflichtig?
Grüße
Sam
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Antwort von Rechtsanwalt Marcus Schröter
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben nachfolgend beantworte:
Bei einer Veräußerung von Grundbesitz als Privatperson ist für die Unterscheidung von gewerblichen Grundstückshandel und privater Vermögensvorsorge auf folgende Voraussetzungen abzustellen:
1. Gewerblicher Grundstückshandel
- Überschreiten der Drei-Objekt Grenze, BFH Beschluss vom 18.09.1991
- enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Anschaffung, Herstellung und Veräußerung, hier fünf Jahre.
Liegen zwischen Anschaffung, Herstellung und Verkauf weniger als fünf Jahre und werden mehr als drei Objekte verkäuft, fällt neben der Einkommenssteuer auch Gewerbesteuer an.
2. Private Vermögensvorsorge
Hier ist zu unterscheiden zwischem einem steuerpflichtigen und einer steuerfreien Veräußerung.
Steuerpflichtig ist eine Veräußerung von Grundbesitz innerhalb von 10 Jahren zwischen Anschaffung, Herstellung und Veräußerung. Hierunter fällt kein Grundbesitz der entweder selbst genutzt wurde oder durch Erbschaft erlangt wurde.
Steuerfrei sind Veräußerungen von Grundstücken nach 10 Jahren zwischen Anschaffung, Herstellung und Veräußerung. Hierbei kommt es dann auch nicht auf die Anzahl der nach 10 Jahren veräußerten Immobilien an. Diese unterfallen unabhängig von der Objektzahl nicht der Einkommens- und Gewerbesteuer.
3. Entsprechende Regelungen wurden in einem BMF Rundschreiben festgehalten, welches Sie hier finden.
http://datenbank.nwb.de/Dokument/Anzeigen/129733/
Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und einen ersten hilfreichen Überblick verschaffen.
Mit besten Grüßen
Marcus Schröter
Rechtsanwalt
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