Rechtliche Frage zur Mietsache einer Praxisgemeinschaft

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Unter Berücksichtigung des Honorars, der gegebenen Informationen und des nicht-vorliegenden Mietvertrages, beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Aufgrund Ihrer Schilderung, gehe ich davon aus, dass Sie und die Physio gemeinschaftlich Mieter der Räume sind. Demzufolge lege ich dies bei den Antworten zu Grunde.

1.
Kann die Physiotherapeutin mir einfach ohne meine Zustimmung aber mit Zustimmung des Vermieters einen Untermieter in die Räumlichkeiten setzen?



Nein. Das Untermietverhältnis ist ein Rechtsverhältnis, welches zwischen den Mietern und dem Untermieter besteht. Der Vermieter ist nicht Bestandteil des Untermietverhältnisses. Lediglich, aus seiner Position als Eigentümer und, da es im Mietvertrag vereinbart wurde, hat der Vermieter das Recht zur schriftlichen Zustimmung. Dies ist aber ein Rechtsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter.

Eine Untervermietung ist also - da Sie Mietpartei sind - nur mit Ihrer Zustimmung möglich.




2.
Was gibt es hier für Lösungen / Lösungsansätze / Möglichkeiten, friedlich und freundlich auseinander zugehen?



Hier bieten sich, abhängig von der Interessenlage, einige Möglichkeiten an.

Sie können gemeinschaftlich kündigen und die Praxis komplett aufgeben.

Sie können den/die seitens der Physio vorgeschlagenen Untermieter akzeptieren oder selbst einen zu Ihnen passenden Untermieter suchen und der Physio vorschlagen.

Sie können mit dem Vermieter eine Vereinbarung schließen, dass die Physio aus dem Mietvertrag entlassen wird und der/die "Neue" als Mietvertragspartei in den bestehenden Mietvertrag aufgenommen wird und die Kosten des Umbaus übernimmt.



Alle Varianten haben Vor- und Nachteile.

Bleibt die Physio mit im Vertrag, dann kann die gesamte Praxis auch nur mit ihrer Zustimmung gekündigt werden. Weiterhin stellt sich die Frage, ob und wie eine Verlängerungsoption gezogen werden kann.

Wird die Physio aus dem Vertrag entlassen und ein/eine "Neue" aufgenommen, dann haben Sie einen neune Partner im Mietvertrag. Das bedeutet aber auch, dass Sie mit diesem als Gesamtschuldner für die Miete haften. Kann der/die "Neue" die Miete nicht bezahlen, dann wird der Vermieter sich die Miete komplett bei Ihnen holen. Sie sind dann auf den Gesamtschuldnerregress bei Ihrem Mietvertragspartner angewiesen. Dort wird im Zweifel aber nicht zu holen sein. Bleibt die Physio wiederum Teil des Mietvertrages, dann liegt das wirtschaftliche Risiko des Zahlungsausfalles bei ihr, denn Mietschuldner für die "Hauptmiete" gegenüber dem Vermieter sind Sie und die Physio. Mietschuldner für die Untermiete ist der Untermieter gegenüber der Physio. Insofern, verlagern Sie so das Mietausfallrisiko des/der "Neuen" auf die Physio. Hier stellt sich natürlich die Frage, ob ein Untermieter gefunden werden kann, der die Kosten des Umbaus als Untermieter übernimmt. Dies vermag ich aber von hier aus nicht zu entscheiden.



3.
Kann die Physio mit dem Vermieter in irgendeiner Art und Weise einen Vertrag aufsetzen, der es ihr erlaubt einen Teil der Räume (welche nicht innerhalb eines Vertrages aufgeteilt sind) an jemand anderen unter zuvermieten? Oder so, dass ich alles übernehmen muss?



Nein, sehen Sie Antwort 1.


Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen. Rückfragen können Sie gerne an mich richten.

Mit freundlichen Grüßen


Tim Droese
Rechtsanwalt